Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mở thêm chính sách về quỹ đất, đối tượng và ưu đãi đầu tư khi nhu cầu nhà cho thuê vượt 1 triệu căn.
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó nhà ở cho thuê là một trong những nội dung được bổ sung chính sách riêng.
.png)
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bản mới nhất, Bộ Xây dựng bổ sung một chương về nhà ở cho thuê. Luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về loại hình bất động sản này.
Nhà ở cho thuê sẽ được đầu tư nguồn vốn của Nhà nước hoặc tư nhân. Bộ Xây dựng đề xuất người Việt gặp khó khăn về nhà ở hoặc có nhu cầu trong diện được thuê nhà thuộc dự án do Nhà nước hoặc tư nhân làm chủ đầu tư. Ngoài ra, nhà xây dựng bằng vốn tư nhân có thể cho người nước ngoài thuê, gồm chuyên gia, nhà khoa học, lao động có hợp đồng.
Trường hợp lượng người đăng ký vượt quá số căn, việc xét duyệt thực hiện theo thứ tự: người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, cao tuổi, hộ bị thu hồi nhà chưa được tái định cư, chuyên gia, nhà khoa học. Người có hai con trở lên cũng trong nhóm ưu tiên được hưởng chính sách nhà ở cho thuê, nhưng UBND tỉnh sẽ đưa ra quy định cụ thể theo tình hình thực tế của địa phương.
Giá thuê nhà do chủ đầu tư thỏa thuận với người dân theo cơ chế thị trường. Mức này được xác định trên nguyên tắc tính đủ các chi phí như vốn đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, lợi nhuận theo phương án kinh doanh... nhưng loại trừ các khoản ưu đãi từ Nhà nước.
Điểm mới nữa tại dự thảo luật trình Bộ Tư pháp thẩm định, là Bộ Xây dựng đề xuất cơ quan có thẩm quyền trong quá trình lập, thẩm định, duyệt quy hoạch đô thị và nông thôn phải dành quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê. Cụ thể, quỹ đất này phải nằm ở phường (thuộc đô thị đặc biệt, loại I, II, III); khu vực định hướng phát triển giao thông công cộng (TOD) hoặc gần khu công nghiệp, khu chế xuất, trường đại học, cao đẳng.
Tại phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, xem xét, cho ý kiến đối với 8 dự án luật, nghị quyết chuẩn bị trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI chiều 16/9, với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Lê Minh Hưng giao Bộ Xây dựng rà soát bảo đảm thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng; cầu thị lắng nghe các ý kiến người dân, doanh nghiệp, nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế về thời hạn sử dụng nhà chung cư; các loại hình nhà ở cho thuê, cơ chế tài chính đi kèm.
Với Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng giao Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế liên quan thời hạn sử dụng nhà chung cư, các loại hình nhà ở cho thuê và cơ chế tài chính đi kèm. Đồng thời, các quy định phải hướng tới đơn giản hóa thủ tục đầu tư, phát triển và tiếp cận nhà ở, đáp ứng nhu cầu có nơi ở ổn định, lâu dài của người dân.
Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở cho thuê trên cả nước hiện lên tới hơn 1 triệu căn, trong đó khoảng 85% tập trung ở nhóm công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp. Riêng đối với quỹ nhà thuộc tài sản công, đến cuối tháng 8/2026, cả nước có 205.074 căn nhà ở cho thuê, trong đó 188.025 căn đang cho thuê và 17.049 căn chưa bố trí sử dụng.
Để thu hút doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê, cơ quan soạn thảo đang đưa ra nhiều ưu đãi. Với dự án tư nhân, Bộ Xây dựng đề xuất chấp thuận chủ trương và giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu. Chủ đầu tư có thể được miễn tiền sử dụng, thuê đất hay hưởng ưu đãi thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp. Họ cũng có thể được chuyển nhượng một phần diện tích xây nhà ở thương mại.
Bài toán nguồn lực càng đáng chú ý khi khu vực tư nhân được kỳ vọng đảm nhận phần lớn vốn đầu tư. Theo tính toán của Chính phủ được công bố trong tháng 8, tổng nguồn vốn dành cho phát triển nhà ở cho thuê dự kiến khoảng 87.597 tỷ đồng, tương ứng khoảng 145.889 căn. Trong đó, khoảng 75.897 tỷ đồng là vốn tư nhân, còn 11.700 tỷ đồng từ ngân sách địa phương.
Cùng với đó, cuối tháng 8, dự thảo Nghị quyết về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho các địa phương giai đoạn 2026-2030 tiếp tục được hoàn thiện. Bộ Xây dựng đề xuất mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp.
Ở góc độ thị trường, những đề xuất mới nhất từ doanh nghiệp cũng tập trung vào khả năng mở rộng nguồn cung cho thuê phù hợp khả năng chi trả. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê dài hạn, trong đó xác định rõ nhà cho thuê giá phù hợp dành cho người thu nhập thấp, trung bình.
Trước đó, HoREA cũng đề xuất dự thảo cần xác định rõ khái niệm nhà ở cho thuê giá phù hợp, bởi nhà ở cho thuê trên thị trường còn bao gồm nhiều phân khúc được vận hành theo giá thị trường. Hiệp hội kiến nghị đối tượng tiếp cận nhà cho thuê giá phù hợp là người có thu nhập thấp, trung bình có nhu cầu thuê nhà, qua đó giảm khâu kiểm tra, xác minh và chi phí tuân thủ.
Khi nhu cầu nhà ở cho thuê đã vượt 1 triệu căn và phần lớn nguồn lực phát triển dự kiến huy động từ khu vực tư nhân, khả năng bổ sung nguồn cung sẽ phụ thuộc đáng kể vào mức độ khả thi của các cơ chế về quỹ đất, vốn, thuế và thủ tục đầu tư.
