Hà An của DXG: Hồ sơ kinh doanh mức "Trung bình"

LÊ MỸ• 30/05/2024 05:25

Hà An là công ty chịu trách nhiệm chính trong mảng phát triển bất động sản (BĐS) của Đất Xanh Group (DXG). Công ty chưa đại chúng này vừa được VIS Rating xếp hạng tín nhiệm BBB.

>>>Đất Xanh gặp khó

Theo xếp hạng tín nhiệm lần đầu của VIS Rating với Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Hà An), triển vọng đối với mức xếp hạng tổ chức phát hành BBB của Hà An là ổn định.

Chỗ dựa hay mũi nhọn của DXG

Trên thị trường, Hà An nổi danh với vai trò chủ đầu tư dự án Gem Sky World, dự án có diện tích 92,2 ha và tổng vốn đầu tư hơn 5.700 tỷ đồng. Dự án này có vị trí tại Long Thành, Đồng Nai, được phát triển bởi Đất Xanh Group Đất Xanh Group (DXG) - nhà sáng lập của Hà An. Dự án được xem là một trong những "tài sản vàng" của Hà An và Đất Xanh, đặc biệt khi dự án có lợi thế về đầu tư lẫn an cư nhờ vào vị trí kết nối, quy hoạch bài bản và hệ thống tiện ích chuẩn quốc tế, hưởng lợi từ công trình trọng điểm quốc gia Cảng hàng không quốc tế Long Thành.

Gem Sky World - dự án lớn của Hà An

Được thành lập vào năm 2018 dưới vai trò một công ty dự án của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG), Hà An có tuổi đời khá trẻ. Từ năm 2019, DXG đã góp vốn và chuyển nhượng các dự án về Hà An để phát triển và thương mại hóa, trở thành công ty chịu trách nhiệm chính trong mảng phát triển bất động sản (BĐS) của DXG.

Theo đánh giá của VIS Rating, là một phần của DXG, Hà An được hưởng lợi từ sự hỗ trợ về xây dựng thương hiệu, quản lý dự án, tiếp thị và bán hàng từ DXG và các công ty liên kết. Doanh thu hàng năm của Hà An từ 2-3 nghìn tỷ đồng trong 3 năm qua phản ánh quy mô ở mức “Trung bình.

"Chúng tôi đánh giá hồ sơ kinh doanh của Hà An ở mức "Trung bình", để thể hiện điểm hồ sơ về ngành hoạt động của Hà An - bất động sản nhà ở - ở mức trung bình, và điểm vị thế cạnh tranh và đa dạng hoá kinh doanh của Hà An ở mức trung bình", xếp hạng tín nhiệm của VIS Rating đánh giá.

Cũng theo hãng xếp hạng tín nhiệm này, ngành bất động sản Nhà ở Việt Nam có rào cản gia nhập ngành cao, mức độ cạnh tranh và mức độ biến động ở mức trung bình và triển vọng tăng trưởng vừa phải. Các công ty trong ngành này hoạt động trong môi trường được quản lý chặt chẽ về mặt pháp lý và tiến hành các hoạt động phát triển dự án với thời gian thực hiện dài và yêu cầu vốn đầu tư lớn. Các chuyên gia thuộc Hội đồng xếp hạng cho rằng khả năng tăng trưởng của ngành ở mức vừa phải do nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn vẫn duy trì ở mức cao và nguồn cung nhà ở đang dần phục hồi.

"Chúng tôi định vị vị thế cạnh tranh và đa dạng hóa kinh doanh của Hà An ở mức "Trung bình". Đánh giá của chúng tôi phản ánh vị thế thị trường vững chắc và lợi thế cạnh tranh trong ngành bất động sản nhà ở của Hà An nói riêng và DXG nói chung, phạm vi hoạt động khá đa dạng theo địa lý và phân khúc sản phẩm, cũng như khả năng thực hiện kế hoạch và các dự án chiến lược ở mức trung bình", VIS Rating nêu.

