>> Thông tư 06/2023/TT-NHNN có tác động đến bất động sản và ngân hàng?

HoREA: Thông tư 06 dựng thêm "rào chắn" tiếp cận tín dụng

Trong số các quy định trên, nội dung "Bổ sung một số quy định khác để phù hợp với thực tiễn hoạt động cho vay của TCTD và yêu cầu quản lý nhà nước" tại Thông tư 06 đã đón nhận ý kiến nhiều chiều. 

Gần nhất, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản ký ngày 16/7/2023 kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư 06/2023/TT-NHNN, Thông tư 03/2023/TT-NHNN và Thông tư 08/2020/TT-NHNN để thực hiện Nghị quyết 97/NQ-CP ngày 08/07/2023 của Chính phủ.

Theo HoREA, trong 1 tháng rưỡi nữa Thông tư 06 sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/09/2023, nhưng trong đó đáng quan ngại là các quy định tại khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN) đã bổ sung thêm 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng”, trong đó có một số quy định chưa thật hợp lý, chưa thật sát thực tế, chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với một số quy định pháp luật. 

"Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 06/2023/TT-NHNN dựng thêm “rào chắn” làm cho việc tiếp cận tín dụng khó khăn hơn so với trước đây do đã quy định tăng thêm từ 6 lên 10 trường hợp mà tổ chức tín dụng không được cho vay, trong đó các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản sẽ rất khó tiếp cận được tín dụng, mà việc tiếp cận vốn tín dụng là “phao cứu sinh” để vượt qua khó khăn hiện nay, bởi lẽ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang rất khó khăn, trong lúc doanh nghiệp bất động sản cũng chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng do dự án bị vướng mắc pháp lý nên chưa thể triển khai, thực hiện.

Hiệp hội nhận thấy, Thông tư 06/2023/TT-NHNN ngày 28/06/2023 của NHNM được ban hành trước Nghị quyết 97/NQ-CP ngày 08/07/2023 nên cần được xem xét sửa đổi để NHNN “thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm, hiệu quả, nhanh chóng, dứt khoát để ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế”, văn bản HoREA đề cập.

>> Tăng tiếp cận tín dụng cho doanh nghiệp: Tìm giải pháp đẩy nhu cầu

Ngân hàng Nhà nước nói gì?

Lý giải về quy định bổ sung không được cho vay vốn với một số nhu cầu vốn cụ thể tại Thông tư 06, NHNN phân tích:

Thứ nhất, TCTD không được cho vay để gửi tiền: Thực tiễn thời gian qua, qua công tác thanh tra, giám sát có phát sinh trường hợp TCTD đã thực hiện cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay khi đi lao động, học tập ở nước ngoài dưới hình thức vay tiền để gửi tiết kiệm hoặc khách hàng thế chấp sổ tiết kiệm ngoại tệ vay tiền đồng để gửi tiết kiệm. Liên quan đến vấn đề này, NHNN đã có văn bản số 9565/NHNN-CSTT ngày 06/12/2019 cảnh báo các TCTD. Bản chất của tiền gửi tiết kiệm và giao dịch chứng minh tài chính của khách hàng phải hình thành từ chính nguồn tiền của khách hàng; không phải là tiền đi vay từ TCTD. Theo đó,  Thông tư 06 bổ sung quy định TCTD không được cho vay vốn để gửi tiền nhằm đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay cũng như đảm bảo phù hợp với bản chất của tiền gửi tiết kiệm, bản chất giao dịch chứng minh tài chính.

Thứ hai, TCTD không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.

Theo NHNN quy định này chỉ áp dụng đối với mục đích thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom. Đối với mục đích góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty cổ phần niêm yết thì TCTD thực hiện cho vay theo quy định.

Phần vốn góp tại công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh là vốn điều lệ của công ty trên báo cáo tài chính, do vậy nếu hình thành từ vốn vay sẽ phản ánh không chính xác năng lực tài chính của công ty.  

NHNN cũng khẳng định đồng thời, thực tiễn thời gian qua cho thấy việc TCTD cho vay đối với nhu cầu vốn này trong nhiều trường hợp tiềm ẩn rủi ro do:

Đây là nhu cầu vốn khó kiểm soát mục đích sử dụng tiền vay do TCTD không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không có cơ sở để đánh giá thường xuyên đối với tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp và đây là một trong những hình thức mà khách hàng có thể sử dụng để che giấu hình thức sở hữu lẫn nhau.

Về phía khách hàng và việc sử dụng vốn vay: Nguồn trả nợ của khách hàng phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền từ chủ đầu tư (hoàn trả vốn góp và lợi tức); giá trị khoản vay khá lớn, khách hàng vay có thể là các doanh nghiệp mới thành lập, không có nguồn trả nợ nào khác, hoặc nếu có nguồn trả nợ khác thì không đáng kể so với số tiền vay vốn. Trên thực tế, bên nhận vốn góp sử dụng khoản vay góp vốn của khách hàng tại TCTD phần lớn để kinh doanh/khai thác vào các dự án; trong khi các dự án này chưa đảm bảo tính pháp lý, chưa đủ điều kiện triển khai theo quy định của pháp luật. Trường hợp rủi ro xảy ra, do dự án chưa đảm bảo tính pháp lý, việc xử lý tài sản đảm bảo sẽ phát sinh rất nhiều vướng mắc và khó xử lý.

Thứ ba, TCTD không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm TCTD quyết định cho vay.

