Hà Nội: Vẫn nóng chuyện quỹ bảo trì chung cư

>> Tiếp tục kiểm soát chặt rủi ro tín dụng bất động sản

Tại buổi làm việc với Ban Đô thị HĐND thành phố Hà Nội, quận Thanh Xuân cho biết hiện nay có 108 tòa nhà chung cư đã đưa vào sử dụng gồm: 83 tòa chung cư thương mại; 24 chung cư tái định cư, 1 chung cư nhà ở xã hội (chưa bao gồm 219 tòa nhà chung cư cũ).

Chây ỳ quỹ bảo trì

Tuy nhiên, đến nay, mới có 90 tòa thành lập Ban Quản trị; 83/90 tòa chung cư được bàn giao phòng sinh hoạt cộng đồng; 54/90 tòa nhà được chủ đầu tư bàn giao hết quỹ bảo trì. Đáng chú ý, một số tòa chung cư còn vướng mắc, tranh chấp giữa Ban Quản trị và các chủ đầu tư và đang được các cơ quan chức năng của thành phố và quận giải quyết.

Đơn cử như Chung cư The Legacy (106 Ngụy Như Kon Tum - Nhân Chính), chủ đầu tư đang làm thủ tục điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc của dự án đối với các tầng thuộc khối đế, nhà trẻ, khu vực sinh hoạt của cộng đồng dân cư. Song, dự án đang chờ kết luận sau thanh tra của Thanh tra Chính phủ nên các thủ tục đầu tư, điều chỉnh dự án chưa được các cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận.

Chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận; cư dân lấy lý do công trình chưa được nghiệm thu hoàn thành toàn bộ nên chưa đảm bảo về các tiện ích theo hợp đồng mua bán nên không đóng phí dịch vụ, không phối hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư, đấu tranh đòi quyền lợi.

Hay tại chung cư Sông Đà - Việt Đức (ngõ 164 Khuất Duy Tiến - Nhân Chính), chủ đầu tư thực hiện cải tạo, sử dụng sai mục đích tại tầng kỹ thuật KT1, KT2. Do đó ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu căn hộ tại chung cư, dẫn đến việc kiến nghị, đấu tranh đòi quyền lợi.

Kết luận buổi khảo sát, Trưởng Ban Đô thị, HĐND Thành phố giao quận Thanh Xuân sớm đề xuất phương án xử lý triệt để với các chủ đầu tư nhằm sớm bàn giao cho người dân thực hiện bảo trì tại 19 chung cư chậm bàn giao quỹ bảo trì.

>> Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng

Khó xử lý

Trên thực tế, với nguồn tiền lớn, quỹ bảo trì luôn là "miếng bánh ngọt" mà nhiều chủ đầu tư muốn nắm giữ và từ đó trở thành mầm mống nảy sinh những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư với cư dân. 

Tại 15 kết luận thanh tra về phí bảo trì của 22 chung cư ở Hà Nội do Bộ Xây dựng công bố năm 2021, qua đó đã yêu cầu các chủ đầu tư chuyển trả cho Ban quản trị các nhà chung cư là 250 tỷ đồng. Cá biệt, có nhiều chủ đầu tư đã cố tình "ôm" quỹ này trong suốt 5-6 năm để trục lợi.

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Lawfirm cho biết, việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị là khó khả thi. Bởi trên thực tế, tình trạng chủ đầu tư chây ỳ, không chịu bàn giao phí bảo trì hoặc chủ đầu tư mất tích hay phá sản,... vẫn diễn ra gây bức xúc cho cư dân trong tòa nhà.

Tình trạng này có nhiều nguyên nhân, trong đó có một phần do ý thức tuân thủ pháp luật của một bộ phận chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư còn hạn chế, nhưng cũng có nhiều nguyên nhân chủ quan từ cơ quan quản lý nhà nước. Cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư, cũng như kinh phí bảo trì.

Theo LS Trương Anh Tú, quy định hiện hành địa phương có quyền xử lý tài sản của Chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở thực hiện việc thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị. Hình thức xử lý này là mới và thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật để xử lý tình trạng Chủ đầu tư vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cũng có thể đối diện với một số khó khăn.

Trong khi đó, theo Luật sư Phạm Ba Đô - Công ty luật TNHH SJKLaw, nguyên nhân có thể đến từ việc chủ đầu tư không có ý định chiếm dụng mà có lý do khác chưa thể bàn giao quỹ bảo trì. Đây là giao dịch dân sự và người dân có thể kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi tiền hợp đồng theo đúng quy định.

Trường hợp thứ hai là chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt số tiền 2% thì hoàn toàn có thể bị truy tố tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” được quy định tại Điều 175 Bộ luật Hình sự 2015 với mức án cao nhất là 5 năm tù” - Luật sư Phạm Ba Đô nói.

Luật sư Đô phân tích, hợp đồng được ký kết giữa người dân và chủ đầu tư là thứ tạo niềm tin cho khách hàng rằng quỹ bảo trì sẽ được công ty sử dụng đúng - và đây chính là yếu tố cấu thành “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản”.

Bên cạnh đó, với tội danh này, cơ quan điều tra có thể khởi tố mà không cần người dân yêu cầu (Điều 155 Bộ luật Tố tụng Hình sự 2015), qua kết quả điều tra xem chủ đầu tư có mục đích chiếm đoạt quỹ bảo trì hay không.