Trong 3 năm qua, DXG - thông qua Hà An - được xếp hạng trong số 10 chủ đầu tư BĐS niêm yết lớn nhất về doanh thu. Khả năng phát triển dự án của Hà An được thể hiện qua 12 dự án được triển khai và kinh doanh bởi DXG kể từ năm 2007 và 3 dự án gần đây được Hà An triển khai sau khi thành lập vào năm 2018. Phân khúc sản phẩm của Hà An tương đối đa dạng từ trung đến cao cấp, bao gồm đất nền, shophouse, nhà phố, chung cư và tập trung vào vùng Đông Nam Bộ.

Hà An không chỉ có DXG dồn lực hậu thuẫn, còn có Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) – công ty con của DXG và sở hữu mạng lưới môi giới BĐS lớn trên toàn quốc - để bắt tay hợp tác, phát triển và thương mại hóa các dự án. Theo Ban lãnh đạo Công ty, DXS cung cấp cho Hà An các nghiên cứu thị trường về định giá thị trường và xu hướng giá, cũng như hỗ trợ tiếp thị và bán hàng cho các dự án của Hà An. Sự phối hợp này đã góp phần mang lại thành công cho các dự án của Hà An trong thời gian gần đây.

Các nhà phân tích đánh giá khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của Hà An ở mức "Rất Mạnh"', nhờ khả năng duy trì tỷ suất biên EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) cao từ 27-30% trong 3 năm qua. Hiệu quả hoạt động của công ty tốt hơn trung bình ngành.

Trong 3 năm vừa qua, doanh thu của Hà An đến từ các dự án Opal Boulevard, Gem Sky World và Opal Skyline. Công ty này lưu ý tăng trưởng doanh thu của Công ty khá biến động trong những năm gần đây, một phần do những trở ngại pháp lý dẫn đến việc bàn giao chậm trễ. Trong năm 2024, kỳ vọng doanh thu của Công ty sẽ tăng đáng kể khoảng 50% so với năm trước, nhờ việc ghi nhận doanh số bán theo hợp đồng từ các dự án Opal Skyline và Gem Sky World sau khi hoàn tất quá trình bàn giao.

>>>DXS sắp chuyển mình?

Chờ tiến triển thị trường

Trên thực tế, Hà An vừa nổi tiếng là chủ đầu tư dự án lớn, vừa vướng "tai tiếng" vởi không ít lùm xùm về pháp lý, tiến độ phát triển, bàn giao dự án.

Ví dụ năm 2023, xung quanh dự án Gem Sky World, nhiều khách hàng đã phải kiến nghị lên UBND tỉnh Đồng Nai về các trường hợp đã thanh toán số tiền từ 25 đến 95% giá trị hợp đồng nhưng đến gần cuối năm vẫn chưa nhận được sản phẩm theo hợp đồng. Tại thời điểm đó, đại diện của Hà An cho biết, hcông ty đang gặp nhiều khó khăn về tài chính nên mong khách hàng hợp tác để tìm hướng giải quyết. Doanh nghiệp đang chia thành nhiều đợt để thực hiện hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền cho khách hàng. Các sản phẩm nhà phố được khởi công xây dựng trong quý I/2024 và dự kiến bàn giao cho khách hàng trong quý IV/2024.

Đầu 2024, Hà An đã gửi thông báo mời các khách hàng đủ điều kiện đến nhận sổ hồng đợt đầu tiên. Được biết, có 900 sổ hồng được trao đợt này.

Bên cạnh đó, với nguồn vốn phát triển dự án chủ yếu phụ thuộc vào nhà tài trợ vốn DXG và vốn nợ trái phiếu - Cty gặp khó khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp khủng hoảng.

VIS Rating định vị mức đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ của Hà An ở mức "Dưới Trung bình", thể hiện điểm đòn bẩy "Mạnh" nhưng tỷ lệ bao phủ nợ "Rất Yếu".

Điểm đòn bẩy mạnh của Hà An phản ánh lượng vốn chủ sở hữu đáng kể được DXG rót vào từ năm 2018 để hỗ trợ Hà An trong đầu tư và phát triển kinh doanh, cũng như trả nợ đến hạn. Mức đòn bẩy của Công ty, được đo bằng Nợ/EBITDA, đã cải thiện xuống mức 5 lần vào năm 2023, từ mức 11 lần vào năm 2022. Nợ/Vốn Chủ sở hữu của Công ty ở mức 29% vào năm 2023, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành là 76%.

