Lãi suất liên tục giảm nhưng thanh khoản thị trường vẫn... "dậm chân tại chỗ"

VI ANH• 15/06/2023 00:03

Ngân hàng nhà nước đã nhiều lần giảm lãi suất điều hành, tuy nhiên vẫn chưa mang lại kết quả khả quan cho thị trường bất động sản.

>>>Nhu cầu bất động sản tại Nghệ An sẽ gia tăng mạnh trong năm 2023

NHNN liên tục giảm lãi suất

Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần hạ lãi suất điều hành, mới đây nhất sau cuộc họp lãnh đạo các ngân hàng với Ngân hàng Nhà Nước vào ngày 25/05, các ngân hàng thương mại áp dụng giảm lãi suất cho vay từ 0.3- 0.5%. Theo đó lãi suất điều hành đã hạ với các khoản vay mới hiện nay trung bình quanh mức 9,07%.

Trong hơn 5 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản vẫn ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản ở mức thấp.

Việc hạ lãi suất điều hành này sẽ khiến mặt bằng lãi suất được hạ thấp, khiến chi phí sử dụng dòng vốn thấp, cải thiện kết quả hoạt động kinh doanh. Người dân qua đó chi phí vay thấp hơn nên tiêu dùng nhiều hơn, góp phần kích thích tăng trưởng kinh tế.

Mặc dù liên tục hạ nhiệt lãi suất nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa khởi sắc

Xét về bối cảnh hiện nay, kinh tế toàn cầu đang đối diện với nhiều thách thức, chưa có dấu hiệu phục hồi cụ thể. Các nền kinh tế lớn đang có nhiều nguy cơ đối diện với suy thoái vĩ mô. Ở nước ta, tăng trưởng kinh tế còn chậm, lạm phát tạm thời được kiểm soát. Vậy nên Chính phủ liên tiếp đưa ra các phiên giảm lãi suất điều hành trong thời gian ngắn.

Tuy vậy, mức điều chỉnh lãi suất vừa qua của Chính phủ được nhiều ý kiến đánh giá vẫn còn hạn chế, chưa đạt tới mức mong muốn của đại đa số người dân và để tạo được hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản.

Tại nhiều phân khúc, giá sơ cấp tăng dưới 10%, tuy nhiên thị trường thứ cấp giảm 20-30% so với cùng kì năm ngoái. Ông Võ Hồng Thắng, phó giám đốc DKRA nhận định việc giảm lãi suất điều hành là dấu hiệu tốt nhưng chưa thể mang đến hiệu ứng để thị trường bất động sản phục hồi. Các chủ đầu tư có khả năng chịu mức lãi suất này để vượt qua giai đoạn khó khăn nhưng với các nhà đầu tư cá nhân, mức lãi suất này vẫn ở mức cao. Tối thiểu tới khi nào lãi suất trung bình giảm xuống quanh mức 8% thì thị trường sẽ có dấu hiệu tích cực và thanh khoản gia tăng.

>>Hà Nội: Loạt dự án bất động sản vốn nước ngoài vào "tầm ngắm" kiểm tra

Tại thời điểm hiện nay, thanh khoản thị trường đang trông chờ vào thị trường thứ cấp bởi nhiều nhà đầu tư có quyết định thoát hàng do không chịu được gánh nặng lãi suất từ cuối năm ngoái.

Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế, Tiến Sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng sau ba năm sốt nóng, thị trường bất động sản đang có mức giá bị đẩy lên rất cao. Những người đã ôm đất để đầu tư, đầu cơ nhìn chung tới nay đã bị “chùn” tay. Khối lượng người muốn thoát hàng nay nhiều hơn bên muốn mua và không mong nhảy vào bắt đáy như giai đoạn năm 2012-2013.

Ông cũng nhận định rằng thị trường cần nhiều yếu tố để có thể thoát khỏi tình trạng “đóng băng” như hiện nay. Những cơ hội có thể kể đến như dòng tiền, mặt bằng giá giảm và sự phục hồi chung đến từ nền kinh tế thế giới, xuất khẩu cũng như tình hình kinh tế nước nhà thuận lợi hơn. Ông cho rằng từ nay đến 2024 sẽ chưa có nhiều khởi sắc, nhà đầu tư mới đổ tiền đi mua bất động sản sẽ không có và ồ ạt được như trước đây. Những nhà đầu tư nay sẽ xuống tiền ở những nơi tiềm năng, sẽ không còn tình cảnh mua bán tràn lan từ thành thị đến nông thôn hẻo lánh và cũng sẽ không thể “lướt sóng” như thời cách đây hơn 5 năm.

