Để tiếp tục góp ý hoàn thiện Dự án Luật, bảo đảm tính hợp lý, khả thi của quy định, bảo đảm quyền và lợi ích của doanh nghiệp, chiều 17/9, VCCI đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo: Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) ghi nhận tinh thần cầu thị của Bộ Xây dựng khi liên tục tổ chức lấy ý kiến doanh nghiệp.
Theo ông Tuấn, Dự thảo đã có những bước tiến quan trọng khi rút gọn số Điều (từ 198 Điều xuống còn 132 Điều), chính sách nhà ở lần đầu tiên được cấu trúc theo 4 loại hình, trong đó nhà ở cho thuê được dành một Chương riêng, Quỹ Nhà ở được luật hóa, nhiều nội dung đã qua kiểm chứng tại Nghị quyết của Chính phủ nay được đưa vào luật.
Ông Tuấn đề xuất các chuyên gia, ngành hàng, doanh nghiệp tham gia góp ý tập trung vào 03 nhóm vấn đề.
Cụ thể, về vấn đề mức độ can thiệp hành chính đối với nhà ở cho thuê phát triển bằng vốn ngoài Nhà nước. Ông Tuấn cho biết, hiện nay việc dành một Chương riêng cho nhà ở cho thuê là quyết định chính sách quan trọng, thể chế hóa trực tiếp chỉ đạo của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, quy định về đối tượng được thuê và thứ tự ưu tiên gần như áp dụng đồng nhất cho hai nhóm dự án: dự án sử dụng vốn của nhà nước và dự án do doanh nghiệp tự bỏ vốn.
“Nếu doanh nghiệp không sử dụng ngân sách thì việc ấn định tệp khách hàng, thứ tự ưu tiên thì có bảo đảm khả năng thu hồi vốn và sinh lời hợp lý không? Nếu không thì các ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế và tín dụng mà Dự thảo dành cho nhà đầu tư, sẽ khó phát huy tác dụng như kỳ vọng, bởi ưu đãi ở đầu vào không bù đắp được những hạn chế đầu ra. Và đây cũng không phải là câu hỏi về việc nới lỏng hay siết chặt, mà câu hỏi về nguyên tắc phân định: chính sách xã hội nên gắn với nguồn lực công, còn quan hệ thị trường nên vận hành theo quy luật cung cầu. Cho nên nếu chúng ta muốn phát triển thị trường nhà ở cho thuê thực sự, thì đây cũng là một vấn đề cần phải thảo luận và tháo gỡ”, ông Tuấn bày tỏ.
Về ranh giới của phân cấp và yêu cầu thống nhất trên phạm vi toàn quốc. Theo ông Tuấn, Dự thảo hiện nay đã phân cấp rất là mạnh cho UBND cấp tỉnh phù hợp với phương châm “địa phương quyết, địa phương làm, địa phương chịu trách nhiệm”. Cộng đồng doanh nghiệp cũng ủng hộ định hướng này. Tuy nhiên đề nghị, phân biệt rõ hai loại phân cấp có bản chất khác nhau.
Một, phân cấp trong tổ chức thực hiện và thực thi, theo đó, địa phương triển khai những yêu cầu đã được luật xác lập thống nhất.
Hai, phân cấp về quyền đặt thêm điều kiện, theo đó địa phương có thể bổ sung yêu cầu riêng ngoài khung của luật.
“Loại thứ nhất thì cải cách, nhưng loại thứ hai nếu không kiểm soát sẽ tạo ra hiện tượng phân mảnh pháp lý. Với doanh nghiệp hoạt động trên nhiều địa bàn, thì khoảng cách giữa hai loại phân cấp này chính là khoảng cách giữa một môi trường kinh doanh có thể dự đoán và không thể dự đoán được.