Sự phục hồi của thị trường bất động sản có vai trò quan trọng để đánh giá triển vọng kinh doanh của Hà Nội. (Biểu đồ: Nghiên cứu của DXS – FERI, tháng 4/2024)

Lưu ý rằng DXG đã hoàn tất đợt góp vốn 1,119 tỷ đồng vào Hà An vào tháng 3/ 2024. Theo Ban lãnh đạo, Hà An sẽ sử dụng số vốn mới thu được để thanh toán phần lớn các khoản nợ đến hạn của Hà An (bao gồm các công ty con của Hà An) vào năm 2024. Cùng với mức tăng trưởng EBITDA 44% vào năm 2024, kỳ vọng đòn bẩy của Công ty sẽ cải thiện xuống khoảng 3-4 lần vào cuối năm 2024.

Tỷ lệ bao phủ nợ rất yếu của Hà An chủ yếu là do dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm do doanh số bán dự án tương đối yếu đi trong hai năm vừa qua và mức chi tiêu vốn lớn để phát triển dự án mới. CFO (Dòng tiền hoạt động)/Nợ của Công ty ở mức -22% vào năm 2023. Tỷ lệ bao phủ lãi vay – được đo bằng EBIT (Lợi nhuận trước lãi vay và thuế)/Chi phí lãi vay ... ở mức 1,5 lần vào năm 2023, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành là 2,9 lần.

VIS cũng đánh giá trong 12-18 tháng tới, các chỉ số tỷ lệ bao phủ nợ thấp của Công ty sẽ được cải thiện một phần, với nhận định dòng tiền từ doanh số bản dự án phục hồi do sự cải thiện tâm lý người mua nhà sẽ giúp đáp ứng một phần chi tiêu vốn của Công ty.

Ban lãnh đạo Công ty cho biết chi tiêu vốn mới của Công ty trong năm 2024 cho các dự án đang triển khai - Gem Sky World, Opal Luxury và Đất Xanh Home Park View - vào khoảng 950 tỷ đồng, giả định 70% trong đó sẽ được tài trợ bằng nợ. Rủi ro thanh khoản của Hà An trong năm 2024 được đánh giá sẽ giảm thiểu phần lớn nhờ kế hoạch sử dụng số tiền thu được từ đợt rót vốn gần đây của DXG để trả phần lớn khoản nợ đến hạn là 903 tỷ đồng. Trong tương lai, khả năng trả nợ của Hà An sẽ tiếp tục dựa vào các nguồn tiền mới, ví dụ như thông qua các đợt bơm vốn mới.

Tại ĐHĐCĐ 2024, DXG đã công bố kế hoạch huy động khoảng 1,8 nghìn tỷ đồng vốn chủ sở hữu bằng cách phát hành cổ phiếu mới cho cổ đông hiện hữu từ quý IV/2024 đến năm 2025, trong đó 1,4 nghìn tỷ đồng số tiền thu được sẽ được dùng để tăng vốn và trả 1,3 nghìn tỷ đồng nợ đáo hạn vào năm 2025 cho Hà An. Theo Ban lãnh đạo công ty, Hà An không có kế hoạch trả cổ tức cho cổ đông trong 2 năm tới.

DXG trong năm nay cũng đặt kết hoạch doanh thu thuần đạt 3.900 tỷ đồng, lãi sau thuế đạt 226 tỷ đồng, lần lượt tăng 5% và 31% so với thực hiện năm 2023. Cổ tức cho năm 2024 dự kiến tỷ lệ 20%.

Nhận định về DXG trong một phân tích vào tháng 4, SSI Research cho rằng nguồn thu bán căn hộ Gem Sky World sẽ đóng góp doanh thu cho DXG từ 2025. Đánh giá DXG trong ngắn hạn là tích cực, SSI cũng nêu rủi ro giảm đổi với khuyến nghị: (1) Khó khăn về mặt pháp lý đối với 31 dự án theo quy hoạch phát triển (tổng diện tích đất 2.100 ha); và (2) thị trường bất động sản tiếp tục chậm so với dự kiến.

Đây cũng là những yếu tố, đặc biệt tiến triển phục hồi lực cầu và thanh khoản của thị trường bất động sản, có tác động đến triển vọng kinh doanh của BĐS Hà An.