Dựa trên báo cáo mới nhất của DKRA Việt Nam, đối với thị trường bất động sản tại TP.HCM và các vùng phụ cận, trong tháng 4 vừa qua tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 63%. Nhiều chủ đầu tư đã phải áp dùng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, thậm chí một số dự án đã phải giảm đến 52% mức giá bán niêm yết căn hộ.

Ngoài ra, trong báo cáo của đơn vị này về phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng cho thấy, trong tháng 5 đã có hàng loạt chủ đầu tư áp dụng những chính sách ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, chiết khấu nhanh đến 40% - 50% để thu hút khách mua xuống tiền.

Theo ghi nhận của một số đơn vị nghiên cứu, từ đầu năm đến nay mức thanh khoản của thị trường căn hộ chỉ đạt 100 - 200 căn mỗi tháng, giảm đến 85% - 90% so với giai đoạn đầu năm 2021 - 2022. Theo nhận định của lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho biết, những khó khăn vướng mắc của thị trường đã kéo dài từ năm ngoái đến đầu năm 2023, điều này là nằm ngoài tầm kiểm soát và không lường trước được. Theo đó, hầu hết các doanh nghiệp tạo lập kế hoạch kinh doanh trong năm nay đều rất thận trọng và không đặt nhiều kỳ vọng về doanh thu, lợi nhuận bán hàng mà chỉ cố giữ mức ổn định tương đương năm ngoái.

Nhiều giải pháp được đưa ra từ các doanh nghiệp

Có thể thấy, so với giai đoạn đầu năm, ở thời điểm hiện tại thị trường bất động sản đã có nhiều tín hiệu tích cực nhờ sự hỗ trợ về chính sách cũng như hạ nhiệt lãi suất cho vay của NHNN. Từ đó, nhiều doanh nghiệp đã lên kế hoạch để giao dịch trở lại và đưa ra nhiều chính sách ưu đãi khủng, có thể kể đến như giãn thời hạn thanh toán, trả góp, hỗ trợ lãi suất và cam kết lợi nhuận.

Cụ thể, dự án Richland Residence tại Bình Dương có chủ đầu tư là Kim Oanh Group đã đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận áp dụng đến 30% đối với sản phẩm đất nền, áp dụng cho khách mua thanh toán ngay 95% dựa trên giá trị sản phẩm. Bên cạnh đó, theo một nhân viên môi giới thông tin, hiện nay chủ đầu tư cũng đưa ra chương trình chiết khấu thêm 6% nhân dịp kỷ niệm 15 năm thành lập.

Một dự án khác có thể kể đến như Công ty SG Holdings, theo dự kiến khoảng trung tuần tháng 6 sẽ bắt đầu mở bán Dự án Vung Tau Centre Point tại thị trường. Dự án này thuộc phân khúc cao cấp, với quyền sở hữu lâu dài đầu tiên tại thành phố Vũng Tàu, với quy mô cao 25 tầng, khoảng 540 căn hộ và 29 shophouse. Theo đó, mức giá bán trung bình của dự án dự kiến khoảng 3 - 3,5 tỷ đồng/căn cùng với phương thức thanh toán linh hoạt. Khách mua nhà chỉ cần thanh toán trước 35% cho đến khi nhận nhà với mức ân hạn và lãi suất 0%, miễn phí trả nợ trước thời hạn trong 12 tháng tính từ khi nhận bàn giao sản phẩm.

Vừa qua, tại phía bắc, doanh nghiệp chuyên về môi giới OneHousing đã hợp tác cùng Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) với mục đích cung cấp gói vay mua nhà ưu đãi dành cho khách mua thứ cấp tại dự án bất động sản của doanh nghiệp lớn. Chính sách ưu đãi được tung ra là ân hạn nợ gốc 24 tháng với mức lãi vay 7%/năm để kích cầu thị trường thứ cấp ở dự án này. Đối với thị trường thứ cấp, đây là lần đầu tiên xuất hiện chính sách kích cầu trên thị trường bởi các ưu đãi hầu hết chỉ dành cho khách mua thị trường sơ cấp.