Nghị quyết 66-NQ/TW của Bộ Chính trị đặt ra yêu cầu về tính ổn định và khả năng dự báo của pháp luật. Tôi cho rằng, đây cũng là điều khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn. Nếu chúng ta thiết kế không khéo thì cũng sẽ tạo ra những cát cứ, tạo ra những bất ổn tại các tỉnh, thành phố”, ông Tuấn chia sẻ.
Về vấn đề thứ ba, những khoảng trống khái niệm trong quản lý sử dụng nhà chung cư. Ông Tuấn cho hay, Dự thảo đã có một sửa đổi tiến bộ khi quy định việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị cấm, trừ trường hợp cho thuê để ở hoặc lưu trú. Quy định này ghi nhận thực tiễn, tuy nhiên, phần giải thích từ ngữ của Dự thảo lại chưa định nghĩa khái niệm “lưu trú”.
Trong khi, một khái niệm được sử dụng để xác định phạm vi ngoại lệ của điều cấm mà không được giải thích thì có thể dẫn đến nhiều hệ quả. Mỗi địa phương, thậm chí mỗi ban quản lý tòa nhà có thể sẽ tự xác định nội hàm theo cách của mình. Người dân, doanh nghiệp có thể là những người sẽ chịu rủi ro pháp lý này, và hệ quả của khoảng trống này có thể không nhỏ…
Theo ông Tuấn, hoạt động lưu trú ngắn hạn thông qua các nền tảng số hiện đã trở thành kênh thu nhập ít vốn, ít rào cản gia nhập cho nhiều hộ gia đình và hộ kinh doanh cá thể, phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân… riêng phân khúc này cũng đã đóng góp khoảng 10.000 tỷ đồng mỗi năm vào GDP và liên quan tới 80.000 việc làm, trong đấy có 1/3 lượng khách phân bố ngoài các đô thị lớn.
“Chúng tôi cho rằng, vấn đề có các phương án xử lý, phương án nào cũng khả thi hơn là để trống. Một, bổ sung định nghĩa ngay tại phần giải thích từ ngữ và giao Chính phủ quy định chi tiết. Hai, dẫn chiếu tới khái niệm cơ sở lưu trú du lịch đã có sẵn trong pháp luật về du lịch. Và đi kèm là một câu hỏi về bản chất pháp lý: Một kỳ lưu trú ngắn trong nhà ở nên được xác định là hoạt động dịch vụ hay là giao dịch bất động sản? Câu trả lời sẽ quyết định hoạt động này chịu sự điều chỉnh của luật nào và phải tuân thủ điều kiện kinh doanh nào”, ông Tuấn chia sẻ.
Liên quan đến nội dung này, về chi phí quản lý vận hành. Theo ông Tuấn, Dự thảo hiện giao UBND cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để các bên có thể tham khảo.
Thực tiễn cho thấy, khi căn hộ được sử dụng theo phương thức có tần suất ra vào cao hơn thì mức phụ phí áp dụng có thể chênh lệch đáng kể. Việc thu thêm là chính đáng nếu có phát sinh chi phí thực tế, nhưng cần có nguyên tắc để bảo đảm khoản thu đó minh bạch, dựa trên chi phí tăng thêm thực tế và ở mức tương xứng.
Ở chiều ngược lại, cũng có nhiều vấn đề trật tự trong chung cư như là tiếng ồn, giờ giấc, an ninh, kiểm soát ra vào có thể được xử lý hiệu quả thông qua nội quy do hội nghị nhà chung cư ban hành, thay vì bằng một quy định cấm ở tầm quốc gia. Đây cũng là tinh thần của Kết luận 09-KL/TW của Bộ Chính trị về việc pháp luật điều chỉnh quan hệ giữa các chủ thể tư nên đặt ra khung nguyên tắc…
“Kết luận 119-KL/TW của Bộ Chính trị yêu cầu dứt khoát bỏ tư duy “không quản được thì cấm”, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm. Với lĩnh vực nhà ở, yêu cầu đó là có một hệ quả rất cụ thể trong kỹ thuật lập pháp. Điều cấm phải rõ ràng, phạm vi ngoại lệ phải xác định được, và không gian tự thỏa thuận phải đủ rộng. Những câu hỏi này không dễ trả lời và cũng không có lời giải nào duy nhất đúng.
