Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa thông qua: Bớt “giấy phép con” cho doanh nghiệp

>>> Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi

Tại dự thảo trước đây của Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đặt ra một thủ tục hoàn toàn mới đối với riêng loại hình nhà ở chung cư là phải có “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan nhà nước.

Cụ thể, tại Điều 37 dự thảo về thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy định: “Trường hợp bàn giao nhà chung cư thì tùy vào cấp công trình nhà chung cư, chủ đầu tư phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ”.

Quy định này làm phát sinh thủ tục “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan quản lý, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới với luật hiện hành trong bối cảnh pháp luật về xây dựng đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý loại hình dự án nhà chung cư.

Cụ thể, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” mà theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng thì bắt buộc phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan nhà nước (Sở Xây dựng hoặc Cục Giám định chất lượng công trình thuộc Bộ Xây dựng) trước khi đưa vào sử dụng.

Như vậy để đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 thủ tục hành chính khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo Luật Xây dựng, một thủ tục theo Luật Nhà ở), gây chậm trễ cho khâu bàn giao.

Đó là còn chưa kể đến việc sản phẩm nhà ở chung cư còn phải được cơ quan nhà nước thẩm định thiết kế, thẩm duyệt về phòng cháy; phải được cơ quan cảnh sát phòng cháy, chữa cháy kiểm tra, nghiệm thu trước khi đưa vào khai thác, vận hành; phải tuân thủ các thủ tục về môi trường...

>>> Nghịch lý nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế

Tại Báo cáo số 642/BC-CP ngày 16/11/2023 của Chính phủ về kiến nghị chỉnh lý dự thảo luật, cơ quan soạn thảo nhận định: “Chính phủ nhận thấy thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư không cần thiết phải quy định thành thủ tục hành chính như trong dự thảo hiện nay để tránh phát sinh đầu mối giải quyết thủ tục mà có thể theo hướng Chính phủ quy định các danh mục hồ sơ phải có khi chủ đầu tư thực hiện bàn giao nhà ở cho người dân; do đó Chính phủ đề nghị bỏ thủ tục thông báo này…”

Báo cáo giải trình, tiếp thu số 697/BC-UBTVQH15 ngày 24/11/2023 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng tán thành với việc xóa bỏ loại “giấy phép con” này để “giảm bớt chi phí tuân thủ của doanh nghiệp, cải cách thủ tục hành chính…” Kết quả là thủ tục “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” đã được rút khỏi dự thảo luật trước khi bấm nút thông qua.

Ngoài ra, một số chính sách thay đổi theo hướng tích cực hơn, bao gồm cơ chế tạo lập quỹ đất nhà ở xã hội, ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội, minh bạch quy trình pháp lý đầu tư dự án nhà ở… trong luật giúp người dân, doanh nghiệp có niềm tin bước đầu vào sự tháo gỡ về mặt chính sách để khơi thông nguồn lực cho thị trường bất động sản hồi phục, phát triển. 

Việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sớm ít nhất 1 kỳ họp so với Luật Đất đai không có nhiều ý nghĩa đối với việc tháo gỡ cho các dự án đầu tư bất động sản hiện nay. Thay vào đó, ý nghĩa lớn nhất có lẽ là thời gian từ thời điểm ban hành đến thời điểm có hiệu lực dài hơn, để các chủ thể nghiên cứu, nắm bắt các điểm mới của luật kỹ càng hơn, giúp thực thi trơn tru hơn ngay khi luật có hiệu lực.

Ngoài ra, thời gian chuẩn bị các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành dài hơn sẽ tránh được việc luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư… (tương tự việc Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 nhưng phải đến ngày 10/12/2015 thì Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành mới có hiệu lực).