Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ VII): Kinh nghiệm quốc tế

TS.KTS LÊ THỊ BÍCH THUẬN, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng• 26/04/2021 06:30

Việc cải tạo các khu chung cư cũ đã được các nước trên thế giới triển khai từ lâu, đây sẽ là những kinh nghiệm quý báu để Việt Nam áp dụng vào tình hình thực tiễn của mình.

Một khu án xây dựng nhà ở (bao gồm cấu phần NOXH và cải tạo chung cư cũ) tại Hà Quốc. Ảnh: LH Group (Hàn Quốc)

Một dự án xây dựng nhà ở (bao gồm cấu phần NOXH và cải tạo chung cư cũ) tại Hàn Quốc. Ảnh: LH Group (Hàn Quốc)

Các Khu chung cư cũ (KCCC) của nước ngoài được xây dựng những năm 1950 bắt nguồn từ các mô hình “đơn vị ở láng giềng” đến “tiểu khu nhà ở" và “khu ở”. Nhìn chung, giải pháp cơ bản tại các nước khi cải tạo các KCCC là tái định cư tại chỗ vì đại đa số dân cư đô thị mong muốn cải thiện điều kiện ở tại chỗ.

Tuy nhiên, vấn đề quỹ nhà tạm cư đã được các nước giải quyết thấu đáo theo mô hình quản lý và kế hoạch tổng thể, phân kỳ thực hiện theo phương thức di dân đặc thù (thành công tại Đức).

Về công tác cải tạo các khu chung cư cũ của các nước có thể nêu ra một số dẫn chứng như sau:

Năm 1965-1966 tại Liên Xô, các cơ quan quản lý nhà ở đã soạn thảo phương pháp thiết kế cải tạo, sửa chữa nhỏ, sửa chữa lớn... thiết lập dự án cải tạo, nâng cấp cụ thể cho quỹ nhà ở với việc quy hoạch lại các thiết kế nhà ở theo tình trạng khảo sát.

Các kết quả chỉ ra rằng hệ thống tổ chức nhà ở, công trình phục vụ công cộng, kiến trúc cảnh quan và các thành phần khác nên cải tạo theo hướng hoàn thiện mô hình thiết kế nhà ở. Trong nghiên cứu cải tạo nhà ở cũ tại Kiev-Ucraina các kiến trúc sư cũng đã sử dụng 3 dạng cải tạo là: phá dỡ và xây dựng mới, sửa chữa lớn có lựa chọn và sửa chữa tổng thể khu nhà ở.

Một chung cư cũ sau cải tạo tại Đông Âu. Nguồn: ashui.com

Tại Cộng hoà dân chủ Đức, đến năm 1980, những KCCC xây hàng loạt sau chiến tranh thế giới thứ II đã bộc lộ nhiều nhược điểm. Nghiên cứu thử nghiệm cải tạo các khu này khi đó được hướng vào 3 mục tiêu cơ bản là đáp ứng các biến đổi về quy hoạch, nhu cầu cải tiến cấu trúc khu ở, nâng cấp những đơn vị ở, nhà ở, căn hộ và môi trường xung quanh bằng cải tạo tái cấu trúc và nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tại Pháp trong thời gian 1970-1980, rất nhiều chương trình cải tạo các KCCC đã được nghiên cứu và triển khai như Ronceray-Glonnieres, Lievre D'or ở thành phố Dreux, Garges les Gonesse ở Mans và ở Clichy… Mô hình cải tạo tiêu biểu là KCCC tại Ronceray-Glonnieres, khu này được thiết kế và xây dựng từ 1958-1960 bao gồm 1850 căn hộ có đặc điểm chung là diện tích và tiện nghi tối thiểu đã được cải tạo với nguyên tắc đặt ra là không dịch chuyển, xáo trộn vị trí căn hộ và cuộc sống của người dân.