Chính vì vậy, chúng tôi kỳ vọng Hội thảo hôm nay sẽ là một diễn đàn mở nơi doanh nghiệp, hiệp hội và cơ quan quản lý trao đổi thẳng thắn, xây dựng. Mọi ý kiến từ thực tiễn, sẽ là những chất liệu quý báu để Ban soạn thảo có thể hoàn thiện dự luật trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10 tới”, ông Tuấn bày tỏ.
Chia sẻ về Dự thảo Luật (sửa đổi), ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, phiên bản Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến tại Hội thảo là phiên bản ngày 13/09/2026.
Theo ông Hưng, Dự thảo Luật (sửa đổi) được xây dựng dựa trên các văn kiện quan trọng của Đại hội Đảng XIV, các Nghị quyết của Bộ Chính trị (06, 66, 21...) và đặc biệt là chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. Tinh thần cốt lõi là hướng tới mục tiêu “mọi người đều có chỗ ở”, đảm bảo quyền an sinh xã hội. Trong đó, Dự thảo xác định nhà ở cho thuê là trụ cột phát triển chính trong giai đoạn tới để giải quyết nhu cầu thực tế của người dân.
Dự thảo hiện tại gồm 13 Chương và 132 Điều, đã lược bỏ 66 Điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Thay đổi lớn nhất nằm ở tư duy lập pháp, chỉ quy định các vấn đề chung, mang tính nguyên tắc, còn các chi tiết kỹ thuật sẽ giao cho Chính phủ hướng dẫn.
“Dự thảo thực hiện phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương. Theo đó, 20/21 thủ tục hành chính sẽ thuộc thẩm quyền của địa phương; Trung ương chỉ giữ lại duy nhất thủ tục thuê nhà ở công vụ. Cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa tối đa hồ sơ, thủ tục nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án cho doanh nghiệp”, ông Hưng chia sẻ.
Về các nhóm chính sách mới và sửa đổi trọng tâm, ông Hưng cho biết, lần đầu tiên Dự thảo dành riêng một chương để quy định về loại hình nhà ở cho thuê, từ đối tượng được thuê, hình thức đầu tư (bằng cả vốn nhà nước và vốn tư nhân) đến cơ chế giá và ưu đãi đầu tư. Bổ sung mô hình nhà lưu trú cho chuyên gia và công nhân ngoài khu công nghiệp.
Về sở hữu nhà ở của người nước ngoài, để thống nhất với Luật Đất đai, Dự thảo bãi bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, chỉ tập trung vào các loại hình phù hợp khác.
Về nhà ở xã hội và chung cư cũ, Dự thảo cũng đã luật hóa các chính sách thí điểm. Việc cải tạo chung cư cũ sẽ gắn liền với tái thiết đô thị và lần đầu tiên áp dụng hình thức đầu tư đối tác công tư (PPP).
Về quản lý vận hành chung cư, Dự thảo quy định rõ ràng hơn về sở hữu chung - riêng, chỗ để xe và trách nhiệm của Ban quản trị nhằm giảm thiểu tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.
Đại diện Ban soạn thảo nhấn mạnh, chuyển đổi từ tư duy cấm đoán sang tư duy kiến tạo phát triển, Dự thảo đã lược bỏ 7 nội dung nghiêm cấm để chuyển thành các quy định điều chỉnh thông thường, tạo không gian thỏa thuận rộng hơn cho các chủ thể dân sự và đảm bảo tính đồng bộ với các luật liên quan, hướng tới việc tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm.
.png "Sửa Luật Nhà ở: Cần làm rõ khái niệm và cách áp dụng \"chung cư có thời hạn\"")
