Không cải tạo chung cư cũ bằng “lối đi riêng”

Đối với việc lên phướng án cải tạo chung cư cũ, các doanh nghiệp lên phương án cũng như các cơ quan thẩm duyệt cần chú ý đến 3 điểm trọng yếu.

Tôn trọng ba điểm trọng yếu

Thứ nhất hiện nay dù đã có khung pháp lý về cải tạo chung cư cũ, cụ thể, về chiều cao ở nội đô Hà Nội. Các khu chung cư cao nhất cũng chỉ được 24 tầng như các khu ở Đại học Thủy lợi, Trung Tự, Thành Công, Nam Đồng… Tuy nhiên, có một điểm “hở” trong quy định về chiều cao là nội dung “tại một số nút giao thông, một số điểm nhấn của toàn cảnh khu vực có thể làm cao hơn, tùy theo sự thỏa thuận với thành phố”. Chính từ điểm này, các chủ đầu tư đã khai thác để lập quy hoạch, đưa ra các phương án “nới” quy hoạch chung và không theo quy hoạch về dân số đã được khống chế.

Ngoài trường hợp mới đây khi trong 2 phương án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Thanh Xuân Nam (quận Thanh Xuân, Hà Nội), có phương án xây mới 6 tòa chung cư với chiều cao từ 35-50 tầng thì trước đó, trường hợp của khu đất Triển lãm Giảng Võ khi chủ đầu tư muốn xây 10 toà nhà 50 tầng cũng đã có nhiều ý kiến góp ý và đến giờ vẫn chưa thống nhất được phương án. Nếu mỗi dự án cải tạo chung cư cũ lại có một “lối đi riêng” thì quy hoạch Hà Nôi về đâu?

Thứ hai là cần đảm bảo dân số không tăng để thực hiện chủ trương giảm dân số nội đô Hà Nội từ 80 vạn đến 1,4 triệu dân vào năm 2030. Đây là vấn đề cần quan tâm bởi hiện nay dân số đang tăng lên rất nhiều.

Thứ ba là phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng xây dựng Việt Nam QCVN 01:2019 được Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực từ tháng 7/2020. Quy chuẩn này đã nêu rất rõ tiêu chí từ mật độ xây dựng,quy chuẩn tầng cao, hệ số sử dụng đất… Các chủ đầu tư và nhà quản lý phê duyệt phương án đầu tư phải tuân thủ triệt để theo quy chuẩn này.

Lời giải cho hai bài toán

Câu chuyện cải tạo chung cư cũ vốn đã làm đau đầu các nhà quản lý đô thị cả hơn thập kỷ vừa qua không dễ có thể có lời giải trọn vẹn” trong một sớm một chiều. Trước mắt, xét về căn cơ cần có phương án nghiên cứu, lập quy hoạch từ trước sau đó mới chọn chủ đầu tư thì sẽ tốt hơn.

Có một thực tế là các chung cư cũ của Hà Nội hiện nay chủ yếu đều nằm trên đất vàng. Trong khi, các doanh nghiệp khi tham gia đều mong muốn tìm kiếm lợi nhuận, mà để có lợi nhuận thì càng xây cao càng tốt. Để hài hòa lợi ích, Hà Nội có thể ưu đãi hoặc cấp quỹ đất cho chủ đầu tư dự án ở nơi khác thích hợp hơn như tại ngoại thành chẳng hạn. Khi đó sẽ giải quyết được vấn đề quy hoạch chung.

Trước đây, tại khu chung cư cũ Kim Liên, Hà Nội đã cấp đất cho chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích ở các khu khác ở Mỹ Đình, Long Biên với chính sách ưu đãi giảm thuế đất. Đây có thể là mô hình nên xem xét để nhân rộng.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần có cơ chế chính sách tái định cư phù hợp, bởi như với Hà Nội đặt mục tiêu là phải giảm dân số trong nội đô, nhưng lại thực hiện quy định chung là đền bù tái định cư bằng1,5-2 lần diện tích hiện có. Nếu diện tích căn hộ tăng lên thì tất yếu người dân muốn tái định cư tại chỗ, do đó nên có sự điều tra, xác định chính sách cụ thể cho từng khu vực.

Bài toán giảm tải áp lực dân cư nội đô đã được một số nước trong khu vực như Nhật Bản hay Malaysia giải quyết khá thành công khi họ xây dựng các đô thị vệ tinh kết nối với đô thị lõi. Khi người dân ở nội đô chuyển đến các khu đô thị vệ tinh này sẽ được hưởng những chính sách ưu đãi hấp dẫn.

Phương án hình thành các đô thị vệ tinh cho Hà Nội đến nay vẫn còn dang dở. Do đó, chúng ta có thể ưu đãi cho các doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ quỹ đất tại các đô thị vệ tinh. Việc này sẽ có thể tạo ra lời giải cho đồng thời 2 bài toán cải tạo chung cư cũ và phát triển các đô thị vệ tinh.