Cần sửa quy định lựa chọn chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ

Trong giai đoạn 2015-2020, TP HCM đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, nhưng 05 năm qua, kết quả chỉ có 02 nhà chung cư được cải tạo, xây dựng mới. Còn trong phạm vi cả nước, chỉ có 1% trong tổng số 2.500 chung cư cũ hư hỏng được cải tạo, xây dựng lại.

Công tác cải tạo chung cư cũ sẽ còn kéo dài nếu các quy định về lựa chọn chủ đầu tư còn nhiều kẽ hở (ảnh: chung cư Ngô Gia Tự quận 10, TP HCM)

Kết quả hạn chế của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 05 năm qua bên cạnh vướng mắc pháp lý tại Luật Nhà ở quy định về tỷ lệ đồng thuận phá dỡ nhà chung cư, vướng mắc về lựa chọn chủ đầu tư cũng khiến kế hoạch này bị trì trệ.

Cụ thể, quy định tại Điều 9, Dự thảo Nghị định 101 chỉ phù hợp đối với dự án cải tạo, xây dựng lại từng nhà chung cư riêng lẻ, hoặc khu nhà chung cư tại cùng địa điểm, nhưng chưa bao gồm trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà chung cư, để tái định cư các chủ sở hữu thuộc nhiều nhà chung cư cũ nằm rải rác trên địa bàn quận, huyện.

Và quy định tại Nghị định này cũng chưa bao gồm trường hợp khu nhà chung cư phải kết hợp cải tạo khu nhà ở trong khu vực dự án, để tái định cư các chủ sở hữu nhà chung cư và cả các chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ liên quan.

Bên cạnh đó, Điểm c Khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở quy định, trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

Quy định tại Dự thảo Nghị định 101 chưa đầy đủ về các trường hợp chung cư cũ đang tồn tại (ảnh: Chung cư cũ Vĩnh Hội)

Khoản 5 Điều 9 trong Dự thảo Nghị định 101: “Hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư (…)”.

Có thể thấy, về tỷ lệ chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định “doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý. Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư” đều không đảm bảo việc quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo nguyên tắc quá bán trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.

Bởi lẽ, 70% của 70% chủ sở hữu nhà chung cư tham dự Hội nghị nhà chung cư thì chỉ đạt 49% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư mà thôi và trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất thì có thể dẫn đến tỷ lệ đồng ý dưới 50%.

Do vậy, cần quy định kết quả việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải đạt được tỷ lệ đồng ý quá bán (trên 50%) trên tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.

Cần quy định hội nghị nhà chung cư phải có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó tham dự và doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý.

Trường hợp có nhiều doanh nghiệp tham gia thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu tham dự Hội nghị nhà chung cư và đạt trên 50% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư.