Định giá đất và vấn đề dữ liệu

15 năm sau khi Luật Đất đai 2003 và 6 năm Luật Đất đai 2013 đi vào thực tiễn, nhưng câu chuyển định giá đất sao cho hợp lý vẫn là câu hỏi còn "bỏ ngỏ".

Sẽ có phần mềm hệ thống thông tin giá đất nhằm quản lý, cập nhật và cung cấp thông tin đất đai

Trên thực tế, dù có tới 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không có quy định bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó, phương pháp định giá đất hiện phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người tính toán nên chỉ một điều chỉnh nhỏ sẽ làm thay đổi giá đất định giá, giá đất cũng thoát ly thị trường.

Để cải thiện các hạn chế trên, Bộ TN&MT cho biết, Bộ đã xây dựng phương pháp, mô hình định giá đất và quy trình định giá đất hàng loạt phù hợp với Việt Nam.

Theo Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân, với mô hình phù hợp với điều kiện Việt Nam, hệ thống này với nền tảng công nghệ tiên tiến, bảo đảm các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, mô hình định giá đất hàng loạt được áp dụng cho Việt Nam trong thời gian tới cùng với phần mềm hệ thống thông tin giá đất sẽ quản lý, cập nhật và cung cấp thông tin đất đai, đáp ứng tốt yêu cầu quản lý về đất đai và nhu cầu của người dân, doanh nghiệp.

Trên thực tế, mô hình định giá đất hàng loạt đã được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới. Đơn cử như tại Thụy Điển, giá đất bằng khoảng 75% giá trị thị trường BĐS, hay tại Mỹ, các quy định về quy trình thẩm định giá hàng loạt đảm bảo giá đất luôn tiệm cận thực tế, cập nhật thường xuyên...

Theo TS. Nguyễn Quỳnh Hoa - Khoa Kinh tế, trường Đại học Kinh tế TP HCM, ưu điểm của mô hình này so với các phương pháp thẩm định giá truyền thống là tính tái hiện, tính khách quan, kết quả thẩm định không chịu sự chi phối từ ý muốn chủ quan của con người. Bên cạnh đó, để tiến hành thẩm định giá hàng loạt chỉ cần một số lượng nhân lực không lớn, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thẩm định.

Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Quỳnh Hoa, trở ngại lớn nhất của phương pháp thẩm định giá hàng loạt tại Việt Nam chính là sự phức tạp của kỹ thuật phân tích hồi quy, bên cạnh đó, dữ liệu đòi hỏi phải mang tính cập nhật và đủ lớn. Để áp dụng được phương pháp này thì điều kiện tất yếu là phải xây dựng một hệ thống ngân hàng dữ liệu lưu trữ thông tin về giá và các đặc điểm của từng bất động sản được giao dịch.