Ngân hàng phát mãi đất nhà xưởng, khu công nghiệp để thu hồi nợ

>> "Ôm nợ" bất động sản, ngân hàng nhọc nhằn phát mãi

>> Vì sao bất động sản phát mãi “ế chỏng chơ”?

Khối bất động sản “khó nhằn”

Mới đây, ngân hàng Vietcombank đã chào bán một loạt bất động sản và máy móc thiết bị của Công ty TNHH Kỹ Nghệ Evergreen Việt Nam có giá trị gần 1.200 tỷ để thu hồi nợ vay.

Thông báo của Vietcombank cho thấy, khối lượng bất động sản rao bán gồm hơn 70.000m2 đất khu công nghiệp và nhà xưởng gắn liền với đất tại KCN Việt Nam – Singapore II mở rộng, xã Tân Bình, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương và KCN VSIP II, xã Hòa Lợi, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương.

Các ngân hàng miệt mài rao bán khối bất động sản "gán nợ" từ đất công nghiệp đến đất ở, khu đô thị.

Vietcombank chi nhánh TP HCM cũng thông báo phát mãi quyền tài sản phát sinh tương ứng với 20% vốn góp của Tổng Công ty Tư Vấn Thiết Kế Dầu Khí – Công ty Cổ phần (PVE) trong dự án hợp tác đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng Dragon Tower (nay là dự án PV GAS Tower). Khối tài sản có giá khởi điểm hơn 423 tỷ đồng.

Tại Sacombank, ngân hàng này cũng phát đi thông báo rao bán 2 tầng thương mại tại Chung cư Kim Hồng Fortuna (Quận Tân Phú, TP HCM), giá tị khởi điểm cho lô bất động sản này là 89 tỷ đồng.

Tương tự, ngân hàng BIDV cũng vừa thông báo phát mãi hơn 2.000m2 đất tại TP Thủ Đức và 500m2 đất ở và nhà ở tại quận 1, TP.HCM, giá khởi điểm gần 53 tỷ đồng.

Với quy mô nhỏ hơn, mới đây, Agribank AMC đã thông báo đấu giá Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ô số 6 - NV7, Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32, thị trấn Trạm Trôi, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội. Lô đất có diện tích 304m2, đất ở lâu dài. Giá khởi điểm của lô đất biệt thự này là gần 18,4 tỷ đồng, giảm tới 2 tỷ so với cách đó 1 tháng.

Tại Khánh Hòa, Agribank AMC cũng đang phát mãi một Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc thửa đất số 34, tờ bản đồ số 73, lô số 309, khu 15, khu đô thị mới Vĩnh Hòa, TP Nha Trang. Thửa đất có diện tích 453,1m2, giá khởi điểm là 45 tỷ đồng, giảm 3 tỷ so với lần thông báo cách đây 2 tháng.

Trong năm 2021, thị trường bất động sản đã chứng kiến ồ ạt loạt bất động sản được ngân hàng phát mãi. Báo cáo gần đây của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết, bất động sản là tài sản đảm bảo chính cho phần lớn các khoản vay. Hiện nhà đất đang tăng giá mạnh, vì thế hoạt động thu hồi nợ xấu dễ dàng hơn so với giai đoạn trước.

Siết chặt thẩm định bất động sản

Việc rao bán tài sản đảm bảo là một trong những cách cuối cùng để xử lý khoản nợ khi người vay không còn khả năng thanh toán. Tuy nhiên, với những tài sản có giá trị lớn hoặc giá khởi điểm phiên đấu giá quá cao so với mặt bằng chung, các nhà băng thường phải đấu giá nhiều lần và hạ giá bán để tìm người mua.

