Gánh nặng chi phí qua sàn bất động sản

Bộ Xây dựng đang xây dựng Dự thảo đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tại Điều 14 dự kiến “Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án BĐS phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch BĐS”.

Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này từng xuất hiện trong Luật Kinh doanh BĐS 2006, nhưng đã được bãi bỏ trong Luật Kinh doanh BĐS 2014. Bên cạnh đó, tại Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có quy định rõ các điều kiện để chủ đầu tư được bán, huy động vốn đối với sản phẩm BĐS.

Mặt khác, tại Luật Doanh nghiệp 2020 đã quy định, doanh nghiệp có quyền “Tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh”. Do đó, việc đưa quy định này quay trở lại là không cần thiết và có thể tạo thêm thủ tục kiểu “giấy phép con” làm mất tính chủ động của doanh nghiệp.

Trên thực tế, thủ tục hành chính trong hoạt động đầu tư dự án BĐS dù đã được các địa phương cũng như Chính phủ nỗ lực để tháo gỡ, rút ngắn thời gian, tuy nhiên, hiện nay để hoàn thành thủ tục đầu tư dự án có thể mất đến nhiều năm.

Do vậy, nếu thêm quy định buộc bán qua sàn, chủ đầu tư sẽ phải thêm một bước nữa và buộc phải trả phí môi giới cho sàn, buộc lòng chủ đầu tư phải tăng giá bán sản phẩm để đảm bảo lợi nhuận.

Không những vậy, đề xuất trên của Bộ Xây dựng mục tiêu hướng tới việc minh bạch giao dịch BĐS, song thực tế để “lách” quy định này, chủ đầu tư dự án hoàn toàn có thể lập ra một sàn giao dịch với pháp nhân độc lập hoặc một công ty con mà doanh nghiệp chủ đầu tư dự án có cổ phần chi phối để hợp thức hóa quy định trên.

Trong khi đó, quy định để thành lập sàn giao dịch BĐS hiện nay khá dễ dàng, bất kỳ ai đáp ứng một số điều kiện cơ bản cũng đều có thể thành lập. Vấn đề lớn nữa là trên thực tế, hoạt động quản lý các sàn BĐS hiện nay chưa được sát sao. Trong tổng số khoảng 320.000 nhân viên môi giới BĐS hiện nay mới chỉ có khoảng 10% có chứng chỉ hành nghề.