Giá chung cư hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng

Báo cáo mới nhất của Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong năm 2025, mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang và thiết lập những mốc mới tại hầu hết khu vực. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” khi giá chào bán sơ cấp tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh.

Xét về cơ cấu cầu, nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò nền tảng, song động lực chính của thị trường trong giai đoạn vừa qua đến từ nhóm khách hàng đầu tư. Ước tính hơn 75% giao dịch thuộc về người mua căn nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Đến cuối năm 2025, đà tăng của thị trường căn hộ bắt đầu chậm lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO xuất hiện xu hướng rao bán với thông điệp “cắt lỗ”, khiến không ít người mua ở thực và nhà đầu tư mới lo ngại về khả năng đảo chiều của thị trường.

Tuy nhiên, theo các môi giới bất động sản tại Hà Nội, cần nhìn vào mặt bằng giá và thời điểm mua vào để đánh giá đúng bản chất. Trên thực tế, nhiều trường hợp được gắn mác “cắt lỗ” chỉ là điều chỉnh nhẹ so với mức giá chào bán cao nhất trước đó.

Sau giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh, kỳ vọng lợi nhuận của không ít nhà đầu tư đã bị đẩy lên cao. Khi thị trường bước vào nhịp chững lại, việc giảm giá để chốt giao dịch thường được gọi là “cắt lỗ”, song thực chất không ít trường hợp vẫn ghi nhận chênh lệch đáng kể so với giá mua ban đầu.

Hiện nay, giá chung cư tại các đô thị lớn chủ yếu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ với mức giảm mang tính chọn lọc. Để thị trường quay về mặt bằng giá của vài năm trước, biên độ điều chỉnh sẽ phải rất lớn – điều khó xảy ra trong bối cảnh nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định tại các khu vực có hạ tầng, dân cư và tiện ích đã hình thành.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư cần được nhìn nhận trong bối cảnh dòng tiền và cấu trúc nhà đầu tư trên thị trường, thay vì xem đây là tín hiệu suy giảm diện rộng.

Áp lực bán hiện nay chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn giá tăng nhanh, sử dụng đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Trong giai đoạn thị trường sôi động, nhiều nhà đầu tư tận dụng các gói vay ưu đãi, thời gian ân hạn dài để “đón sóng”. Khi bước sang giai đoạn trả nợ, chi phí vốn tăng trong khi thanh khoản thứ cấp chậm lại, áp lực dòng tiền buộc họ phải bán ra sớm hơn dự tính.

“Việc giảm giá so với mức chào bán cao nhất trước đó thường được gọi là ‘cắt lỗ’, dù trên thực tế nhiều trường hợp vẫn cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu”, ông Quang nhận định.

Theo vị chuyên gia này, hiện tượng bán cắt lỗ chỉ diễn ra cục bộ, tập trung tại những khu vực hoặc dự án từng ghi nhận mức tăng giá nhanh trong thời gian ngắn, nơi hoạt động đầu tư ‘lướt sóng’ chiếm tỷ trọng lớn. Ngược lại, tại các khu vực có nhu cầu ở thực ổn định, mặt bằng giá nhìn chung chỉ chững lại hoặc điều chỉnh nhẹ.

Bổ sung góc nhìn vĩ mô, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, đây là quá trình thanh lọc tự nhiên của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng nóng. “Việc xuất hiện các giao dịch giảm giá không đồng nghĩa thị trường đảo chiều. Đây là nhịp điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung – cầu và loại bỏ dần nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, chiến lược ngắn hạn”, ông Đính nhận định.

Theo ông Đính, mức độ điều chỉnh hiện nay chưa đủ lớn để hình thành một mặt bằng giá mới thấp hơn. Xu hướng chủ đạo của thị trường vẫn là đi ngang hoặc tăng chậm, kèm theo sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Dữ liệu của VARS cho thấy, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Tuy nhiên, sang quý IV/2025, khi nguồn cung tăng nhanh và mặt bằng giá đã lên cao, tâm lý thị trường bắt đầu thận trọng hơn, nhất là trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay có dấu hiệu nhích lên.

Báo cáo quý IV/2025 của Avison Young Việt Nam ghi nhận, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM tăng ở mức vừa phải với tỷ lệ hấp thụ khoảng 65 – 75%. Trong khi đó, Hà Nội có hơn 10.000 căn hộ mới mở bán từ các dự án quy mô lớn, song tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì 70 – 80%, cho thấy sức cầu chưa suy giảm mạnh.

Theo Avison Young, giá căn hộ sơ cấp tiếp tục xu hướng đi lên và phân hóa rõ nét giữa khu vực lõi và khu vực mở rộng. Bước sang năm 2026, nguồn cung dự kiến tăng thêm khoảng 10.000 căn tại Hà Nội và 15.000 căn tại TP HCM, trong khi giá bán vẫn nhích lên nhưng với tốc độ chậm hơn.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young đánh giá, mặt bằng giá nhà hiện nay phản ánh sự dịch chuyển trong cấu trúc đô thị và chi phí phát triển, hơn là rủi ro bong bóng. Việc nhiều địa phương áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 sẽ tạo áp lực chi phí trong ngắn hạn nhưng cũng góp phần tái định giá đất theo hướng tiệm cận giá trị thực.

Nhìn tổng thể, các chuyên gia cho rằng thị trường căn hộ đang chuyển từ trạng thái tăng nóng sang giai đoạn điều chỉnh và phân hóa rõ rệt hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực tiếp tục giữ giá và thanh khoản ổn định. Ngược lại, các sản phẩm mua với mục tiêu “lướt sóng” ngắn hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Dù theo kịch bản phục hồi chậm hay nhanh, hiện tượng rao bán “cắt lỗ” chung cư nhiều khả năng vẫn chỉ mang tính cục bộ, phản ánh nhịp điều chỉnh cần thiết khi thị trường bước vào chu kỳ phát triển thận trọng và bền vững hơn.