"Gỡ khó" cho dự án vướng đất công: Để địa phương quyết định

Tại hội thảo Bất động sản 2019 với chủ đề “Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho Doanh nghiệp” do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp cùng Trung tâm Báo chí TP.HCM tổ chức, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) dẫn chứng, trong 6 tháng đầu năm 2019, tại địa bàn năng động nhất khu vực phía Nam là TP.HCM, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại được đề xuất công nhận chủ đầu tư, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Cũng trong 6 tháng, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, giảm 10 dự án so với cùng kỳ năm 2018.

Chờ… đến bao giờ?

Ông Châu phân tích, ách tắc của các dự án nhà ở thương mại tại thành phố tập trung vào các nguyên nhân như Sở Quy hoạch - Kiến trúc không tiếp nhận hồ sơ đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; các dự án nhà ở thương mại có một phần diện tích đất nông nghiệp, đất kênh rạch, đất làm đường xen cài trong dự án.

Ngay cả những dự án đã có quyết định công nhận chủ đầu tư; chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi đã được cấp phép nhưng chỉ cần “dính” một phần diện tích nhỏ đất công xen cài cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.

Ông Châu dẫn chứng trường hợp dự án Green Star Sky Garden, phường Phú Mỹ, Quận 7 của Công ty CP Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát bị vướng hơn 7.000m2 đất công xen cài, trong đó bao gồm đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý.

Cũng chính những phần đất công xen cài như vậy nên Hưng Lộc Phát chưa được TP.HCM ra quyết định giao đất và dự án chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng đất mặc dù UBND TP.HCM đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án.  

Hoặc công ty Khải Thịnh là chủ đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy (phường Phú Thuận, quận 7) có diện tích hơn 77.300 m2. Trong đó, có 1.758,5m2 đất công, chiếm tỉ lệ 2,2% diện tích. Thế nhưng, đất công lại nằm rải rác trong 5 thửa đất của dự án gồm 284,5m2 đất có nguồn gốc đất rạch, 1.279m2 đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực và 194,5m2 đất lưu không. Chính vì có 1.758,5m2 đất công trong ranh dự án mà Công ty Khải Thịnh chưa được cấp sổ đỏ.

Sau thời gian dài tạm ngưng tiến hành thủ tục pháp lý để rà soát lại đối với 150 dự án phát triển nhà ở có liên quan đến đất công, mới đây TP.HCM đã công bố chấp thuận cho 124 dự án được tiếp tục triển khai, nhưng đến nay các dự án này vẫn hầu như chưa thể khởi động.

Hơn 30 dự án thuộc diện tiếp tục phải chờ rà soát pháp lý về đất đai, chủ đầu tư và người mua nhà chỉ còn cách là phải chờ đợi. Còn chờ đợi đến khi nào các sở, ngành của thành phố mới được triển khai thì đến nay vẫn chưa thể biết.

HoREA kiến nghị cần phải bổ sung quy định để xử lý loại hình vướng mắc này và đề xuất 2 phương án: UBND TP.HCM trình Chính phủ cho áp dụng tương tự cách giải quyết theo hướng cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).

Hoặc áp dụng các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Thẩm quyền của địa phương

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thừa nhận, tại TP.HCM có một loại đất rất phổ biến là đất công dạng kênh rạch. Những kênh rạch này nhiều khi không thuộc diện phải giữ lại mà có thể là đưa vào làm dự án nhưng đưa vào đất gì thì không có luật nào quy định.

“Luật Đất đai hiện chưa quy định rõ tình huống đất công xen kẽ, phân tán trong quỹ đất của chủ đầu tư thực hiện dự án sẽ được giải quyết thế nào. Trong Luật quản lý và sử dụng tài sản công lại quy định, kể cả 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá. Vì những bất cập này nên hiện nay đang xảy ra tình trạng dự án cũ vướng đất công thì xếp để đó, dự án mới thì không ai dám đề xuất” – ông Chiến cho biết.

Trước thực trạng trên, ông Chiến đề xuất UBND TP.HCM đưa ra là xem xét một tỷ lệ quy đổi nào đó, để nhận đất công về và tổ chức đấu giá đất công. “Chúng ta có thể chia ra làm nhiều mức khác nhau, chẳng hạn đất công chiếm không đáng kể so với diện tích dự án thì có thể giao luôn cho nhà đầu tư nhưng chiếm diện tích lớn hơn thì phải có tỷ lệ quy đổi nhận về lớn hơn. Cụ thể tỷ lệ quy đổi bao nhiêu thì các cơ quan của thành phố đề xuất” – ông Chiến cho biết.

Lãnh đạo TP.HCM cho biết, trước đây TP.HCM có tỷ lệ quy đổi đất công nhưng sau đó áp dụng luật mới vào nên thành phố đã bỏ đi. Tuy nhiên, trong tình trạng hiện nay thành phố cần suy nghĩ đến công thức quy đổi này.

Bà Hoàng Thị Vân Anh - Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục quản lý đất đai, Bộ TNMT cho rằng, vấn đề làm chậm thủ tục triển khai các dự án không nằm ở Luật mà ở thực thi. Ví dụ 1 dự án bất động sản có kênh rạch xen kẽ một chút thì thẩm quyền của địa phương có thể giải quyết bằng cách thu hồi giao cho nhà đầu tư.

“Lần sửa đổi bổ sung Luật Đất đai tới, Bộ TNMT sẽ có những sửa đổi liên quan đặc biệt đến đất công chi tiết hơn bằng cách để địa phương rộng đường, tự tin quyết định” – bà Vân Anh khẳng định.