Hà Nội: Xuất hiện tình trạng bỏ trống văn phòng cho thuê

>> Không nên bỏ phương pháp thặng dư tính giá đất

Dựa theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong Q2 vừa qua, thị trường văn phòng Hà Nội không có nguồn cung mới. Tuy nhiên, tính từ đầu năm, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận thêm 21.500 m2 diện tích văn phòng mới thuộc tòa nhà Lancaster Luminaire (Hạng A) ở quận Đống Đa.

Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm đang diễn ra, khiến nguồn cung văn phòng Hạng A và B tập trung chủ yếu ở khu vực ngoại thành, với diện tích lớn hơn 6,2 lần so với nguồn cung hiện tại ở khu vực trung tâm.

Trong đó, khu vực ngoại thành (bao gồm quận Ba Đình, Đống Đa, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng và Tây Hồ) chiếm 44% tổng nguồn cung Hạng A và B của toàn thành phố, đồng thời là khu vực ghi nhận nhiều nguồn cung mới chất lượng cao trong 3 năm gần đây.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh – Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, đối với bối cảnh thị trường như hiện nay, phân khúc mà khách thuê đang sẵn sàng chi trả sẽ dao động trong khoảng tầm từ 20 – 35$/m2 đã bao gồm phí dịch vụ.

Khi nhiều tòa nhà mới xuất hiện trên thị trường, khách thuê ngày càng đòi hỏi cao hơn về mặt bằng thuê. Do đó, phân khúc văn phòng hạng A với mức giá thuê cao từ 45 - 50$/m2 đã có sự chững lại và lượng giao dịch trong phân khúc này giảm đi.

Đáng chú ý, một lợi thế của Hà Nội là phân khu vực văn phòng rất rõ ràng, bao gồm khu vực Hoàn Kiếm, khu vực Ba Đình - Đống Đa và khu vực Cầu Giấy - Mỹ Đình.

Tại khu vực Cầu Giấy - Mỹ Đình, khách hàng có thể thuê tòa nhà văn phòng hạng A với giá hợp lý từ 20 - 25$/m2. Trong khi đó, khu vực Ba Đình - Đống Đa là những khu vực có nhiều nhu cầu thuê văn phòng nhất, dẫn đến giá thuê phân khúc hạng A lên đến 40 -45$/m2.

Ngược lại, khu vực Hoàn Kiếm không có nguồn cung mới trong tương lai do các tòa nhà văn phòng tại đây đạt mức tỷ lệ lấp đầy trên 95% và giá thuê luôn rất cao. Thậm chí, một số tòa nhà văn phòng ở khu vực này có giá thuê lên đến 50 - 55$/m2. Vì vậy, nhiều khách thuê đang chuyển hướng và tập trung thuê văn phòng ở khu vực Ba Đình, Đống Đa và Cầu Giấy.

Có thể thấy, thị trường cho thuê văn phòng đang chịu ảnh hưởng của sụt giảm nguồn cung, đặc biệt trong mảng công nghệ thông tin. Trước đây, công nghệ thông tin là ngành dẫn đầu về nguồn cầu, nhưng kể từ năm 2021-2022, do tình hình kinh tế chậm lại và dừng đầu tư vào startup, các công ty trong lĩnh vực này cũng giảm dần và trả lại mặt bằng văn phòng. 

>> Số phận bất động sản không qua đấu giá ở Măng Đen sẽ ra sao?

Thay vào đó, trong sáu tháng đầu năm nay, thị trường cho thuê văn phòng tập trung chủ yếu vào hai mảng: sản xuất và giáo dục. Mảng giáo dục bao gồm các trung tâm ngoại ngữ, văn phòng của các trường đại học mở... đang tiếp tục tăng và chiếm phần lớn nguồn cầu thuê văn phòng trong thời gian này. Dự kiến trong sáu tháng cuối năm, thị trường cho thuê văn phòng cũng sẽ tiếp tục tập trung vào nhóm các phân khúc này.

Dựa trên báo cáo của Knight Frank, trong bối cảnh ảnh hưởng của tình hình kinh tế, tỉ lệ trống văn phòng dự kiến có thể tăng đến 15 – 20% trong cuối năm 2023. Từ quý 3 năm nay, thị trường có nguy cơ cung vượt cầu khi tiếp nhận lượng lớn văn phòng mới. Theo đó, Giá thuê văn phòng hạng A, B có thể giảm khoảng dưới 20% trong 3 tháng tới.

Riêng phân khúc văn phòng hạng A, giá thuê dự kiến có thể đạt mức 53 USD/m2/tháng vào cuối năm 2023, và tỉ lệ bỏ trống văn phòng ước tính vọt lên mức 29%.

Bà Trang Bùi – CEO Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, tỷ lệ trống cuối năm nay dự kiến sẽ tăng do sự gia nhập của nhiều nguồn cung mới, trong khi nhu cầu văn phòng có phần chững lại. Tuy nhiên, theo dự báo, tỷ lệ trống văn phòng sẽ giảm dần qua các năm tiếp theo nhờ vào sự phục hồi của nền kinh tế và tăng trưởng nhu cầu thuê văn phòng. Dự kiến tỷ lệ trống văn phòng có thể đạt khoảng 24% vào năm 2026.

Dự kiến, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ chào đón thêm gần 75.000 m2 và 12.0000 m2 diện tích văn phòng Hạng A trong năm 2023 và 2024.