Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ I): Doanh nghiệp "đứt gánh giữa đường"

DIỆU HOA• 05/08/2020 05:30

Đã từng có hàng chục doanh nghiệp là các ông lớn trong lĩnh vực bất động sản tranh nhau xin cải tạo chung cư cũ nhưng đến nay đều lắc đầu bỏ chạy.

Tọa lạc ở các khu đất có vị thế trung tâm các thành phố, tuy nhiên việc cải tạo chung cư cũ lại không mấy doanh nghiệp mặn mà

Cải tạo chung cư cũ vẫn đang dậm chân tại chỗ bởi chưa thể giải được bài toán lợi ích giữa nhà nước - doanh nghiệp - người dân

Theo đại diện Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư Hưng Thịnh Phát, phần lớn các khu tập thể được xây dựng từ những năm 1960 - 1980 đã xuống cấp trầm trọng, người dân rất mong được cải tạo, sống trong những căn hộ mới khang trang hơn.

Doanh nghiệp không mặn mà

Tuy nhiên, việc đàm phán với chủ căn hộ về tỷ lệ đền bù rất khó khăn, bởi tỷ lệ đền bù diện tích 1 - 1, 1 - 2, 1 – 3 là vấn đề rất hóc búa và khó để đi đến một thống nhất chung bởi để thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ sẽ cần nhiều vốn hơn dự án thông thường, nếu tỷ lệ đền bù cao thì lợi nhuận ít, doanh nghiệp không mặn mà.

Trong khi đó, nếu tỷ lệ cao thì việc cư dân muốn phải trả thêm chi phí lên tới 1 tỷ đồng trở lên để sở hữu một căn hộ là khá cao đối với các chủ hộ, và nhiều chủ hộ không đủ điều kiện để chi trả cho diện tích tăng thêm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp – Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng cho rằng, một trong những nút thắt nữa làm chậm quá trình cải tạo chung cư cũ đó là việc nhiều khu chung cư cũ có vị trí được quy hoạch hạn chế tầng cao và mật độ dân cư.

Dù sở hữu vị thế vàng và rất “được giá”, thế nhưng song song cùng việc làm thế nào đảm bảo lợi ích của người dân thì những chung cư tại khu vực bị hạn chế tầng cao lại là rào cản cho lợi nhuận mà doanh nghiệp đạt được.

Trên thực tế, cả nước hiện có hơn 2.500 nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1994, nhưng trong suốt 10 năm qua, chưa đến 3% số nhà này được sửa chữa, đặc biệt là tại các TP lớn như Hà Nội, TP HCM có lượng chung cư cũ rất lớn.

Nêu quan điểm về vấn đề chậm trong cải tạo chung cư cũ ở TP.HCM, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cho rằng, nguyên do là chưa có chính sách, cơ chế phù hợp với yêu cầu của người dân và doanh nghiệp.

“Luật quy định phải 100% ý kiến người dân đồng thuận mới tiến hành phá dỡ và cải tạo nhưng để đạt tỷ lệ này rất khó. Đặc biệt là sự chênh lệch lợi ích giữa các hộ ở tầng cao và các hộ ở mặt tiền đường đang cho thuê các cửa hàng luôn dẫn đến tỷ lệ đồng thuận không thể đạt mức tuyệt đối” – ông Châu khẳng định.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng cho biết, nguyên tắc tái định cư 100% cho các chung cư cũ là hộ ở ghép cũng được tái định cư, tuy nhiên việc không cho phép tăng số lượng căn hộ trong chung cư cải tạo thì chủ đầu tư không có lợi nhuận, không có lãi, doanh nghiệp không mặn mà với cải tạo chung cư.

Dễ "đứt gánh giữa đường"

Khó cân bằng lợi ích doanh nghiệp và người dân là một chuyện, nhưng trên thực tế người dân cũng đã từng phải chứng kiến nhiều dự án cải tạo chung cư cũ đã triển khai nhưng rồi lại đi vào ngõ cụt.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, một người dân sống tại Khu tập thể Thành Công lo ngại, đã có những khu được cải tạo thành công, chỉ sau 3 – 4 năm dân được chuyển về có nhà rộng, nhà đẹp ở nhưng số đó rất ít còn các chung cư cải tạo khác vướng mắc nên thời gian kéo dài.

Dẫn chứng ngay đơn nguyên C1 của khu tập thể này, vì tình trạng sụp hết móng nên được ưu tiên cải tạo trước, thế nhưng 12 năm nay người dân ở đấy vẫn mỏi mòn chờ ngày trở về nhà.

Theo tìm hiểu của PV, chung cư C1 được xây dựng từ năm 1979, có 110 hộ dân sinh sống, năm 2007, tòa chung cư này đã sụp lún trầm trọng, nền nhà sụp xuống thấp hẳn so với mặt đường nên đã được UBND Thành phố Hà Nội giao chủ trương cải tạo theo hướng xây dựng nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê cao 17 tầng và bố trí tái định cư cho người dân. Tuy nhiên, từ đó đến nay, công trình này được chuyển nhượng cho nhiều chủ đầu tư, 12 năm trôi qua dự án vẫn chưa thể "về đích".

Theo một số chuyên gia, việc các dự án cải tạo chung cư cũ "đứt gánh giữa đường" còn một phần bởi doanh nghiệp đã tập trung hết nguồn lực để xây dựng, trong khi đó hệ thống hạ tầng xung quanh có phần lạc hậu do đã xây dựng từ lâu.

Bên cạnh đó, điểm chung của các khu tập thể đó là đường xá giao thông chật hẹp, khu dân cư đông đốc, khó di chuyển. Do vậy, với mức giá bán của một chung cư ở khu vực trung tâm không hề rẻ để tiếp cận khách hàng mới khi hạ tầng khu vực là điểm trừ quá lớn, khiến chủ đầu tư "thiếu vốn" để triển khai tiếp dự án.

KỲ II: Những rào cản thủ tục