Hàng trăm dự án sẽ được gỡ khó khi Luật Đất đai mới có hiệu lực

>> Kỳ vọng Luật Đất đai

Động lực mới cho ngành địa ốc

Vừa qua, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội tổ chức Hội nghị toàn quốc lần thứ hai triển khai luật, nghị quyết của Kỳ họp thứ 6 và Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV. Hội nghị xác định Chính phủ và các Bộ, ngành dự kiến sẽ ban hành 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai. Trước đó, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành trình Chính phủ ban hành, ban hành theo thẩm quyền trong tháng 05/2024.

Hiệp hội nhận thấy, thực hiện mục tiêu cụ thể của Nghị quyết 18-NQ/TW. Đặc biệt Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ cho phép nhà đầu tư “được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở”, hoặc sẽ tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án nhà ở thương mại và xây dựng.

Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm về việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các địa phương đối với tất cả các dự án đầu tư công, bao gồm cả dự án nhóm B, nhóm C để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, giải ngân vốn đầu tư công để sớm triển khai thực hiện dự án. 

Hiệp hội tin tưởng và kỳ vọng việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

>> Luật Đất đai (sửa đổi) – Cân bằng nhiều lợi ích 

Hàng trăm dự án được "tháo gông"

Năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “vướng mắc”, chủ yếu là “vướng mắc pháp lý”. Trong đó, vướng một số quy định của các luật, trong đó có Luật Đất đai là vướng mắc khó giải quyết nhất, nhưng với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành bao gồm các dự thảo “Nghị quyết thí điểm của Quốc hội” thì sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này.

Điển hình là quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì Luật Đất đai 2013 tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 quy định rất thông thoáng, đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc đang có quyền sử dụng các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án đầu tư bao gồm dự án nhà ở thương mại.

Nhưng, điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (ban hành sau đó 1 năm) lại chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp nhà đầu tư đang “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” hoặc “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở” để xây dựng nhà ở thương mại nên đã “vô hiệu hóa” các quy định nêu trên trong suốt 5 năm.

Kể từ ngày 01/07/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến ngày 01/01/2021 (ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực) thì các nhà đầu tư, tổ chức kinh tế không còn được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” và các nhà đầu tư, tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” mặc dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cũng không được quyền sử dụng đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có thể có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện.

Do vậy, Hiệp hội nhận thấy việc xây dựng Dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật” là rất cần thiết và còn có tính “kế thừa” các quy định hợp lý, phù hợp với pháp luật và thực tiễn của Luật Đất đai 2013.

Khơi thông định giá đất

Bên cạnh đó, việc vướng một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là “vướng mắc, ách tắc” trong công tác định giá đất cụ thể, chủ yếu là việc áp dụng “phương pháp thặng dư” (khoảng 80% trường hợp định giá đất cụ thể áp dụng “phương pháp thặng dư) để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT dẫn đến hệ quả là rất nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp “sổ hồng”.

Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, trên cơ sở tiếp thu các quy định mới về “tài chính về đất đai, giá đất” của Luật Đất đai 2024, đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại cho các địa phương trong năm 2024 và đây cũng là cơ sở thực tiễn để xây dựng “Nghị định quy định về giá đất” để thực thi Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 01/01/2025 trở đi.

Và cuối cùng, về công tác thực thi pháp luật nhất là tại các địa phương, trong đó có tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước “sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý dẫn đến né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất, không dám quyết định”, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật “chưa đủ độ rõ, chưa cụ thể” hoặc “chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” hoặc “chưa dễ hiểu, chỉ có một cách  hiểu và dễ thực hiện”. 

Hiện nay, hệ thống pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng “bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” và sát thực tiễn hơn, nên việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đáp ứng yêu cầu của tình hình mới.