Đề xuất cơ chế đặc thù cải tạo chung cư cũ: Phải đưa vào Luật

Bộ Xây dựng mới đây đề xuất thí điểm cơ chế đặc thù cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM. Khi cải tạo chung cư cũ, GP Invest cũng như hàng chục DN khác trên địa bàn thành phố không đạt được thỏa thuận với người dân trong việc phân chia lại diện tích, căn hộ, số tầng từ đó dẫn tới tiến độ thực hiện các dự án đã được phê duyệt bị chậm, có khi kéo dài vài năm.

Việc đề xuất tỷ lệ 70% chủ sở hữu đồng ý đã có thể thực hiện dự án và tỷ lệ đền bù diện tích tối đa 1,5 lần của UBND TP Hà Nội có thể xem là các mức tỷ lệ hợp lý, giải quyết được bài toán lâu nay vẫn đặt ra trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng chung cư cũ nhưng chỉ là một biện pháp tình thế quá độ.

Để việc này được triển khai nhanh chóng, không cần thiết phải lấy ý kiến mà phải có một cơ quan kiểm định của nhà nước vào yêu cầu kiểm định lại và nếu chung cư không còn đủ an toàn thì dù chỉ 50% hộ dân đồng ý cũng bắt buộc phải đi.

Về vấn đề bồi thường, nhà nước cũng cần có chính sách để quản lý, đưa vào Luật chứ không thể giao chủ đầu tư thương lượng mỗi nơi một tỷ lệ, doanh nghiệp rất khó để thương lượng. 

Ngoài ra, mật độ dân số, tầng cao đều bị hạn chế do đó không xây lên cao tùy ý được, các chung cư cũ cần có một tiêu chí cụ thể để tính toán, trên cơ sở 1:1, phù hợp với điều kiện chi trả của chủ đầu tư, đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp.

Đối với các căn hộ có diện tích siêu nhỏ như dưới 25m2 dù tỷ lệ đền bù 2 lần thì vẫn không đáp ứng được chỉ tiêu xây dựng, do đó cần có chính sách hỗ trợ giá để họ mua được căn hộ đủ diện tích tối thiếu của nhà thương mại. Xét theo hoàn cảnh xã hội của chủ sở hữu, có mức hỗ trợ giá mua diện tích bù thêm để họ có thể tái định cư tại chỗ.

Phải xác định rằng sau cải tạo xây dựng lại, người dân đã được một ngôi nhà mới, từ nhà cũ sang nhà mới không mất tiền, trong thời gian chờ xây nhà còn được bố trí tiền tạm cư là một điều quá tốt và là chính sách nhân đạo.

Ngoài ra, để hấp dẫn doanh nghiệp tham gia đề án cải tạo chung cư cũ, cần có một chính sách hỗ trợ đảm bảo 12 - 15% lợi nhuận cho chủ đầu tư, trường hợp chỉ tiêu quy hoạch làm thiếu hụt chỉ tiêu doanh thu thì phải được bù đắp đất ở nơi khác cho họ.

Các chung cư cũ đã xuống cấp, xập xệ là sự phát triển đô thị khập khiễng bởi chung cư cũ so với chung cư xây từ 10 năm trở lại đây khác biệt hoàn toàn từ tiện nghi, trang thiết bị, điều kiện sinh sống, ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt đô thị và đặc biệt là sự an toàn cho tính mạng của người dân.

Chung quy lại, cần có một chính sách tổng thể về vấn đề cải tạo chung cư cũ mà Quốc hội phải thông qua theo bộ quy chế chặt chẽ, không thể dây dưa kéo dài gây nguy hiểm như hiện nay.