Hàng loạt cơ chế mới về đất đai, nhà ở và dòng vốn đang từng bước tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, mở đường cho nguồn cung bất động sản tăng mạnh từ năm 2026.
Phát biểu tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?” do báo Tiền Phong tổ chức mới đây, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, giai đoạn 2024–2025 đóng vai trò bản lề trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý, khơi thông nguồn lực đất đai cho thị trường bất động sản.
Theo bà Mỹ, điểm nhấn quan trọng nhất là các Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho dự án tồn đọng, cùng những quy định mới về phương thức tiếp cận đất đai. Đây được xem là nền tảng tạo đà cho thị trường phục hồi và phát triển rõ nét hơn trong năm 2026.
Một trong những nội dung then chốt được đề cập là Nghị quyết số 254, được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, với cơ chế đột phá nhằm xử lý các dự án bị tắc nghẽn ở khâu giải phóng mặt bằng.
Theo đó, đối với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng được 50% diện tích hoặc đạt được sự đồng thuận của 75% người sử dụng đất trong phạm vi dự án, Hội đồng nhân dân sẽ xem xét việc thu hồi phần diện tích còn lại. “Khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được 75% diện tích, Nhà nước sẽ hỗ trợ để đẩy nhanh thu hồi đất, giúp dự án được khôi phục và triển khai trở lại”, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ nhấn mạnh.
Lãnh đạo Cục Quản lý đất đai cho biết, trước đây theo Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, công cộng. Việc áp dụng cơ chế mới đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng, song được đánh giá là giải pháp then chốt để tháo gỡ hàng loạt dự án “đắp chiếu” nhiều năm do vướng một số ít hộ dân chưa đồng thuận.
Hiện Chính phủ đang hoàn thiện Nghị định hướng dẫn chi tiết cách xác định diện tích và số lượng người sử dụng đất nhằm bảo đảm tính minh bạch khi áp dụng tỷ lệ 75%.
Liên quan đến nguồn cung, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ cho biết chính sách mới đã nới lỏng đáng kể điều kiện tiếp cận đất đai. Thay vì chỉ cho phép nhận chuyển nhượng đất ở để phát triển nhà ở thương mại như quy định trước đây, các cơ chế thí điểm hiện nay cho phép nhận chuyển nhượng nhiều loại đất khác phù hợp quy hoạch.
Luật Đất đai cùng Nghị quyết 254 đã làm rõ bốn phương thức tiếp cận đất đai gồm giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu và thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đáng chú ý, ngay cả với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội không sử dụng vốn ngân sách, nếu nhà đầu tư có năng lực và nhu cầu, vẫn được áp dụng cơ chế thỏa thuận.
Đối với các dự án tồn đọng cũ, Nghị quyết 265 cho phép mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ của Nghị quyết 170 ra nhiều địa phương, thay vì chỉ giới hạn tại Hà Nội, Khánh Hòa hay Đà Nẵng như trước. Điều này được kỳ vọng sẽ đưa hàng loạt dự án đã có kết luận thanh tra, kiểm tra quay trở lại thị trường trong thời gian tới.
Về tài chính đất đai, Nghị quyết 254 cho phép áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất phổ biến hơn, thay vì bắt buộc định giá đất cụ thể trong mọi trường hợp. Theo Lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, việc định giá đất cụ thể sẽ chỉ áp dụng cho các dự án lấn biển hoặc dự án hỗn hợp phức tạp, qua đó giúp rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính, giảm thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.
Tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, năm 2025 khép lại với nhiều tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô. Nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, thị trường bất động sản từng bước ổn định, nguồn cung và thanh khoản có cải thiện, niềm tin thị trường dần được khôi phục.
Theo ông Hưng, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã được ban hành trong năm qua, tạo nền tảng cho thị trường năm 2026, nổi bật là các chính sách về nhà ở xã hội, đất đai, quy hoạch, tín dụng và minh bạch hóa thị trường. Đặc biệt, Nghị định về Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng tạo kênh vốn trung và dài hạn cho phát triển nhà ở xã hội, trong khi các quy định xử lý nợ xấu gắn với bất động sản góp phần giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp.
Nhận định về triển vọng năm 2026, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường sẽ sôi động hơn khi hàng trăm dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Nguồn cung nhà ở có thể tăng gấp 2–3 lần so với năm 2025, tương ứng khoảng 200.000–300.000 sản phẩm.
Tuy nhiên, theo ông Đính, tốc độ tăng nguồn cung có thể vượt cầu, khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường trở nên gay gắt hơn. Trong bối cảnh tín dụng tăng trưởng chậm lại và lãi suất có xu hướng nhích lên, các sản phẩm bất động sản có khả năng tạo dòng tiền sẽ được ưu tiên hơn.
Ở góc nhìn tài chính, TS Cấn Văn Lực cho rằng bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên tín dụng, do đó lãi suất cho vay trong năm 2026 có thể cao hơn. Việc điều tiết tín dụng ở mức hợp lý là cần thiết để bảo đảm sự phát triển bền vững, khi tăng trưởng tín dụng bất động sản những năm gần đây cao hơn mức chung của nền kinh tế.
Theo TS Lực, doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời tập trung nguồn lực cho các dự án trọng tâm, đáp ứng nhu cầu ở thực, thay vì đầu tư dàn trải như giai đoạn trước.
.jpg "Định danh bất động sản không phải \"liều thuốc\" hạ giá")