Những cơ chế chính sách được tu chỉnh, bổ sung tại Nghị quyết 254 gắn với thực thi Luật Đất đai 2024 đã góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án.
Phát biểu tại Diễn đàn thị trường bất động sản giai đoạn mới, trao chứng nhận Dự án đáng sống - 2025, do VCCI chỉ đạo, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên thường trực Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cho biết: Thời gian qua, Đảng, Nhà nước, Chính phủ có nhiều nỗ lực, cố gắng trong tu chỉnh, hoàn thiện chính sách bất động sản. Song song với việc thực hiện Luật Đất đai 2024, có 3 Nghị quyết của Quốc hội được triển khai.
Đó là Nghị quyết 170 về thí điểm cơ chế thoả thuận chuyển nhượng đất thực hiện các dự án nhà ở thương mại; Nghị quyết 201 về nhà ở xã hội và Nghị quyết 254 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Theo ông Phan Đức Hiếu, Nghị quyết 254 gắn với Luật Đất đai được thực hiện theo một số nguyên tắc.
Thứ nhất về tiếp cận đất đai có 3 cơ chế: chuyển mục đích, thoả thuận, nhà nước thu hồi. Theo Luật Đất đai, Nhà nước có 10 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và 31 trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia và công cộng. Theo ông Phan Đức Hiếu, khi thông qua Luật Đất đai đã dự liệu thực tiễn có thể thay đổi, danh mục có thể thay đổi nên các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia và công cộng có thể thay đổi bổ sung. Trong hơn 1 năm qua, điều này đã xảy ra.
Nghị quyết 254 vì thế đã bổ sung thêm 1 trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh, 3 trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia và công cộng. Một điểm đáng chú ý là Nhà nước có thể đứng ra thu hồi với các dự án mà nhà đầu tư thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thể hoàn thành thoả thuận 100%. Có 2 tiêu chí: hết thời gian, nhà đầu tư thoả thuận được trên 75% diện tích, trên 75% số người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại.
Thứ hai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, 3 chính sách của Luật Đất đai 2024 vẫn được áp dụng. Nghị quyết 254 có bổ sung một số điểm đáng chú ý.
Về bồi thường thiệt hại đối với tài sản trên đất, Nghị quyết 254 đã tu chỉnh Luật Đất đai: với công trình buộc phải phá dỡ nhưng không phá dỡ hoàn toàn, vẫn có thể sử dụng lại được đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, Nhà nước sẽ bồi thường phần thiệt hại thực tế. Với công trình tháo gỡ hoàn toàn, Nhà nước bồi thường bằng tiền xây mới công trình có tính chất kỹ thuật tương ứng. Đây là điểm tu chỉnh được đánh giá là hợp lý và công bằng.
Về các chính sách hỗ trợ khác theo từng dự án cụ thể, theo Luật Đất đai cũ, tỉnh quyết định chính sách hỗ trợ. Hiện nay, thực hiện chính quyền địa phương 2 cấp, căn cứ vào quy định của UBND tỉnh, UBND xã quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác cho từng dự án cụ thể.
Về chính sách tái định cư, nguyên tắc chung của Luật Đất đai không thay đổi nhưng trong bối cảnh hiện nay với mục tiêu tăng trưởng phát triển mới, nhu cầu đưa đất vào sử dụng đòi hỏi nhanh hơn, Nghị quyết 254 có loại trừ một số trường hợp có thể thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án hoặc hoàn thành khu tái định cư.
Thứ ba với trường hợp Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư theo các hình thức như giao qua đấu giá, giao qua đấu thầu, giao qua không đấu giá đầu thầu. Nội dung này, ông Phan Đức Hiếu cho biết, Luật Đất đai tiếp tục thực hiện theo nguyên tắc này, chỉ có điểm khác với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, giao nhà đầu tư hoặc cho thuê không qua đấu giá đấu thầu, Nghị quyết 254 có bổ sung thêm một số trường hợp giao cho nhà đầu tư thuê không qua đấu giá đấu thầu.
Thứ tư liên quan đến chính sách tài chính đất đai đã có một số thay đổi. Trong đó, sự thay đổi trước hết là phương pháp định giá đất. Nghị quyết quy định nguyên tắc, Chính phủ hướng dẫn phương pháp định giá đất. Bên cạnh đó, với giá đất sắp tới sử dụng phổ biến bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo hệ số K. Theo đánh giá của tôi, đây là sự thay đổi đáng kể, phổ quát hơn cho các trường hợp.
.jpg)
Với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sẽ sử dụng bảng giá đất để bồi thường và bố trí tái định cư. Trong trường hợp dự án nhà đầu tư thoả thuận được trên 75% diện tích, trên 75% số người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước đứng ra thu hồi đất – đặt ra một vấn đề là Nhà nước sẽ bồi thường theo nguyên tắc và mức giá nào?
Trường hợp này, Nhà nước vẫn bồi thường theo nguyên tắc chung của Luật Đất đai và Nghị quyết 254 nhưng trong trường hợp giá đất theo bảng giá đất thấp hơn giá bình quân trung bình đã thực hiện bồi thường cho các hộ dân, người sử dụng đất trước đó thì sẽ được nhận bằng mức trung bình tất cả người dân đã nhận trước đó.
Điểm thay đổi đáng kể liên quan đến trường hợp giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT, thời điểm sẽ tính chung là thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, theo tinh thần Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, nếu Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT mà công trình đã bàn giao, nhà đầu tư được thêm phần lãi suất trên giá trị công trình trong thời hạn chờ thanh toán…
Cuối cùng, Nghị quyết 254 thể hiện tinh thần cải cách mạnh mẽ, giảm thời gian thực hiện thủ tục, góp phần giải quyết khó khăn cho một số trường hợp như tách thửa đất, hợp thửa đất; miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất…
