“Đỏ mắt” săn mặt bằng kinh doanh trung tâm TP.HCM

Giá thuê văn phòng khu trung tâm TP.HCM tăng khoảng 16% trong quý III

Văn phòng TP.HCM tăng giá 16%

Liên tục trong 3 quý vừa qua, TP.HCM không có nguồn cung văn phòng mới nào tại khu trung tâm. Tính đến quý III/2018, tỷ lệ lấp đầy của toàn thị trường đạt mức 95%, phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục tăng mạnh. Riêng khu vực trung tâm, các tòa nhà văn phòng hạng A có tỷ lệ lấp đầy từ 97-98%. Tỷ lệ diện tích trống gần như không còn. Top 10 tòa nhà văn phòng hạng A tại trung tâm TP.HCM như Saigon Centra, Lim Tower,  Vincom Center, Sun Wah Tower, Kumho Asiana Plaza, Vietcombank Tower… hầu như không có diện tích lớn để cho thuê.

Do sự khan hiếm nguồn cung và nhu cầu thuê tăng cao, giá văn phòng tại TP.HCM đồng loạt tăng ở các hạng. Theo báo cáo thị trường văn phòng TP.HCM do JLL Việt Nam công bố, trong quý III giá thuê cao ốc tại khu vực lõi trung tâm đô thị không ngừng leo thang. Văn phòng hạng A có giá thuê gộp đạt 50,3 USD/m2/tháng và hạng B là 28,7 USD/m2/tháng. Giá thuê thuần giữ mức 42,5 USD/m2/tháng và 23,4 USD/m2/tháng, tăng thêm 0,6% so với quý trước. Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng lần lượt là 16% và 11% với hạng A và B. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 96%, sức thuê tăng 4% so với quý trước.

Theo bà Trang Bùi - Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, thời điểm cuối năm 2018-2019 nguồn cung văn phòng hạng A và B sẽ tiếp tục khan hiếm. Riêng với khu vực trung tâm, hầu như quỹ đất đã bão hòa, sẽ không có nguồn cung mới ra thị trường trong hết năm nay. Số lượng doanh nghiệp có nhu cầu chuyển dịch ra khu vực trung tâm rất nhiều, tuy nhiên việc kiếm được văn phòng diện tích lớn tại khu vực này gần như không thể. Phải đến năm 2020, các tòa nhà hạng B chất lượng cao mới hoàn thành và chia sẻ khách thuê với hạng A.

“Nguồn cung mới hạn chế, nhu cầu thị trường cao sẽ tiếp tục thúc đẩy giá thuê tăng trong tương lai, nhất là với các tòa nhà tại trung tâm. Tuy nhiên, do giá thuê hiện đã khá cao, mức tăng dự kiến sẽ không quá mạnh. Việc khó tìm kiếm văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm giải pháp thay thế và mở ra cơ hội cho các mô hình văn phòng mới như không gian linh hoạt, co.working…”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Mặt bằng bán lẻ ngoại thành cạnh tranh mạnh 

Thị trường bán lẻ TP.HCM trong quý III có rất ít thay đổi ở khu vực trung tâm, do tỷ lệ lấp đầy tốt khi đạt 97%, không nhiều vị trí cho thuê tại các trung tâm nên giá khu vực này hầu như vẫn giữ nguyên mức 77,9-128 USD/m2/tháng.

Tuy nhiên, tình trạng khả quan trên không duy trì với các TTTM khu vực ngoài trung tâm. Cụ thể, trong quý III, khu vực ngoài trung tâm đón nhận thêm 2 nguồn cung mới là Vincom Center Landmark 81 (Bình Thạnh) và Vincom Plus Phổ Quang (Tân Bình) cung cấp tổng diện tích cho thuê là 37.412 m2. Vincom Center Landmark 81 có tỷ lệ lấp đầy khá cao khi đạt 82%. Vincom Plus Phổ Quang có diện tích khá nhỏ nên tỷ lệ lấp đầy lên đến 92%.

Với sự ra đời của 2 TTTM mới, nguồn cung tăng lên đáng kể khiến nhiều TTTM ngoài trung tâm khác đối diện áp lực cạnh tranh, tỷ lệ trống của khu vực ngoài trung tâm chiếm đến 15%, tăng 4% so với quý trước. Lượng khách thuê dịch chuyển về vùng trung tâm cũng tăng khá cao khiến mặt bằng bán lẻ tại đây tiếp tục khan hiếm trong khi khu vực ngoài trung tâm thì tỷ lệ trống tăng lên.

Điều này tác động mạnh đến giá thuê tại các TTTM ngoài trung tâm. Cụ thể, giá thuê trung bình chỉ đạt 37 USD/m2/tháng, giảm 0,7% so với cùng kỳ. Giá thuê của Vincom Center Landmark 81 là 60 USD/m2/tháng, thuộc hàng cao nhất so với các trung tâm thương mại ở khu rìa trung tâm. Mức giá này đã giúp kéo giá thuê chung của thị trường lên khá nhiều. Tuy nhiên do giá thuê tại TTTM Romea giảm từ 90 USD/m2/tháng vào quý II còn 40 USD/m2/tháng vào quý III, tỷ lệ trống tăng lên 62% lại kéo giá thuê thị trường ngoài trung tâm đi xuống.

Các chuyên gia của JLL Việt Nam nhìn nhận, thị trường bán lẻ trong 3 tháng cuối năm 2018 dự báo sẽ chào đón khá nhiều nguồn cung mới ở khu vực ngoài trung tâm như Estella Place (quận 2) và Giga Mall (Thủ Đức), Cộng Hòa Garden (Tân Bình) và TTC Plaza Bình Thạnh. Áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới khiến giá thuê và công suất thuê của khu vực ngoài trung tâm giảm mạnh.

Năm 2019 thị trường hứa hẹn sẽ còn cạnh tranh hơn với sự trở lại của Union Square và sự xuất hiện của 4 trung tâm thương mại mới là Sala Đại Quang Minh, Crescent Mall Phase 2, The Mall và Aeon Tân Phú, tất cả đều thuộc vùng ngoài trung tâm. Ngược lại, tình hình lại tiếp tục khả quan với các TTTM khu vực trung tâm khi nguồn cung hầu như đi ngang và giá thuê có thể tiếp tục tăng cao trong các quý tới.