Doanh nghiệp địa ốc kỳ vọng vào chính sách mới

Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP Invest cùng Diễn đàn Doanh nghiệp về những kỳ vọng trong năm mới.

- Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay?

Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn khá khó khăn. Giá bất động sản tăng cao liên tục nhưng sức mua lại tăng chậm. So với đầu năm, tình hình có cải thiện, nhưng nếu so với giai đoạn 2018-2019, sức mua vẫn chưa hồi phục hoàn toàn. Một trong những nguyên nhân chính là phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình – vốn là nhu cầu lớn nhất của người dân – lại rất hạn chế. Trong khi đó, các phân khúc hiện có trên thị trường chủ yếu là cao cấp hoặc đất nền với giá rất cao.

- Vậy ông nhận định như thế nào về sự phát triển của thị trường hiện tại so với những năm trước?

Thị trường bất động sản hiện nay chưa phát triển một cách lành mạnh và ổn định như giai đoạn 2017-2018. Dù có những thay đổi tích cực về hành lang pháp lý và các quy định, nhưng giá cả cao vượt sức mua và thiếu các sản phẩm phù hợp đã khiến thị trường trở nên thiếu cân đối. Điều này cũng dẫn đến cảm giác thiếu bền vững, dù bề ngoài có vẻ sôi động.

Nhà nước nhận thấy 3 luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều tác động trực tiếp đến bất động sản có những chồng chéo nên Quốc hội và Chính phủ đã có quyết định sửa đồng thời 3 luật này với tinh thần hết sức khẩn trương, cùng có hiệu lực từ 1/8/2024. Đây là những hàng rào pháp lý giúp thị trường chắc chắn lại, nhiều vấn đề trong 3 luật này đã có thay đổi.

Gần đây nhất, Quốc hội thông qua nghị quyết cho phép thí điểm làm đất khác được chuyển đổi đất ở, điều này thể hiện quyết tâm của Quốc hội và Chính phủ trong việc chống lãng phí tài nguyên đất, đồng thời giải tỏa thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đây sẽ là lực đẩy mới cho thị trường.

Các nhà đầu tư cũng như người mua nhà đều mong chờ các luật mới, còn với doanh nghiệp làm bất động sản để chờ luật đi vào cuộc sống phải có các hướng dẫn, nghị định, thông tư để thực hiện. Hiện nay, các doanh nghiệp đang gặp vướng ở chỗ luật ra rất khẩn trương, có hiệu lực rồi nhưng từ lúc luật ban hành xong để các tỉnh thực hiện lại đang rất chậm.

Lấy ví dụ Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8 nhưng đến bây giờ một số tỉnh đang lúng túng trong quy trình tính giá đền bù giải phóng mặt bằng, thậm chí có những điều máy móc gây ách tắc cho doanh nghiệp. Chúng ta khẩn trương làm luật nhưng cách vận hành bằng các văn bản, cơ chế hướng dẫn, quy trình các bước thì chưa kiểm tra mà để cho các tỉnh tự làm. Chính vì thế, một số địa phương làm rất nhanh chóng, nhưng một số tỉnh lại quá chậm.

- Một trong những tiêu điểm của thị trường năm nay hướng về định giá đất. Ông có thể chia sẻ quan điểm của mình?

Đúng vậy, định giá đất là một yếu tố rất quan trọng. Đã có nhiều địa phương công bố giá đất điều chỉnh, đặc biệt 2 thành phố lớn là Hà Nội, TP HCM đã bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới. Tuy nhiên, phương pháp định giá đất vẫn còn nhiều bất cập.

Bởi lẽ, ngay trong định giá đất, mặc dù đã có Nghị định 71 của Chính phủ ra tháng 7/2024 thay thế cho Nghị định 12 nhưng cách tính trong Nghị định 71 lại có những điểm chưa thật chuẩn. Chẳng hạn như phương pháp so sánh, lấy tài sản so sánh với thửa đất trúng đấu giá, trong khi chúng ta thấy đất đấu giá vừa qua không phản ánh giá thị trường.

Ngoài ra, quy trình định giá đất đang quá phụ thuộc vào đơn vị tư vấn thẩm định giá, cùng với đó là đơn vị kiểm tra, thẩm duyệt và vai trò của chính quyền địa phương trong thực thi chính sách còn lúng túng và sợ sai. Tất cả những điều đó gây ra nguồn cơn bất động sản bị ách tắc, thậm chí tại nhiều tỉnh kéo dài 6 tháng đến 1 năm chưa thể định giá đất xong.

Thứ hai là khi định giá đất tăng cao sẽ kéo theo giá bất động sản tăng. Chúng tôi lo ngại đến một lúc nào đó bất động sản không có người mua vì giá quá cao, hàng tồn kho sẽ ngày càng phình to.

Hơn nữa, theo quy định mới của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư dự án bất động sản tại các đô thị kể cả đô thị loại 3 trở lên phải xây dựng hết nhà để bán, cho thuê... cho nên tổng vốn đầu tư rất lớn. Nếu dòng vốn lớn mà không bán được thì các doanh nghiệp bất động sản sẽ đối mặt nguy cơ phá sản, bởi áp lực về dòng tiền rất lớn cộng với định giá đất tăng cao.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do đó, Nhà nước phải quản lý còn nếu chúng ta để thị trường tự do thì bất động sản sẽ không biết đi đâu, về đâu. Mặc dù chúng ta có những tiêu chí về phương pháp định giá đất chuẩn nhưng cần thận trọng trong quản lý.

Nhìn từ các phiên đấu giá đất vừa qua, chúng ta thấy rằng nếu không quản lý thì giá đất sẽ trôi nổi. Vì vậy, về phía các doanh nghiệp bất động sản, rất mong trên cơ sở các luật, các bộ ngành có những hướng dẫn cụ thể về định giá đất để làm sao đúng giá thị trường, khi đó thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững.

- Ông có dự báo như thế nào về thị trường bất động sản năm 2025?

Tôi tin rằng năm 2025, thị trường sẽ có những bước phát triển tích cực hơn. Việc giải tỏa các nguồn đất và tăng nguồn cung sẽ giúp cân bằng lại thị trường. Tuy nhiên, để thị trường thực sự khởi sắc, chúng ta cần kiểm soát giá cả hợp lý và tập trung phát triển phân khúc nhà ở trung bình – đáp ứng nhu cầu lớn của người dân, đặc biệt là giới trẻ với thu nhập vừa phải.

Nếu các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ được thực hiện hiệu quả hơn, cùng với việc hoàn thiện các quy định pháp luật, tôi tin rằng thị trường sẽ trở lại quỹ đạo ổn định và bền vững hơn.

- Trân trọng cảm ơn ông!