Làn sóng M&A giúp tái cấu trúc thị trường bất động sản

Trong bối cảnh kinh tế và địa chính trị toàn cầu nhiều biến động, Việt Nam vẫn nổi lên như một điểm sáng trong khu vực nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách mở cửa nhất quán và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Đây cũng là lý do khiến các nhà đầu tư quốc tế ngày càng gia tăng sự quan tâm, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản - nơi đang chứng kiến những thương vụ mua bán - sáp nhập (M&A) quy mô lớn.

Báo cáo được Cục Thống Kê (Bộ Tài Chính) công bố vừa qua cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2025 tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký (FDI) đăng ký (gồm vốn đăng ký mới, điều chỉnh và M&A) đã đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút sự quan tâm mạnh mẽ, không chỉ thông qua đầu tư trực tiếp mà còn qua các thương vụ M&A. Nửa đầu năm 2025 Việt Nam ghi nhận hàng loạt thương vụ do các nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt. Điển hình có thể kể đến Capitaland mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị lên tới 553 triệu USD hay liên danh Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World; Nishi Nippon Railroad đã mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Các giao dịch trên thể hiện sự quan tâm ngày càng lớn của nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, đồng thời cho thấy sự nổi lên của dòng vốn từ Mỹ và châu Âu – những thị trường đòi hỏi tiêu chuẩn cao và thường đầu tư dài hạn.

Mặt khác, dữ liệu từ Grant Thornton cho thấy, trong tháng 7/2025, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 34 thương vụ hoàn tất, với tổng giá trị công bố và ước tính đạt khoảng 786 triệu USD. Trong đó, 5 lĩnh vực dẫn đầu cả về số lượng và giá trị giao dịch gồm bất động sản (đứng đầu), công nghệ, năng lượng, logistics và hạ tầng, y tế. Cụ thể, có 7 thương vụ M&A bất động sản với tổng giá trị giao dịch đạt trên 483 triệu USD, chiếm 62% tổng giá trị giao dịch các thương vụ trong tháng.

Bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu Tư, Savills Hà Nội nhận định, thị trường M&A tại Việt Nam thời gian tới có nhiều triển vọng tích cực, với số lượng thương vụ đầu tư tăng đáng kể, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản.

Trong bối cảnh hiện tại, M&A ôn hòa đang chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài. Các thương vụ thường được thiết kế để tạo ra giá trị cho cả 2 bên nhằm tối ưu hóa nguồn lực và mở rộng cơ hội kinh doanh.

Sự chú trọng vào hợp tác bền vững không chỉ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan, mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường.

Nhấn mạnh các hoạt động M&A sẽ mang lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam cả trung và dài hạn, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - TS Nguyễn Văn Đính cho biết, “làn sóng” M&A diễn ra mạnh mẽ sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc ngành bất động sản, các dự án chậm triển khai hoặc đình trệ vì thiếu vốn sẽ có cơ hội “hồi sinh”, tránh lãng phí nguồn lực xã hội và giải phóng một lượng lớn quỹ đất bị “đóng băng” trong nhiều năm.

Bên cạnh đó, các thương vụ hợp tác – liên doanh giúp doanh nghiệp trong nước tiếp cận chuẩn mực quản lý quốc tế, tiêu chuẩn phát triển bền vững, yêu cầu tuân thủ pháp lý và bảo vệ môi trường, qua đó nâng cao chất lượng dự án. M&A cũng giúp tăng tính thanh khoản, minh bạch, khi doanh nghiệp không còn phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng ngân hàng mà có thêm kênh huy động vốn khác.

Tuy vậy, chuyên gia này cũng cảnh báo, nếu không giám sát chặt chẽ, hoạt động M&A có thể bị lợi dụng để “thâu tóm” quỹ đất giá thấp hoặc “bán non” dự án khi thị trường đang trong giai đoạn phục hồi. Việc nhiều thương vụ được tiến hành theo thỏa thuận riêng, thiếu công khai, minh bạch có thể tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn cho thị trường.

Có thể thấy, M&A bất động sản là xu thế tất yếu khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Để tận dụng được cơ hội, Việt Nam cần tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý về công khai thông tin, quản lý giao dịch M&A, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp nội nâng cao năng lực tài chính, quản trị và minh bạch hóa hoạt động. Nếu làm tốt, dòng vốn ngoại không chỉ mang lại nguồn lực phát triển, mà còn giúp tái cấu trúc toàn diện thị trường bất động sản, đưa Việt Nam tiệm cận các chuẩn mực quốc tế và phát triển bền vững hơn trong dài hạn.