Gỡ khó cho dự án nhà ở thương mại

>>> Thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại

Trao đổi riêng với DĐDN, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, đề xuất mới của Bộ Tài nguyên và Môi trường về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại được kỳ vọng sẽ giải quyết một số vướng mắc của ngành bất động sản.

- Đề xuất này sẽ giải quyết những vấn đề cụ thể nào của ngành bất động sản, thưa ông?

Đối với vấn đề nguồn cung nhà ở, đề xuất này dự kiến sẽ tăng cường nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt là loại nhà ở giá rẻ, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, góp phần bình ổn thị trường. Đồng thời, việc mở rộng quỹ đất cho nhà ở thương mại sẽ giải quyết tình trạng khan hiếm đất, đặc biệt là ở các thành phố lớn.

Thông qua việc cho phép chủ đầu tư sử dụng đất có sẵn mà không cần qua quá trình đấu giá hoặc giải phóng mặt bằng, sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án. Điều này sẽ khích lệ các chủ đầu tư tham gia cũng như gia tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.

Về mặt pháp lý, đề xuất mới còn giúp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại đang gặp khó khăn do thiếu quỹ đất sạch. Đồng thời, sẽ giúp tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất đã có quyền sử dụng đất.

Việc cho phép thực hiện dự án trên đất có quyền sử dụng đất cũng sẽ giảm bớt thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.

Tác động thứ ba, theo tôi chính là tạo ra các kênh huy động vốn mới cho các dự án nhà ở thương mại. Điều này không chỉ giúp giảm áp lực cho ngân sách nhà nước mà còn hỗ trợ chủ đầu tư trong việc huy động vốn thực hiện các dự án, như việc cho phép chủ đầu tư huy động vốn từ người dân thông qua hình thức thỏa thuận về quyền sử dụng đất. Bằng cách này, chi phí đầu tư cho các nhà đầu tư sẽ giảm xuống, từ đó giảm giá thành của các dự án nhà ở.

>> Bất cập thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

Như vậy, đề xuất này không chỉ hướng tới việc giải quyết các thách thức trong lĩnh vực bất động sản mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển và tăng cường thanh khoản cho thị trường. Từ việc tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, từ đó thúc đẩy các chủ đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm.

Mở rộng quỹ đất cho nhà ở thương mại sẽ giảm bớt thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư.

- Ông đánh giá ra sao về quy định cụ thể nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (mua gom) nếu diện tích là 100% đất ở?

Theo điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 quy định một trong những trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Việc quy định nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (mua gom) nếu diện tích là 100% đất ở là một quy định khó sẽ khiến hạn chế lựa chọn cho nhà đầu tư. Quy định này tạo ra hạn chế cho nhà đầu tư trong việc lựa chọn dự án và thực hiện các kế hoạch phát triển. Nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các dự án phù hợp để đầu tư nếu không có sẵn đủ diện tích đất ở theo yêu cầu.

Bên cạnh đó, quy định này dẫn đến việc nhà đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, cũng như phải đối mặt với rủi ro không được công nhận là chủ đầu tư do không đáp ứng điều kiện về quỹ đất xây dựng nhà ở thương mại phải hoàn toàn là đất ở, theo đó, phần nào gây khó khăn cho các nhà đầu tư dẫn tới việc thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ khó hơn nhiều.

- Nếu thí điểm mang lại kết quả tích cực, liệu cần có sự thay đổi hay bổ sung gì vào các quy định của Luật Đất đai năm 2024, thưa ông?

Nếu thí điểm này mang lại kết quả tích cực, bên cạnh việc quy định chỉ cho chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại đối với đất ở, cần bổ sung thêm một số quy định:

Thứ nhất, cho phép nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Thứ hai, cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai 2024.

Việc bổ sung quy định nếu thí điểm mang lại kết quả tích cực là việc vô cùng hợp lý và cần thiết. Hơn nữa khi bổ sung các quy định này còn có tính “kế thừa” các quy định phù hợp pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.