Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 ra đời không chỉ giúp hoàn thiện thể chế, mà còn giúp giải phóng nguồn lực đất đai.
Với 90,49% tổng số đại biểu tham gia biểu quyết tán thành, tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Nghị quyết 254/2025/QH15).
Hóa giải điểm nghẽn
Nghị quyết 254/2025/QH15 vừa được Quốc hội thông qua đã quy định hàng loạt nội dung quan trọng về giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, miễn giảm tiền thuê đất, thế chấp quyền sử dụng đất, giao đất thực hiện hợp đồng BT...
Cụ thể, về trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;
Theo đó, Chính phủ đã tiếp thu bổ sung khoản 7 Điều 3 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b, Khoản 2 Điều 3 này theo hướng: Việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với diện tích đất còn lại áp dụng như trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư tính trên một đơn vị diện tích đất thấp hơn trung bình của giá đất đã thỏa thuận thì người có đất bị thu hồi được nhận thêm số tiền còn thiếu so với mức trung bình đó.
Về thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT), Chính phủ đã tiếp thu, hoàn thiện theo hướng: Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.
Trường hợp nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho hợp đồng BT thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình.
Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Về giá đất, tại Điều 3, Nghị quyết chỉnh lý khoản 6 theo hướng: “Giá đất tính tiền bồi thường về đất quy định tại khoản 2 Điều 91 của Luật Đất đai và giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này”.
Đồng thời, bổ sung quy định đối với trường hợp không áp dụng được bảng giá đất thì thực hiện xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai.
Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Nghị quyết chỉnh lý khoản 7 Điều 3 theo hướng: “Chủ đầu tư ứng trước kinh phí để trả số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tiền chênh lệch giữa số tiền tính theo mức trung bình của giá đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số tiền chênh lệch này được tính vào chi phí đầu tư của dự án” để thống nhất với chính sách bồi thường quy định trong Luật Đất đai…
Bên cạnh đó, tiếp thu ý kiến góp ý của các đại biểu Quốc hội, Chính phủ đã rà soát, chỉnh lý một số nội dung trong Nghị quyết như: Bổ sung nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết việc thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và thu hồi đất trước khi hoàn thành bố trí tái định cư; bổ sung quy định trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…
Nghị quyết gồm 3 Chương, 13 Điều và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2026, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 12 Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 11/12/2025.
Giải phóng nguồn lực
Nhìn nhận về nội dung Nghị quyết, không ít ý kiến cho rằng, những chính sách được sửa đổi, bổ sung này sẽ là bệ phóng quan trọng, góp phần thúc đẩy tiến độ triển khai các dự án, đồng thời bảo đảm hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 254/2025/QH15 là cách tiếp cận thực dụng, trực diện vào những “điểm nghẽn” đã bộc lộ rõ trong quá trình áp dụng Luật Đất đai 2024.
Luật sư Tuấn cho rằng, Nghị quyết không phủ nhận tinh thần cải cách của Luật Đất đai 2024, mà đóng vai trò như một van điều tiết, giúp chính sách pháp luật không bị “vênh” quá xa so với khả năng hấp thụ của xã hội. Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết tháo gỡ trong giai đoạn chuyển tiếp cho thấy sự cầu thị và lắng nghe từ cơ quan lập pháp trước những phản ánh chính đáng của người dân và doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, chỉ ra thực tế, nhiều dự án bị “treo” suốt 10 - 15 năm, thậm chí lâu hơn, không hẳn vì người dân đòi hỏi vô lý, mà do phương án bồi thường chưa phản ánh đúng giá trị thực của quyền sử dụng đất, hoặc thiếu cơ chế đối thoại, thương lượng bình đẳng. Vị chuyên gia này nhận định, Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung, làm rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc hoàn thiện phương án bồi thường, tăng cường đối thoại, công khai thông tin và áp dụng các biện pháp hành chính cưỡng chế chỉ khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định - Đây được xem là bước tiến nhằm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.
Một nội dung khác thu hút sự quan tâm lớn của dư luận là quy định gắn các mức ưu đãi tiền sử dụng đất với hạn mức giao đất ở tại từng địa phương, đồng thời mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng một lần trên một thửa đất. Theo Luật sư Tuấn, quy định này thể hiện rõ quan điểm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách.
“Ưu đãi đất đai phải hướng tới nhu cầu ở thực, chứ không phải trở thành công cụ để một số người gom đất, chia nhỏ, hưởng lợi nhiều lần”, vị chuyên gia này phân tích.
Dù mang tính tháo gỡ kịp thời, tuy nhiên, theo Luật sư Tuấn, để bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước, khi áp dụng Luật Đất đai 2024, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế thực thi, nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai, đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính.
Xoay quanh vấn đề này, không ít ý kiến cũng bày tỏ, Nghị quyết 254/2025/QH15 ra đời trong bối cảnh đặc biệt, phản ánh nỗ lực điều chỉnh chính sách của Quốc hội trước những biến động phức tạp của thị trường đất đai. Việc tháo gỡ các “điểm nghẽn” về thủ tục, tài chính và cơ chế thực thi sẽ khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Được biết, để đưa Nghị quyết 254/2025/QH15 vào thực tế, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành một loạt chính sách, điển hình như: Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;…
