“Lối thoát mới” cho chung cư cũ (KỲ I): Xã hội hóa - điểm sáng Hải Phòng

LTS: Ngày 11/1/2021, Thủ tướng Chính phủ có công văn yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch Đầu tư và các Bộ ngành, địa phương liên quan nghiên cứu, đánh giá và có giải pháp quản lý phù hợp trong hoạt động cải tạo chung cư cũ theo phản ánh của Diễn đàn Doanh nghiệp. 

Trong các giải pháp nhằm thực hiện cải tạo chung cư cũ xuống cấp trong bối cảnh nguồn lực đầu tư công của nhà nước còn hạn chế thì hình thức đối tác công - tư, đầu tư xây dựng, chuyển giao (BT) là câu chuyện không mới nhưng chưa cũ.

Điểm sáng Hải Phòng

Hình thức này, nhà đầu tư tư nhân với tiềm lực sẵn có về tài chính sẽ xây dựng các dự án chung cư mới để làm nơi tái định cư cho người dân đang sinh sống tại các khu chung cư lâu đời, xuống cấp nguy hiểm. Bù lại, nhà đầu tư sẽ được địa phương bố trí một quỹ đất đối ứng để triển khai dự án thương mại nhằm thu hồi vốn, kinh doanh và thu lợi nhuận.

Thành phố Hải Phòng có thể nói là địa phương tiên phong trong việc huy động nguồn lực xã hội hóa thông qua hình thức BT giải bài toán cải tạo chung cư cũ.

Theo tính toán của Sở Xây dựng Hải Phòng, nếu cải tạo, xây mới toàn bộ số chung cư trên địa bàn (205 chung cư cũ) bằng vốn đầu tư công sẽ cần khoảng trên 10.000 tỷ đồng với lộ trình lên đến hơn 10 năm.

Thế nhưng với việc vào cuộc của doanh nghiệp tư nhân thông qua hình thức BT chỉ chưa đầy 3 năm (2017 đến 2020), Hải Phòng đã hoàn thành xây dựng các khu chung cư mới gồm: U19 Lam Sơn cao 5 tầng với 56 căn hộ; N1, N2 Lê Lợi với quy mô 6 tầng, gồm 126 căn hộ; khu HH3, HH4 Đổng Quốc Bình cao 29 tầng với 728 căn hộ. Và đang tiến hành thi công khu HH1, HH2 Đổng Quốc Bình với 1.030 căn hộ.

Theo TSKH.KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam thì nếu làm tốt thì đây rõ ràng là một giải pháp rất hiệu quả để cải tạo chung cư cũ, xuống cấp tại các đô thị hiện nay. Việc bố trí quỹ đất “đối ứng” tại các vị trí phù hợp quy hoạch là “một mũi tên trúng 2 đích”. Theo đó nhà nước vừa cải tạo được chung cư xuống cấp, vừa định hướng phát triển của vùng có dự án đối ứng trả cho nhà đầu tư.

Quan trọng ở cấp thừa hành

Cũng liên quan đến câu chuyện BT cải tạo chung cư cũ tại Hải Phòng, thời gian qua dư luận cũng đặt ra nhiều câu hỏi về việc có hay không việc chính quyền ưu ái, giao đất vàng với giá rẻ cho tư nhân.

Chẳng hạn việc thành phố dự kiến dùng 99 ha “đất vàng” để trả cho nhà đầu tư cải tạo 2 tòa chung cư cũ ở P.Đồng Quốc Bình (Quận Ngô Quyền) có tổng mức đầu tư khoảng 1.668,4 tỉ đồng. Liên quan đến vấn đề này, vào tháng 6/2020, doanh nghiệp BT trên đã văn bản số 24/2020/TCH-CV phản hồi liên quan đến các điều khoản của hợp đồng đã ký và số vốn đã bỏ ra. 

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng điểm quan trọng nhất là nhà nước phải xác định giá của khu đất “đối ứng” thế nào, có đúng theo quy định hiện hành và đảm bảo chặt chẽ để tránh thất thoát hay không. Bên cạnh đó, bản thân doanh nghiệp được giao đất khi sử dụng cũng phải tuân thủ theo các quy hoạch đã được duyệt.

Cụ thể, tại Nghị định 69/2019/NĐ-CP cũng đã quy định rõ việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng BT, việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán và được xác định như sau: giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán, giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.

Cũng theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, quy định đã có là tương đối chặt chẽ, điểm quan trọng là các cấp thừa hành, thực hiện các quy định trên có tuân thủ, công - tư phân minh, vì lợi ích chung hay không./.

Còn tiếp...