Farmstay cần được hình thành qua lập dự án

LÊ HOÀNG CHÂU - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM• 31/07/2020 06:00

Mô hình farmstay cần phải hình thành qua lập dự án mới có thể đảm bảo được quyền lợi của khách hàng cũng như không phá vỡ quy hoạch.

Mới đây Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo rà soát, xây dựng hành lang pháp lý cho loại hình farmstay, một loại hình kết hợp giữa trang trại nông nghiệp và du lịch trải nghiệm

Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo rà soát, xây dựng hành lang pháp lý cho loại hình farmstay

Để mô hình farmstay phát triển bền vững, nhất là sau những bất cập vừa qua như báo chí nêu và Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo về việc rà soát, xây dựng hành lang pháp lý thì nên có quy định farmstay phải được hình thành qua việc lập dự án và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cần sự chính danh

Mô hình trang trại sản xuất nông nghiệp nhưng kết hợp kinh doanh – farmstay nếu là dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch thì hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.

Đối với mô hình này có thể kể đến trường hợp của dự án Khu du lịch Đồng tháp mười có nguồn gốc là đất nông nghiệp nhưng lập dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp và được chuyển đổi mục đích sang đất dịch vụ.

Bên cạnh đó, khi mô hình farmstay được hình thành qua việc lập dự án sẽ đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương qua đó góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, nhất là tại vùng nông thôn.

Ở chiều ngược lại, nếu mô hình farmstay được hình thành một cách tự phát, tức một số cá nhân, doanh nghiệp mua gom đất nông nghiệp, lâm nghiệp tại nông thôn (có thể bao gồm một phần đất thổ cư) rồi tiến hành hợp, tách thửa, phân lô, bán vườn sẽ làm phá vỡ quy hoạch nông thôn và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư, khách hàng mua các nền vườn được quảng cáo là farmstay đó.

Đối với việc triển khai mô hình farmstay qua lập dự án, có thể tiếp cận qua một mô hình khá giống nhưng có phần “tiến hóa” hơn là dự án khu nhà vườn, “làng trong làng”. Theo đó, trong dự án này sẽ có 2 phần đất trong một lô, một phần là đất ở, phần còn lại là đất vườn trồng cây lâu năm (có thể kết hợp vườn ao chuồng). Hiện nay mô hình này đang là một xu thế, nhất là thời COVID-19 cũng là cơ hội để một số doanh nghiệp phát triển các dự án nhà vườn tại nông thôn và vùng ven đô.

Tháo gỡ các điểm nghẽn

Về mô hình này, hiện tại TP.HCM đang có tập đoàn đã lập dự án phân lô một số thửa đất tại ngoại thành với quy mô từ 500-1.000m2, thậm chí rộng hơn để làm khu dân cư nhà vườn.

Mô hình này đã có hành lang pháp lý như tại Phường Long Phước (Quận 9) đã quy hoạch một khu ở Cù lao Long Phước làm khu nhà kinh tế vườn, tại đó sẽ có các mô hình nhà vườn với mỗi lô khoảng 1.000m2 hoặc hơn trong đó gồm 10% đất ở và 90% đất vườn. Khi đã theo quy hoạch, cấp đất đúng mục đích sử dụng đất thì dự án dù là farmstay hay nhà vườn đều đã có sự chính danh.

Là mô hình mới, đáp ứng nhu cầu hiện hữu của xã hội và có những lợi ích nhất định do đó để farmstay phát triển đúng hướng, bền vững trong thời gian tới cần sớm tháo gỡ một số điểm nghẽn liên quan đến pháp lý và cơ chế.

Thứ nhất, bất cập trong quy định tách thửa các loại đất. Hiện nay, quy định đang cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là "đất ở", việc này có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hoặc tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng… khó kiểm soát. Do đó sắp tới cần thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với “đất ở nông thôn” và “đất ở đô thị”, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở”.

Thứ hai, khi các doanh nghiệp/cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án “farmstay” thì phải lập “dự án đầu tư” theo đúng quy định.

Thứ ba, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cũng cần sớm xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch (mới) là “khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay” và ban hành cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình “farmstay”.