Trung tâm hội nghị tiệc cưới Crystal Palace của Tập đoàn Khải Vy đã được giảm giá hàng trăm tỷ đồng vẫn bị chê

Ghi nhận của Diễn đàn Doanh nghiệp cho thấy, hàng loạt ngân hàng đẩy mạnh phát mãi tài sản là bất động sản để thu hồi nợ nhưng việc làm này là không hề dễ dàng, dù nhiều tài sản được rao bán đã nhiều lần… hạ giá.

Đơn cử như BIDV đã rao bán các khối tài sản của Công ty CP Thuận Thảo tới lần thứ 11 với khối tài sản đảm bảo gồm khách sạn 5 sao Cendeluxe 17 tầng và khu trung tâm hội nghị, triển lãm và dịch vụ du lịch Thuận Thảo. Giá khởi điểm của khối tài sản này là hơn 343,78 tỷ đồng, giảm phân nửa so với mức giá đưa ra hồi tháng 7/2019 là 650 tỷ đồng, tuy nhiên vẫn chưa thể xử lý xong khối nợ này.

Hay tại Sacombank, ngân hàng này nắm giữ cũng nhiều lần đấu giá ế ẩm, chẳng hạn như quyền sử dụng đất 52.976m2 tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh (TP.HCM) thuộc sở hữu Công ty TNHH Xây dựng Tiến Thắng được Sacombank đấu giá đến 22 lần vẫn không ai mua.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguồn cơn của việc hiện có nhiều ngân hàng đề nghị đấu giá phát mãi tài sản là các bất động sản để xử lý nợ xấu đến từ ba yếu tố: Thứ nhất, đã có nhiều ý kiến lo ngại về việc tăng trưởng nóng, nguy cơ đến từ việc các ngân hàng có thể đã chạy theo tăng trưởng quy mô tín dụng, "giải ngân bằng mọi giá" mà hạ thấp hoặc "nhẹ tay" trong việc thẩm định các hồ sơ cho vay dẫn đến việc không đảm bảo chất lượng tín dụng.

XEM THÊM >>> Vì sao bất động sản phát mãi “ế chỏng chơ”?

Thứ hai, thị trường bất động sản gặp phải khủng hoảng do dịch bệnh COVID-19 cộng với một số rủi ro liên quan đến pháp lý dẫn đến việc một số dự án đã được cấp tín dụng ngân hàng nhưng chậm tiến độ quá lâu hoặc không triển khai được dẫn đến việc "vỡ" kế hoạch tài chính, không thể trả nợ cho ngân hàng.

Nguyên nhân thứ ba đến từ năng lực của bản thân các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường. Việc phát triển quá nhanh trong giai đoạn thị trường bùng nổ vô tình khiến không ít doanh nghiệp "ảo tưởng" sức mạnh khi triển khai ồ ạt những dự án "vượt tầm" chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng.

Theo ông Đính, khi tài sản thế chấp bằng bất động sản ngày càng tăng lên, trong khi xử lý tài sản thế chấp bằng bất động sản gặp nhiều khó khăn thì chất lượng tài sản của các ngân hàng thời gian tới sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ.

Trong khi đó, TS Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính cho rằng một nguyên nhân khác khiến ngân hàng gặp khó khi xử lý tài sản đảm bảo đó là đa phần các tài sản phát mãi được định giá ban đầu quá cao nên dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực. Đồng thời, một số ngân hàng còn cộng cả tiền gốc và lãi khoản vay vào giá bán, trong khi các tài sản đó đã bị khấu hao trong quá trình sử dụng.

Để hạn chế tình trạng trên, theo ông Hiếu cần siết chặt hơn nữa việc cho vay kinh doanh bất động sản, thẩm định bất động sản làm tài sản thế chấp.

Bên cạnh đó, việc tiếp tục kiến tạo môi trường kinh doanh tốt, hạn chế những rủi ro về pháp lý cũng như việc bản thân các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự "lớn lên" và chuyên nghiệp hóa cũng là những gợi ý tốt cho việc giảm thiểu nợ xấu liên quan đến bất động sản trong thời gian tới.