Năm 2026 được xem là thời điểm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam khi nhiều dự án mới đồng loạt bước vào giai đoạn triển khai, nguồn cung được kỳ vọng cải thiện rõ nét.
Tuy nhiên, song hành với triển vọng phục hồi về nguồn cung là một biến số mang tính quyết định: mặt bằng lãi suất đang dần thiết lập một “trạng thái mới” với xu hướng duy trì ở mức cao hơn giai đoạn trước và khó có khả năng đảo chiều giảm mạnh trong ngắn hạn.
Biến số này không chỉ tác động đến nhịp vận hành của thị trường, mà còn đóng vai trò như một phép thử quan trọng đối với sức khỏe tài chính, năng lực tuân thủ và tính bền vững của toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.
Ở bình diện chung, lãi suất là một biến số có độ trễ nhất định nhưng lại tạo ra tác động sâu rộng và mang tính lan tỏa mạnh mẽ tới thị trường bất động sản – lĩnh vực vốn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và các kênh vốn trung, dài hạn. Khi mặt bằng lãi suất tăng và duy trì ở mức cao, những tác động điển hình có thể được nhận diện rõ ở cả phía cầu lẫn phía cung.
Về phía cầu, lãi suất cho vay gia tăng trực tiếp làm suy giảm khả năng hấp thụ của thị trường. Đối với người mua nhà để ở, chi phí vốn cao hơn khiến quyết định vay mua nhà bị trì hoãn, quy mô khoản vay bị thu hẹp hoặc buộc phải kéo dài thời gian tích lũy. Với nhóm nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư ngắn hạn, biên lợi nhuận bị bào mòn do chi phí tài chính tăng, trong khi kỳ vọng tăng giá không còn đủ lớn để bù đắp rủi ro. Hệ quả là thanh khoản thị trường suy giảm, nhất là ở các phân khúc mang tính đầu tư thuần túy và các sản phẩm có giá trị lớn.
Ở chiều ngược lại, phía nguồn cung – cụ thể là các doanh nghiệp bất động sản chịu tác động không kém phần trực diện. Những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, trái phiếu hoặc các hình thức huy động gián tiếp sẽ phải đối mặt với chi phí tài chính gia tăng nhanh chóng, gây áp lực lên dòng tiền, tiến độ triển khai dự án và khả năng chịu đựng rủi ro. Các chủ đầu tư có cấu trúc vốn yếu, sử dụng đòn bẩy cao hoặc triển khai dự án dàn trải nhiều khả năng sẽ gặp khó khăn sớm hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tỷ lệ vốn tự có cao và khả năng xoay vòng dòng tiền tốt sẽ có lợi thế rõ rệt trong giai đoạn này.
Về dài hạn, mặt bằng lãi suất cao đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc tự nhiên của thị trường. Lãi suất buộc cả người mua lẫn người bán quay trở lại với các giá trị cốt lõi: nhu cầu ở thực, tính pháp lý của dự án, hiệu quả khai thác dòng tiền và năng lực tài chính thực chất của chủ đầu tư. Những mô hình tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy và kỳ vọng tăng giá nhanh sẽ dần mất chỗ đứng, trong khi các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có giá bán phù hợp với thu nhập và dòng tiền ổn định sẽ chiếm ưu thế.
Từ khía cạnh pháp lý, mặt bằng lãi suất cao không chỉ là vấn đề chi phí vốn, mà còn làm gia tăng áp lực tuân thủ và rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong toàn bộ chuỗi phát triển và giao dịch bất động sản.
