Xu hướng M&A bất động sản ngày càng hấp dẫn

Tại buổi họp báo giới thiệu Diễn đàn M&A 2018 diễn ra sáng nay (24/7), báo cáo của Nhóm nghiên cứu MAF đã chỉ ra rằng trong năm 2017, BĐS đứng trong top 5 các ngành thu hút vốn FDI nhiều nhất và top 5 các nước đầu tư vào Việt Nam lần lượt là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc và Hồng Kông.

Hình thức mua lại để hình thành liên doanh được thực hiện chủ yếu giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. Dòng vốn mua lại công ty, đầu tư vào thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp.

Từ góc độ một đơn vị chuyên tư vấn mảng bất động sản, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: "Thị trường M&A từ trước đến nay vẫn rất sôi động. Năm 2017 đã có nhiều thương vụ M&A thành công. Là đơn vị tiếp xúc làm việc với chủ đầu tư, nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hong Kong, Trung Quốc, Singapore,... chúng tôi nhận thấy họ rất quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam. Không chỉ tại Hà Nội, TP HCM mà các nhà đầu tư cũng có hứng thú với các thị trường lân cận như Hải Phòng, Quảng Ninh, Nha Trang,...Các mảng nhà đầu tư quan tâm không chỉ về mặt nhà ở mà còn các mảng khác như bất động sản công nghiệp, mảng nghỉ dưỡng, thương mại,...Và trong tương lai sẽ còn nhiều thương vụ M&A trong tương lai nói chung và thị trường bất động sản nói riêng."

Còn theo bà Nguyễn Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land: Bất động sản đứng thứ 2 trong các nhóm chiếm tỷ trọng lớn M&A thời gian qua, thời gian tới bất động sản hứa hẹn sẽ còn gia tăng mạnh. Nhiều tập đoàn lớn nước ngoài đã có cơ hội đầu tư vào bất động sản quy mô ngày càng lớn hơn từ vài đến vài trăm ha. Điều này góp phần thúc đẩy bất động sản phát triển bền vững hơn trong tương lai. Hiện nay, chúng ta có lượng dân số vàng khá cao, nhu cầu nhà ở tăng mỗi năm, tốc độ đô thị hóa cũng tăng cao, bất động sản phát triển ngày càng chuyên nghiệp, hiệu quả hơn thì doanh nghiệp đầu tư nước ngoài sẽ góp phần tham gia vào thị trường tiềm năng này. Điều này giúp thay đổi diện mạo đô thị lớn ở Việt Nam. 

Nhóm nghiên cứu MAF cho biết, lý do chính thúc đẩy M&A trong lĩnh vực bất động sản là thời gian hoàn thành thủ tục dài, trung bình mất từ 3 – 10 năm, đồng thời các vị trí đất đẹp trở nên hạn chế hoặc đã được sở hữu bởi các nhà đầu tư trong nước. Những quỹ đầu tư hoặc doanh nghiệp nước ngoài M&A dự án BĐS có thể kể đến như Warburg Pincus, Mapletree, Keppel Land, Frasers Centrepoint, Hong Kong Land, Lotte E&C… Ở trong nước, các nhà phát triển dự án nội địa như Novaland, Hưng Thịnh cũng không ngừng mở rộng và tìm mua các vị trí đất có lợi thế. Một số nhà đầu tư bất động sản đã thu hút được vốn từ nước ngoài để phát triển các dự án như Vinhomes, Bitexco, Sơn Kim, An Gia, Nam Long, Tiến Phước…

Thương vụ điển hình trong lĩnh vực bất động sản 2017 – 2018 là GIC đầu tư vào Vinhomes. Theo thông tin công bố, GIC đầu tư tổng cộng 1,3 tỷ USD (tương đương 29.500 tỷ đồng) dưới 2 hình thức là đầu tư mua cổ phần của Vinhomes và cung cấp một công cụ nợ cho Vinhomes (như khoản cho vay) để thực hiện các dự án. Vinhomes là đơn vị phát triển mảng bất động sản về nhà ở biệt thự và căn hộ cao cấp của Tập đoàn Vingroup, thời điểm nhận đầu tư Vinhomes đang điều hành 10 dự án với tổng gần 18.000 căn hộ, biệt thự, nhà phố thương mại.

Một thương vụ đáng chú ý khác là Quỹ đầu tư tư nhân Mỹ Warburg Pincus kết hợp với Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp – Becamex IDC thành lập một liên doanh với số vốn hơn 200 triệu USD để phát triển chuỗi logistics và bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Liên doanh có tên CTCP Phát triển công nghiệp BW, tập trung phát triển và vận hành nhà kho và nhà xưởng xây sẵn và xây theo yêu cầu của khách hàng tại các khu kinh tế và công nghiệp chủ chốt ở Việt Nam.

Tuy nhiên, cùng với nhu cầu gia tăng trong khi nguồn cung hạn chế, chi phí để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Việt nam đang ngày càng đắt đỏ hơn với mức định giá cao hơn 30 – 50% so với một vài năm trước.