HDC chờ “thoát xác”

LÊ MỸ• 24/08/2020 11:30

Là doanh nghiệp đầu ngành bất động sản (BĐS) Vũng Tàu, song CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HoSE: HDC) thực tế vẫn chỉ là doanh nghiệp “vùng ven” so với các doanh nghiệp BĐS lớn hơn.

Doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của HDC.

Sở dĩ như vậy do HDC luôn thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, dù doanh nghiệp này hữu quỹ đất lớn.

Khi sóng “vùng ven” đã vãn

Năm 2019 là một năm sôi động của thị trường BĐS vùng ven- ngoại thành ở TP.HCM. Sôi động nhất có lẽ là phía Đông, theo hướng mở rộng vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với lõi bát giác kim cương chiếm đại đa số từ Đông Nam Bộ, tập trung ở Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu. Một phần hướng Nam và Tây Nam là Long An và một phần đón sóng đại đô thị xanh lớn nhất giữa lòng khu dự trữ sinh quyển thế giới Cần Giờ. Theo đó, HDC, với quỹ đất tốt tập trung ở Bà Rịa -Vũng Tàu, là doanh nghiệp “lên đời” hơn bao giờ.

78 tỷ đồng là lãi ròng sau thuế hợp nhất bán niên 2020 của HDC, tăng 105% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại cuối 2019, HDC đạt doanh thu 824 tỷ đồng, tăng gấp 2 lần so với 2017; lợi nhuận cũng tăng trưởng tới 80% từ 80 tỷ đồng lên 144 tỷ đồng. Tuy nhiên đến 2020, tình hình đã khác. BĐS vùng ven tạm thời “vãn sóng”. Điều căn bản là dịch COVID-19 không chỉ “tiếp nước dập lửa” của con sóng này, mà cả nhu cầu chính đáng của giãn dân từ các đô thị lớn về khu vệ tinh lẫn nhu cầu sở hữu căn nhà thứ 2 và đầu tư BĐS gần mặt nước cũng đều gặp khó khăn về sức cầu.

Để có lợi nhuận ghi sổ, HDC đã bán 10.000m2 đất không sử dụng- một bước khôn ngoan vừa khẳng định giá trị quỹ đất hiện hữu, vừa có lợi nhuận phù hợp cho quý I/2020. Khoản bán đất này đóng góp không nhỏ cho lợi nhuận trong quý và là đà để HDC có cơ hội thực hiện mục tiêu kinh doanh với 200 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế năm 2020.

Kịch bản hoạt động quý II/2020 của HDC cũng không có gì mới, ngoài việc ghi nhận danh thu chủ yếu từ dự án Khu nhà ở phía Tây đường 3/2 và từ việc chuyển nhượng 7.591,6m2 đất tại đường 3/2, P11, TP. Vũng Tàu (quyền sử dụng đất này công ty nhận chuyển nhượng với giá vốn thấp, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận cao). Tức nguồn sản sinh doanh thu và lợi nhuận của 6 tháng cuối năm nay đều tập trung từ bán dự án theo tiến độ và bán bớt đất – điều mà không ít doanh nghiệp địa ốc cũng xoay xở áp dụng, nhất là M&A dự án, nhằm cầm cự vượt qua đại dịch.

Không dễ bứt phá

Cuối năm 2019, HDC “chốt sổ” quỹ đất 400 ha, trong đó có 100 ha đất sạch với giá thấp gồm các dự án chính Hải Đăng (49ha), Khu nhà ở Tây đường 3/2 (6,3ha), Ecotown Phú Mỹ (6ha), Khu biệt thự đồi Ngọc Tước (14,3 ha) và khu Đại Dương (19,6ha), còn lại nằm ở dự án Phước Thắng 76 ha và dự án Wonderland 224 ha. Theo đó, tổng tài sản của HDC khá lớn so với quy mô của một doanh nghiệp tầm trung, đạt mức 2.681 tỷ đồng. Tổng số nợ vay khoảng 1.471 tỷ đồng, cơ cấu nợ vay ngắn và trung dài hạn khá phù hợp. Tỷ lệ nợ/tổng tài sản của HDC theo đó, khá thấp (< 1) so với trung bình ngành và đặc biệt so với các doanh nghiệp lớn hơn, cho thấy sự thận trọng nhất định của doanh nghiệp này trong sử dụng tài chính để tích lũy tài sản. Cùng với đó, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu thấp (1,2) cũng phản ánh sự thận trọng của HDC trong sử dụng đòn bẩy tài chính.

Đây là thế mạnh của HDC trong quản trị tài chính và khá hữu dụng ở mức độ an toàn thời dịch. Nhưng đây cũng là hạn chế khiến Công ty khó có thể bật lên như một ngôi sao sáng cả về các dự án địa ốc hấp dẫn, định vị phân khúc riêng, hoặc vượt qua cổ phiếu có quy mô tầm trung.

Trên sàn chứng khoán, diễn biến cổ phiếu HDC cho thấy tâm thế chờ thời của nhà đầu tư đối với công ty này, và HDC không hẳn là khẩu vị của những ai tìm kiếm tăng trưởng tích cực trong ngắn hạn. Giá cổ phiếu HDC đang giao dịch quanh ngưỡng 18.200đ/cp, và không hứa hẹn sẽ vượt giá mục tiêu mà một số công ty chứng khoán khuyến nghị, do thanh khoản nhiều phiên không cao, room ngoại hở lớn không ai vào (hơn 43%).