Đối với chủ đầu tư, lãi suất tăng kéo theo áp lực duy trì tiến độ dự án đúng theo hồ sơ pháp lý đã được phê duyệt. Trong bối cảnh dòng tiền bị siết chặt, những dự án có pháp lý chưa hoàn chỉnh, cấu trúc vốn thiếu minh bạch hoặc phụ thuộc nhiều vào huy động vốn từ khách hàng sẽ đối mặt với rủi ro đình trệ, thậm chí bị đào thải không chỉ bởi thị trường mà còn bởi các chuẩn mực pháp lý. Thị trường chuyển nhượng dự án vì vậy có thể ghi nhận sự dịch chuyển mạnh hơn, khi các chủ đầu tư yếu buộc phải tái cơ cấu hoặc thoái vốn.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất mới khiến các cấu trúc huy động vốn truyền thống như vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay hợp tác đầu tư chịu sự soi xét chặt chẽ hơn từ cả cơ quan quản lý và thị trường. Các hình thức huy động vốn “nửa chính thức” hoặc thiếu chuẩn mực pháp lý tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp cao hơn, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền căng thẳng.
Đối với người mua và nhà đầu tư, lãi suất tăng làm thay đổi đáng kể khả năng tài chính dài hạn, kéo theo nguy cơ không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Trên phương diện pháp lý, điều này dễ phát sinh tranh chấp liên quan đến chậm thanh toán, phạt vi phạm, chấm dứt hợp đồng hoặc xử lý tiền đặt cọc. Đồng thời, người mua có xu hướng rà soát kỹ hơn hồ sơ pháp lý dự án, khiến những dự án dựa nhiều vào kỳ vọng tương lai hoặc pháp lý chưa hoàn thiện gặp khó trong giao dịch.
Xét trên tổng thể các yếu tố điều hành chính sách tiền tệ, khả năng lãi suất năm 2026 duy trì ở mặt bằng cao là kịch bản không thể loại trừ. Nhiều khả năng năm 2026 sẽ không chứng kiến một chu kỳ giảm lãi suất mạnh, mà là giai đoạn duy trì và củng cố mặt bằng lãi suất mới, với biên độ điều chỉnh linh hoạt theo từng thời điểm.
Thứ nhất, áp lực từ tỷ giá và xu hướng lãi suất toàn cầu vẫn hiện hữu. Trong bối cảnh các ngân hàng trung ương lớn duy trì chính sách tiền tệ thận trọng để kiểm soát lạm phát trung hạn, việc nới lỏng lãi suất quá nhanh có thể tạo sức ép lên tỷ giá và dòng vốn, đi ngược lại mục tiêu ổn định vĩ mô.
Thứ hai, yêu cầu kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, vẫn là ưu tiên trong điều hành. Kinh nghiệm từ các chu kỳ trước cho thấy hạ lãi suất mạnh có thể kích hoạt dòng vốn đầu cơ quay trở lại, làm gia tăng rủi ro cho hệ thống tài chính.
Thứ ba, thực tiễn điều hành cho thấy xu hướng ưu tiên ổn định hơn là tạo “cú sốc chính sách”. Các điều chỉnh lãi suất thường được thực hiện với nhịp độ nhỏ, có độ trễ và gắn chặt với diễn biến vĩ mô trong và ngoài nước, khiến khả năng xuất hiện một chu kỳ giảm sâu và kéo dài trong năm 2026 là không cao.
Nhìn tổng thể, mặt bằng lãi suất mới đặt ra yêu cầu cao hơn về quản trị tài chính, hiệu quả sử dụng vốn và kỷ luật thị trường, đặc biệt đối với lĩnh vực bất động sản – nơi sử dụng đòn bẩy lớn. Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ dài hạn, chính áp lực từ lãi suất và chi phí vốn có thể trở thành “đòn bẩy” để thị trường bất động sản được tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn.
Quá trình này sẽ chuyển rủi ro từ hệ thống sang từng chủ thể cụ thể, buộc chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua phải nâng cao chuẩn mực tuân thủ pháp luật, minh bạch tài chính và quản trị rủi ro. Thị trường vì thế có thể vận hành chậm hơn, nhưng là sự chậm lại cần thiết để hình thành một nền tảng ổn định và lành mạnh hơn trong trung và dài hạn.
(*) Khoa Luật – Học viện Ngân hàng
