“Số hóa” sàn giao dịch bất động sản: mô hình nào khả thi?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn – Đoàn luật sư TP Hà Nội đã có cuộc trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp về vấn đề này.

- Thưa ông, ông đánh giá thế nào về đề xuất xây dựng mô hình trung tâm giao dịch bất động sản trực tuyến?

Theo tôi, mô hình này sẽ đem lại nhiều lợi ích cho các chủ thể.

Thứ nhất, các dữ liệu, tình trạng pháp lý, giá bán bất động sản sẽ được công khai minh bạch, giúp nhà đầu tư có cơ sở đưa ra quyết định chính xác hơn.

Thứ hai, nhờ dữ liệu bất động sản được đưa lên Trung tâm sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền xây dựng hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác về giá, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và kinh doanh bất động sản. Khi thông tin đã minh bạch, tình trạng “hai giá” sẽ được kiểm soát, góp phần hạn chế hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản do việc kê khai giá trên hợp đồng thấp.

Dù còn trong quá trình nghiên cứu, nếu mô hình Trung tâm giao dịch này được triển khai có thể tạo nền tảng cho các giao dịch bất động sản trực tuyến theo dạng “all in one”. Khi giao dịch tập trung như trên sàn chứng khoán, các bên sẽ thực hiện toàn bộ quy trình giao dịch trên nền tảng số mà không phải đến từng cơ quan.

Điều này sẽ giúp các bước đơn lẻ trong giao dịch bất động sản hiện nay (nộp thuế, đăng ký quyền sở hữu bất động sản…) “liên thông”, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

- Việc áp dụng mô hình trên tại Việt Nam sẽ đối diện với những thách thức gì, thưa ông?

Hiện nay, theo quy định pháp luật hiện hành, các sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp thành lập và quản lý. Như vậy, việc thành lập một trung tâm giao dịch bất động sản giống như mô hình sàn chứng khoán sẽ đặt ra yêu cầu sửa đổi nhiều quy định pháp lý liên quan đến bất động sản, công chứng, đăng ký đất đai cho phù hợp.

Khi áp dụng mô hình Trung tâm tập trung, điều quan trọng nhất là hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai (bản đồ số hóa, giá đất…) hạ tầng công nghệ thông tin. Trên thực tế, đến nay chúng ta vẫn chưa số hóa và “quy chủ” được cho các bất động sản mà người dân thực sự nắm giữ. Thông tin về giá trị chuyển nhượng bất động sản chưa minh bạch và chưa cập nhật thường xuyên. Ngoài ra, việc giao dịch bất động sản giữa các cá nhân vẫn chủ yếu bằng tiền mặt và chưa có quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng (trừ tổ chức).

Khi hạ tầng dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện và hạ tầng công nghệ thông tin chưa tốt thì việc triển khai một mô hình trung tâm giao dịch bất động sản sẽ là một thách thức không nhỏ. Dù vậy, tôi cho rằng xu hướng toàn cầu là minh bạch hóa thông tin về bất động sản, sử dụng ứng dụng công nghệ và dữ liệu chung nhằm đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch, sang tên bất động sản. Đây sẽ là tiền đề để chúng ta kỳ vọng về mô hình mới này.

- Từ kinh nghiệm quốc tế, đã có quốc gia nào áp dụng mô hình tương tự và thành công, thưa ông?

Qua trao đổi với một số hiệp hội bất động sản tại các nước như Indonesis, Thái Lan, Hoa Kỳ… đa số các nước không có sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý như mô hình nước ta đang dự kiến xây dựng.

Thực tế, các sàn giao dịch bất động sản do nhà nước thành lập như sàn giao dịch chứng khoán không phổ biến trên toàn thế giới. Tuy vậy, vẫn có những mô hình hình sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước tổ chức có thể đã được thử nghiệm ở một số quốc gia. Tại Singapore, hệ thống giao dịch bất động sản rất phát triển với sự quản lý chặt chẽ của Chính phủ thông qua Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (URA).

Tại Mỹ, thông tin về bất động sản được công khai trên Cổng thông tin bất động sản Mỹ qua Dịch vụ sàn đa năng MLS (Multiple Listing Service Listings), niêm yết thông tin nhà đất, bất động sản phát mại, bất động sản thương mại… để hỗ trợ giao dịch cho các nhà môi giới.

Với những sự phát triển của công nghệ hiện nay, việc phát triển các nền tảng và hệ thống giao dịch trực tuyến do Chính phủ quản lý hoặc hỗ trợ đang ngày càng trở nên phổ biến. Để áp dụng mô hình này tại Việt Nam, chúng ta vẫn cần lộ trình xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai cũng như nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin một cách đồng bộ.

- Trân trọng cảm ơn ông!