Tại Trung Quốc, Chính phủ nước này đã sử dụng giải pháp cải tạo tái cấu trúc (phá bỏ KCCC) tại các khu trung tâm đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thẩm Quyến... để phát triển nhà cao tầng với tốc độ rất lớn, diễn ra đồng loạt tại các đô thị, khai thác tối đa tiềm năng đất đô thị và đã mang lại thành công lớn.

Do diện tích các thành phố lớn tại Trung Quốc rộng nên việc di dời, GPMB, xây dựng mới và cải tạo xây dựng thực hiện theo quy hoạch có nhiều thuận lợi. Từ 1979-1988 Thượng Hải đã xây dựng 220 công trình nhà ở cao tầng với 2.120.000 m2 sàn. Từ 1989-1990 số nhà ở cao tầng đã lên tới 625 toà nhà, dự định xây dựng thêm 542 toà nhà, tổng cộng là 1.167 tòa nhà với diện tích 13.450.000m2 sàn, đa phần từ 12-20 tầng, có khu 24-30 tầng.

Tại Hoa Kỳ, nước này cũng đã ứng dụng mạnh giải pháp cải tạo tái cấu trúc không gian nhằm giải phóng các nguồn lực đô thị thông qua tái phát triển bằng cải tạo đô thị gắn với phát huy tiềm năng thương mại nhà ở, đất đai, mục tiêu của xã hội phát triển. Giải pháp cải tạo tái cấu trúc để phát huy tiềm năng đất đai và thương mại được ứng dụng tại hàng loạt các Bang New york, Sanfransisco, Newjesy, California... với việc hình thành quy định khuyến khích phát triển cao tầng, yêu cầu về tổ chức cảnh quan trống và phát triển không gian tuyến tính quan hệ đường phố như tại Chicago năm1957, Seatle, tại trung tâm đô thị có giá trị đất đai cao được tổ chức tái khai thác mạnh mẽ.

Điển hình là KCCC Pruitt Igoe tại St Louis, Missouri xây dựng năm 1954, phá huỷ xây dựng lại năm 1974 hay khu Atlantic Center tại Brooklyn, New York năm 1986 hoặc The Center City Los Angeles, California năm1993...

Tại Hàn Quốc, vào những năm 1970, thực hiện giải pháp “Tái phát triển hợp tác xã” tại Seoul, Chính phủ thực hiện chương trình cải tạo, nâng cấp nhà ở trên phương diện có sự hợp tác của người dân sống tại các KCCC với các nhà thầu tư nhân bằng cách hỗ trợ cho người dân vay vốn lãi suất thấp, thời gian chi trả dài hạn.

Dự án thực hiện với phương thức mua đất từ chính quyền thành phố trong phạm vi quy hoạch của dự án, sau đó dỡ bỏ hoàn toàn các KCCC để xây dựng lại chung cư cao tầng với mật độ xây dựng cao tạo quỹ sàn nhà ở tăng lên và các chủ sở hữu là người dân góp tiền cùng doanh nghiệp tư nhân để kinh doanh thu lợi nhuận về cho dự án. Chương trình thực hiện “Tái phát triển hợp tác xã” này được sự hỗ trợ của Chính phủ đã góp phần thay thế những khu nhà ở cũ nát hỏng hóc bằng những khu nhà mới và tạo cơ hội cho người dân có thể tái định cư tại chỗ.

Chung cư cũ A Ngọc Khánh tại Hà Nội

Chung cư cũ Ngọc Khánh tại Hà Nội

Ngày nay, những yêu cầu đặt ra đối với việc cải tạo các khu chung cư cũ là cải thiện nhà ở về mặt không gian trong và ngoài, đáp ứng những yêu cầu của cuộc sống hiện đại mà không làm tổn hại đến các giá trị văn hóa xã hội.

Quá trình cải tạo nhà ở hiện nay ở các nước cũng như ở Việt Nam thực hiện được thành công khi huy động được sự tham gia của cộng đồng trong thiết kế, huy động vốn, quản lý đầu tư, xây dựng và vận hành khai thác.