Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ III): Những chính sách đặc thù

DIỆU HOA• 11/08/2020 05:00

Đảm bảo lợi ích doanh nghiệp, người dân và quy hoạch đang là những vấn đề nan giải đối với việc cải tạo chung cư cũ, nhiều doanh nghiệp đề xuất xem xét cơ chế đặc thù để đảm bảo lợi ích các bên.

Khu tập thể Thanh Xuân từng được Vinaconex đưa ra 2 phương án cải tạo gồm 6 tòa chung cư với chiều cao từ 35-50 tầng

Cơ chế đặc thù về đền bù, cơ cấu vốn

Là một trong những nhà đầu tư tham gia cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ Hà Nội từ năm 2016 đến nay, ông Bùi Khắc Sơn - Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho rằng, để khơi thông dòng vốn cho cải tạo trên 1.500 chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội cần xem xét các khía cạnh:

Thứ nhất, hầu hết chủ sở hữu là cán bộ công chức đã nghỉ hưu, người có công trong bảo vệ và xây dựng đất nước, là đối tượng được ưu tiên trong xây dựng những chính sách về nhà ở. Do đó, cải tạo chung cư cũ cần được coi là một dạng phát triển nhà ở xã hội cần có những chính sách ưu đãi phù hợp đặc biệt là chính sách hỗ trợ về tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý, đơn giản thủ tục để tạo sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư.

Thứ hai, để bỏ rào cản trong việc bắt buộc 100% hộ dân đồng ý phương án mới được cải tạo, nên xem xét cho phép các chủ sở hữu được thống nhất lựa chọn nhà đầu tư xây dựng lại nhà chung cư trong một thời gian nhất định; quá thời hạn mà chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ động lựa chọn chủ đầu tư.

Thứ ba, các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng chung cư cũ, tuyên truyền các cư dân trong và ngoài chung cư cũ nhận thức trách nhiệm trong công tác cải tạo và xây mới chung cư của chính họ.

Thứ tư, cơ quan quản lý địa phương cần ưu tiên bố trí ngân sách, sớm hoàn thành việc rà soát đánh giá, kiểm định an toàn chịu lực đối với nhà chung cư theo mức độ hư hỏng, nguy hiểm. Đồng thời đề xuất Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ cơ chế thí điểm, chính sách đặc thù nhằm đẩy mạnh xã hội hoá nguồn vốn đầu tư trong cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới để thu hút các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia thực hiện.

Khu tập thể

Khu chung cư cũ Kim Liên đang chờ được cải tạo

Đồng quan điểm, với trường hợp tại TP.HCM, cũng là một thành phố với khá nhiều chung cư cũ đang “chờ” được cải tạo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, nên sửa đổi bổ sung Nghị định 101/2015/NĐ-CP để giải quyết chính sách tín dụng ưu đãi tương tự nhà ở xã hội, đối với phần diện tích chênh lệch lớn hơn diện tích được hoán đổi cho người tái định cư, kể cả trường hợp hộ khẩu ghép được mua nhà tái định cư nếu đáp ứng tiêu chuẩn đối tượng chính sách nhà ở xã hội. Việc này sẽ thúc đẩy ý kiến tán thành cải tạo và là phương án hỗ trợ cho những hộ dân không đủ điều kiện để chuyển đi hay thanh toán một lần khoản tiền cho diện tích chênh lệch sau cải tạo.

Bên cạnh đó, để hỗ trợ doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ, HoREA cũng cho rằng cần bổ sung "Chỉ tiêu quy hoạch về dân số" vào Nghị định 101/2015/NĐ-CP theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ, vừa đảm bảo đủ quỹ nhà để thực hiện tái định cư tại chỗ, kể cả tái định cư các hộ khẩu ghép, vừa có thêm căn hộ để bán kinh doanh, thu hồi vốn và có lãi hợp lý.

Đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch và dân số

Đồng quan điểm về việc hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và địa phương tuy nhiên, theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam các TP nên xem xét việc có thể ưu đãi hoặc cấp quỹ đất cho chủ đầu tư dự án ở nơi khác thích hợp hơn như tại ngoại thành. Khi đó sẽ giải quyết được vấn đề quy hoạch chung.

“Đơn cử như trường hợp cải tạo tại khu chung cư cũ Kim Liên, Hà Nội đã cấp đất cho chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích ở các khu khác ở Mỹ Đình, Long Biên với chính sách ưu đãi giảm thuế đất. Đây có thể là mô hình nên xem xét để nhân rộng” – ông Nghiêm lấy ví dụ.

Bên cạnh đó, KTS Đào Ngọc Nghiêm cũng cho rằng cần có cơ chế chính sách tái định cư phù hợp bởi như với Hà Nội đặt mục tiêu phải giảm dân số trong nội đô nhưng lại thực hiện quy định chung là đền bù tái định cư bằng1,5-2 lần diện tích hiện có. Nếu diện tích căn hộ tăng lên tất yếu người dân muốn tái định cư tại chỗ, do đó nên có sự điều tra, xác định chính sách cụ thể cho từng khu vực về số tầng cao, số căn hộ và quy mô dân số.

Tuy nhiên, ông Nghiêm cũng khẳng định, với những cơ chế đặc thù nào cũng cần phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng xây dựng Việt Nam QCVN 01:2019 được Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực từ tháng 7/2020. Quy chuẩn này đã nêu rất rõ tiêu chí từ mật độ xây dựng,quy chuẩn tầng cao, hệ số sử dụng đất…

"Các chủ đầu tư và nhà quản lý phê duyệt phương án đầu tư phải tuân thủ triệt để quy chuẩn này" - ông Nghiêm khẳng định.

KỲ IV: Bộ Xây dựng sửa đổi Nghị định 101 về cải tạo chung cư cũ