"Điểm mờ" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Venture• 29/09/2022 04:50

Đề xuất về chung cư sở hữu có thời hạn, buộc bán bất động sản qua sàn, quản lý hoạt động môi giới… là những vấn đề cần được làm rõ trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

>>"Nút thắt" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội

Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành trong vòng 2 tháng. Dự kiến sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Tại Luật Nhà ở, quy định về nhà chung cư sở hữu có thời hạn đang là vấn đề gây nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận. Đây là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Các vấn đề cần xác định rõ: Một là thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định thứ nhất là đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn.

Thứ hai là từ góc độ quản lý và quy định của pháp luật về xây dựng quy định về thời hạn sử dụng của công trình: Mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

Thứ ba, về quyền sở hữu, nên chăng không dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

Ngoài ra, về chỉ định nhà đầu tư và hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Theo quy định, tất cả các dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này chưa thống nhất với Luật đất đai nên ở giai đoạn chủ trương thì chưa biết đất đó có được phép chuyển mục đích hay không để chấp thuận đồng thời.

>>Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Gỡ vướng cho condotel, officetel

>>Sửa Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản: Nóng vấn đề quản lý chung cư

Thực tế, Luật Đất đai 2013 chỉ có một hình thức giao đất, cho thuê đất là thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhiều vướng mắc tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đang chờ được tháo gỡ

Kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.

Do đó kiến nghị thực hiện giữ nguyên Phương án 1 tại Điều 48 Sửa đổi Điều 22 và Điều 49 Sửa đổi điều 23 Luật là phù hợp và Bổ sung thêm trường hợp Nhận chuyển quyền sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại vào Điều 49.

Một vấn đề nữa nếu công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai không được kiểm soát chặt chẽ, việc tính giá đất không bảo đảm phù hợp với giá thị trường thì rất dễ lạm dụng và gây lãng phí ngân sách Nhà nước. Do đó cần sửa đổi quy định của Luật đất đai liên quan đến các phương pháp xác định giá đất khi Nhà nước giao đất cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư.

Về Luật Kinh Doanh Bất động sản, giai đoạn 2014 - 2015 thị trường bất động sản sôi động và bộc lộ những yếu kém trong quản lý, các sàn thao túng thị trường. Hoạt động của môi giới và cá nhân hành nghề cũng có những tiêu cực nhất định. Dự thảo đưa ra việc buộc bán bất động sản qua sàn là chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.

Ngoài ra, người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản phải thông qua cơ chế đào tạo, có chứng nhận xong mới cấp chứng chỉ hành nghề. Muốn vậy, vấn đề tổ chức đào tạo phải được quy định rõ ràng.

Tuy nhiên, việc đào tạo vẫn đang lấy lại những quy định từ năm 2017 nên cũng không phù hợp với thời điểm hiện tại. Đề nghị Bộ Xây dựng phải có khung đào tạo, điều kiện đăng ký đào tạo, cơ chế học và thi chặt chẽ.