Quy định này chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đối với các dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, TCTD tiếp tục xem xét cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định; đồng thời, để đảm bảo kiểm soát rủi ro, trường hợp TCTD cho khách hàng vay đối với nhu cầu vốn này, Thông tư 06 bổ sung quy định TCTD phải có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thoả thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Thực tiễn thời gian qua cho thấy việc cho vay đối với các nhu cầu vốn này để thực hiện dự án, mà dự án lại không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tiềm ẩn rủi ro do: (i) Các khoản hợp tác kinh doanh, góp vốn có thời gian góp vốn và lợi tức góp vốn cố định, không phụ thuộc vào kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị nhận góp vốn; mà nguồn trả nợ phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của chủ đầu tư, khách hàng vay vốn không có nguồn trả nợ nào khác hoặc có thì không đáng kể so với số tiền vay vốn. (ii) Nếu dự án chưa bảo đảm tính pháp lý, điều kiện để triển khai (đơn cử như tài liệu thể hiện chủ đầu tư được phép huy động vốn theo quy định của pháp luật hoặc tài liệu thể hiện chủ đầu tư được phép triển khai dự án như Giấy chứng nhận đầu tư, Biên bản bàn giao đất, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng,...) thì phát sinh rủi ro khi dự án không có nguồn thu, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng và vướng mắc trong việc xử lý tài sản đảm bảo, NHNN thuyết minh

Thứ tư, TCTD không được cho vay để bù đắp tài chính: Theo quy định tại Thông tư 06, cho vay bù đắp tài chính là việc TCTD cho khách hàng vay để bù đắp các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng, vốn vay từ cá nhân, tổ chức (không phải tổ chức tín dụng) nhằm thực hiện phương án, dự án hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống.

Việc cho khách hàng vay để bù đắp tài chính tiềm ẩn rủi ro về việc sử dụng vốn vay do khó đánh giá sự phù hợp giữa nhu cầu vay vốn và giá trị tài chính khách hàng đã mượn, tính xác thực của các giao dịch. Ví dụ như không có hồ sơ, tài liệu đủ tin cậy chứng minh cho phương án vay vốn của khách hàng, nhiều trường hợp cho vay bù đắp nhu cầu phục vụ đời sống như để thanh toán giao dịch phát sinh từ lâu (5 năm, 10 năm trước đây) và chứng từ là giấy tờ viết tay mượn tiền giữa các cá nhân để mua bất động sản/hàng hóa thường với số tiền giá trị khá lớn... TCTD khó xác định nguồn tiền mà khách hàng đã ứng trước, không kiểm soát được việc khách hàng sử dụng số tiền được giải ngân cho vay...

Tuy nhiên, trên thực tế có một số nhu cầu vốn vay bù đắp là chính đáng, như trường hợp doanh nghiệp đang làm thủ tục vay vốn trung, dài hạn để thực hiện dự án kinh doanh, trong thời gian chưa được phê duyệt khoản vay trung, dài hạn, doanh nghiệp cần phải thanh toán một số chi phí phát sinh liên quan đến dự án mà các khoản chi phí này đã được đưa vào phương án sử dụng vốn vay và theo đó, doanh nghiệp đã phải ứng trước vốn của mình để thanh toán, đảm bảo tiến độ dự án. Đối với trường hợp này, sau khi khoản vay trung dài hạn được phê duyệt, TCTD giải ngân số tiền doanh nghiệp ứng trước vốn đã thực hiện dự án; đồng thời, tiếp tục xem xét giải ngân để thực hiện dự án đó nếu doanh nghiệp có nhu cầu. Vì vậy Thông tư 06 đã bổ sung cho phép TCTD tiếp tục thực hiện cho vay đối với trường hợp này để tạo điều kiện cho doanh nghiệp duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, qua đó, tăng khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp, NHNN nêu.

NHNN cũng khẳng định, việc ban hành Thông tư 06 nhằm tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng phù hợp với quy định tại Luật các TCTD năm 2010 (đã được sửa đổi, bổ sung) và các quy định pháp luật liên quan; bổ sung quy định cho vay bằng phương tiện điện tử phù hợp với định hướng, chủ trương chuyển đổi số của ngành ngân hàng; qua đó góp phần đảm bảo an toàn, hiệu quả trong hoạt động cho vay, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước và thực tiễn thị trường.

Bên cạnh đó, Thông tư cũng bổ sung quy định để đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động cho vay, bảo vệ quyền lợi của người vay, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng; nâng cao tính tự chủ trong hoạt động cho vay của TCTD, đồng thời nâng cao yêu cầu minh bạch hóa, bảo đảm an toàn cho hoạt động cho vay của TCTD.

Một số điểm mới của Thông tư 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của TCTD đối với khách hàng, gồm: Bổ sung các quy định về hoạt động cho vay bằng phương tiện điện tử; Bổ sung một số quy định khác để phù hợp với thực tiễn hoạt động cho vay của TCTD và yêu cầu quản lý nhà nước; Hiệu lực Thông tư và điều khoản chuyển tiếp: Thông tư có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2023. Về nội dung chuyển tiếp, đối với các thỏa thuận cho vay, hợp đồng tín dụng được ký kết trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành, TCTD và khách hàng tiếp tục thực hiện các nội dung trong thỏa thuận cho vay, hợp đồng tín dụng đã ký kết phù hợp với quy định của pháp luật có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký kết thỏa thuận cho vay, hợp đồng tín dụng đó. Trường hợp thoả thuận sửa đổi, bổ sung thỏa thuận cho vay, hợp đồng tín dụng, nội dung sửa đổi, bổ sung phải phù hợp với quy định tại Thông tư này.