Nhằm khơi thông nguồn lực đất đai và tạo hành lang pháp lý thông thoáng cho khu vực kinh tế tư nhân, HoREA nêu hàng loạt đề xuất mang tính đột phá về thời hạn hoạt động của dự án và cơ chế chuyển nhượng đã được đưa ra.
Nhằm thể chế hóa Nghị quyết 10-NQ/TW của Bộ Chính trị về "phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài", Bộ Tài chính đang chủ trì lấy ý kiến cho dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư. Đánh giá cao động thái tinh giản thủ tục và tạo điều kiện cho doanh nghiệp từ phía cơ quan quản lý, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đóng góp hàng loạt kiến nghị thiết thực nhằm giải quyết triệt để những bất cập đang phát sinh trên thực địa.
Theo HoREA, một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay liên quan đến quy định thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế. Mặc dù Luật Đầu tư 2025 cho phép mở rộng thời hạn hoạt động tối đa lên đến 70 năm đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, tuy nhiên quy định này vẫn mang tính định hướng chung chung. Việc thiếu hụt hệ thống tiêu chí định lượng rõ ràng cùng thẩm quyền ban hành cụ thể đã khiến cả chính quyền địa phương lẫn nhà đầu tư lâm vào thế bế tắc khi triển khai thực tế.
Thực tiễn cho thấy, thời gian thu hồi vốn của một đại dự án phụ thuộc rất lớn vào tính chất loại hình, quy mô vốn và điều kiện kinh tế - xã hội đặc thù của từng địa bàn. Do đó, HoREA đề xuất cần phân cấp mạnh mẽ cho Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được tự quy định các tiêu chí cụ thể này.
Sự chủ động của chính quyền địa phương không chỉ bảo đảm tính minh bạch, phù hợp với thực tiễn vùng miền mà còn tạo động lực đặc biệt thu hút dòng vốn vào các khu vực khó khăn, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái hay các dự án hạ tầng số tập trung.
Đối với hoạt động M&A (thâu tóm và sáp nhập) dự án, HoREA chỉ ra khoảng trống pháp lý nghiêm trọng đối với trường hợp chuyển nhượng dự án có cam kết chuyển giao không bồi hoàn cho nhà đầu tư trong nước.
Hiện tại, pháp luật chưa có cơ chế xác định lại thời gian hoạt động của dự án sau khi chuyển giao, vô hình trung bó hẹp phương án tài chính và rút ngắn thời hạn kinh doanh thực tế của bên nhận chuyển nhượng.
Để khắc phục vấn đề này, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép thời hạn hoạt động của dự án sau khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước (không có yếu tố nước ngoài) được tính lại kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng, với thời hạn tối đa lên đến 50 năm.
Việc cho phép doanh nghiệp tư nhân trong nước hưởng trọn vẹn "vòng đời" mới của dự án sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc để tiếp cận hiệu quả nguồn lực đất đai, lập phương án kinh doanh khả thi và kích hoạt các dự án đang dở dang.
Một điểm đột phá khác được HoREA nhấn mạnh là việc xử lý các dự án lịch sử thông qua điều khoản chuyển tiếp. Đối với các dự án triển khai trước ngày luật mới có hiệu lực, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu thời hạn hoạt động còn lại quá ngắn không đủ để đáp ứng phương án tài chính, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xem xét quyết định điều chỉnh lại thời hạn hoạt động theo đề xuất của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
Đặc biệt, nếu bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp thuần Việt, HoREA đề xuất gỡ bỏ hoàn toàn nghĩa vụ tiếp tục thực hiện cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư cũ. Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị cho phép áp dụng quy định "hiệu lực trở về trước" đối với các dự án quy mô lớn, thu hồi vốn chậm đã triển khai trước đây.
“Cơ chế này sẽ giải phóng hàng loạt dự án đang mắc kẹt, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và đồng thời tiếp thêm động lực phát triển kinh tế - xã hội cho các địa phương trong giai đoạn mới”, HoREA đánh giá.
