Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ VIII): Câu chuyện dài hơi tại TP.HCM

TS.KTS PHẠM TRẦN HẢI - ThS.KTS LÊ HỒNG NHẬT, Viện nghiên cứu phát triển TP.HCM• 28/04/2021 06:30

Dù đã hoàn tất công tác kiểm tra, phân loại và kiểm định với 474 chung cư cũ (573 lô) được xây dựng từ trước năm 1975 nhưng công tác cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM vẫn là câu chuyện dài hơi.

Chung cư cũ tại TP.HCM hiện cũng đang là bài toán nhức nhối không kém gì tại Hà Nội

Cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM đang là bài toán nhức nhối

Tại TP.HCM hiện nay, các chung cư cũ (CCC) phân bố nhiều nhất tại các quận lần lượt là: Quận 5 – 206 CCC, Quận 1 – 89 CCC, Quận 3 – 38 CCC, Quận 4 – 13 CCC. Số còn lại nằm rải rác tại TP. Thủ Đức và các quận khác.

Đến nay, TP.HCM đã hoàn tất công tác kiểm tra, rà soát, phân loại và kiểm định chất lượng đối với toàn bộ 474 CCC, kết quả có 15 CCC cấp D, 115 CCC cấp C, 12 CCC không cần kiểm định do đã và đang di dời hoặc cải tạo. Trong giai đoạn 2016-2020, 14 chung cư đã được cải tạo, di dời (6/15 chung cư cấp D, 8 chung cư không phải cấp D).

Khó đạt được đồng thuận

Sự đồng thuận của người dân có ảnh hưởng mang tính quyết định đến công tác cải tạo, sửa chữa, tháo dỡ hoặc xây dựng mới các CCC. Thực tiễn cho thấy các hộ dân sinh sống tại các CCC thường là các hộ thu nhập không cao và có sinh kế gắn liền với CCC, đã sở hữu và sinh sống nhiều đời tại CCC. Do đó, việc thương lượng và đồng thuận với người dân cũng rất khó vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ.

Hầu hết những CCC trước năm 1975 không có Ban quản trị nên việc quản lý, vận hành và thực hiện các công tác tuyên truyền, kêu gọi sự đồng thuận của người dân sẽ rất khó khăn, khi tiến hành sẽ phải tiếp xúc đến từng hộ dân.

Được xây dựng từ năm 1968, chung cư Ngô Gia Tự (quận 10, TP HCM) gồm 16 lô, mỗi lô có một trệt và ba lầu. Nhiều hạng mục của chung cư đã và đang xuống cấp trầm trọng nhưng việc di dời, hỗ trợ bồi thường và tái định cư vẫn kéo dài đến nay do nhiều hộ dân chưa thống nhất. Ảnh: Vnexpress

Được xây dựng từ năm 1968, chung cư Ngô Gia Tự (quận 10, TP HCM) đã và đang xuống cấp trầm trọng nhưng việc di dời, hỗ trợ bồi thường và tái định cư vẫn kéo dài đến nay do nhiều hộ dân chưa thống nhất

Tình trạng pháp lý của các căn hộ trong các CCC, nhất là các CCC thuộc sở hữu nhà nước khá phức tạp khiến việc đạt được sự đồng thuận càng khó khăn và kéo dài cũng như rất khó để đạt được sự đồng thuận. Ngoài ra, còn có tình trạng đòi hỏi bồi thường vượt quá giá trị thực tế, thiếu hợp tác, cho rằng cải tạo, xây dựng thay thế các CCC là trách nhiệm của nhà nước, của doanh nghiệp do chủ đầu tư do có lợi nhận cao,… mà chưa nhận thức được đó là trách nhiệm của cộng đồng.

Một điểm nữa là các khu CCC phần lớn nằm trong các quận nội thành hiện hữu, có thể là cơ hội tốt để các CĐT bỏ vốn tiến hành cải tạo, sữa chữa hoặc xây dựng mới các CCC. Tuy nhiên, hiện các quy trình, thủ tục thực sự là rào cản và cơ chế dành cho CĐT chưa thực sự hấp dẫn.

Các giải pháp của TP.HCM

Để tăng cường tính chủ động của UBND quận, huyện, UBND TP.HCM đã phân công, ủy quyền cho UBND các quận huyện thực hiện một số công việc như phê duyệt dự toán kinh phí kiểm định và kinh phí sửa chữa, phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng chung cư mới thay thế CCC trên địa bàn. Ngoài ra, UBND cấp quận, huyện còn có thể công nhận CĐT, chấp thuận, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ban hành quyết định chấp thuận CĐT dự án xây dựng mới chung cư mới thay thế các CCC trên địa bàn.

Mới đây, sở Xây dựng TP.HCM cũng đã đề xuất miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận CĐT. Trường hợp sau khi lựa chọn CĐT mà CĐT đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định.

Bên cạnh đó, sở Xây dựng cũng đề xuất miễn tiền sử dụng đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích được giao trong phạm vi dự án, kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư nhưng được phép chuyển đổi mục đích thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt.

Về quy hoạch, kiến trúc, UBND các quận huyện tùy theo tình hình thực tế tại các khu đất CCC và các điều kiện cụ thể liên quan để tính toán các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và quy mô dân số cho các công trình cung cư.

Với những giải pháp như trên, dù đã đạt được những kết quả nhất định nhưng so với kỳ vọng của người dân thì cải tạo CCC tại TP.HCM vẫn là câu chuyện dài hơi cũng như cần sự vào cuộc quyết liệt, đồng bộ hơn nữa của cả chính quyền, doanh nghiệp và người dân.