Kỳ vọng đà tăng trưởng giao dịch mang đến doanh thu và lợi nhuận tích cực hơn cho doanh nghiệp ngành bất động sản trong nửa cuối năm 2026, với các điều kiện vĩ mô cần có.
Trong quý I/2026, nhóm bất động sản (dân cư, thương mại) có doanh thu tăng 11,3%, trong đó nhóm Vingroup (VHM, VRE, VEF) chiếm 81,5%. Lợi nhuận sau thuế tăng mạnh 55,5% YoY nhờ một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận đột biến như VHM (+866%), NVL (+280%), nhóm Vingroup (loại trừ VIC, VPL) chiếm 89,5% tổng lợi nhuận toàn ngành.
Doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản, dẫn đầu bởi VHM có giá trị thương hiệu địa ốc lớn nhất Việt Nam, được đóng góp bởi hợp đồng bàn giao tại các dự án. Cùng với đó, hợp đồng hợp tác kinh doanh và giao dịch bán lô lớn được ghi nhận vào doanh thu tài chính đóng góp tích cực cho tổng doanh thu thuần quy đổi.
Dựa trên dữ liệu của CBRE, Vietcap ước tính, trên thị trường lượng giao dịch sơ cấp trong quý I/2026 tại Hà Nội và TP HCM tăng 15% YoY, (bao gồm cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ).
"Theo quan điểm của chúng tôi, mức tăng trưởng YoY trong quý 1/2026 cho thấy nhu cầu tương đối vững chắc dù lãi suất vay mua nhà cao hơn. Chúng tôi bắt đầu ghi nhận những tín hiệu sớm cho thấy hoạt động bất động sản đang khởi sắc trở lại sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, với việc mở bán dự án mới như Hải Vân Bay (Đà Nẵng) của VHM và Sol Garden (Hải Phòng) của NLG, cùng với các đợt mở
bán giai đoạn tiếp theo của Global City (TP.HCM) của Masterise và Harmonie (TP.HCM) của Phú Mỹ Hưng, cũng như hoạt động thăm dò thị trường đối với dự án Global Gate Hạ Long (Quảng Ninh)
và lễ khởi công dự án Saigon Park (TP.HCM) của VHM", các chuyên gia Vietcap bình luận.
Nhóm phân tích cũng kỳ vọng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước trong năm 2026. Các động lực tăng trưởng chính bao gồm nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn duy trì ổn định, nguồn cung mới gia tăng, phát triển hạ tầng, và các chương trình ưu đãi bán hàng hấp dẫn hơn từ các chủ đầu tư trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà cao hơn so với cùng kỳ.
Kỳ vọng này dựa trên kịch bản cơ sở, trong đó có kỳ vọng về môi trường lãi suất sẽ dần ổn định trong nửa cuối năm 2026 và các biến động vĩ mô vẫn được kiểm soát.
Từ góc nhìn của hãng xếp hạng tín nhiệm, S&I Ratings nhận định, thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong danh sách theo dõi cho thấy kế hoạch kinh doanh năm 2026 có sự khác biệt khá rõ nét giữa các doanh nghiệp. Nhìn tổng thể, doanh thu trung bình dự kiến tăng trưởng khá tốt (+84%), tuy nhiên biên lợi nhuận 2026 có xu hướng mỏng hơn khi lợi nhuận sau thuế kế hoạch trung bình chỉ tăng 37%. Những động lực của tăng trưởng 2026 đến từ kỳ vọng tháo gỡ pháp lý, hạ tầng được nâng cấp và
cả nền so sánh thấp của 2025.
"Ở chiều ngược lại, chi phí xây dựng và lãi suất tăng cao đang đặt ra những thách thức cho thị trường bất động sản 2026. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư đã nỗ lực đưa ra các giải pháp tài chính để hỗ trợ người mua, chúng tôi duy trì quan điểm 2026–2027 sẽ là giai đoạn chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung hơn là một chu kỳ tăng giá mới", theo S&I Ratings.
Chi phí xây dựng dự kiến tăng 15–20% trong năm 2026, khiến giá nhà khó có thể giảm mạnh. Theo Bộ Xây dựng, tính riêng tháng 3, giá xi măng tăng hơn 7%, thép tăng hơn 2%, gạch lát tăng gần 5%, cát – đá – gạch xây tăng từ 13,5–23,3%; đặc biệt nhựa đường tăng đột biến gần 32%. Giá xăng tăng 29,72% và dầu diesel tăng tới 57,03% trong Quý I/2026, làm tăng mạnh chi phí logistics và vận hành máy móc.
Bên cạnh đó, là chi phí nhân công tăng cao. Theo DLS Consultant, chi phí nhân công trong ngành xây dựng tại Việt Nam đã tăng khoảng 13,5% – 23,1%. Tình trạng thiếu hụt nhân lực cũng do số lượng và quy mô các dự án tăng trưởng mạnh. Áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhiên liệu và nhân công, cũng khiến chi phí xây dựng căn hộ trung cấp và cao cấp tại Việt Nam tăng 5,3% – 5,6% trong quý I/2026.
Ghi nhận trên thị trường, các doanh nghiệp đã có nhiều giải pháp tài chính để đảm bảo dòng tiền phát triển dự án cũng như hỗ trợ người mua nhà. Điều này tương đồng nhận định trung hạn từ đây đến cuối năm 2026, theo chuyên gia Vietcap đặt kỳ vọng, là tín hiệu/ động lực các hoạt động bất động sản tiếp tục tăng tốc sau đà khởi sắc kể từ cuối tháng 3. Tâm lý người mua nhà sẽ cải thiện khi môi trường lãi suất dần ổn định trong nửa cuối năm 2026, và các chủ đầu tư duy trì các chương trình ưu đãi bán hàng.
Một số ví dụ điển hình cho thấy nỗ lực triển khai các giải pháp này như: Chủ tịch PDR khẳng định sẽ đẩy mạnh bán lẻ bên cạnh các thương vụ bán sỉ/M&A để tối ưu dòng tiền. Cùng với đó, PDR xác nhận đang là một trong ba đối tác tiềm năng nhận chuyển nhượng 35% cổ phần dự án Lotte Eco Smart City (Thủ Thiêm); hỗ trợ lãi suất 0% trong 20 tháng cho một số dự án.
Trong khi đó, VHM có Backlog 186.426 tỷ chưa ghi nhận cuối 2025. Doanh nghiệp lên kế hoạch doanh số pre-sale năm 2026 dự kiến là ~300.000 - 350.000 tỷ đồng, đóng góp chủ yếu đến từ dự án Cần Giờ, Hải Vân Bay, Hậu Nghĩa, Dương Kinh, Ocean Park 2, 3 và ngoài ra kỳ vọng đóng góp đến từ dự án Hạ Long Xanh, Khu đô thị Đại học. VHM cũng hỗ trợ lãi suất chỉ từ 0–6%/năm, kéo dài đến 5 năm cho toàn bộ dự án.
Tại dự án The Privé của DXG, doanh nghiệp cũng triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất tối đa 10%/năm, kéo dài đến 30 tháng; ân hạn nợ gốc đến 5 năm; ưu đãi thêm 3%; thanh toán ban đầu chỉ từ 10% giá trị hợp đồng.
Hoang Huy New City (TCH; Hải Phòng) có chương trình thanh toán linh hoạt trong 18 / 24 / 30 / 36 tháng 14% đối với khách hàng không vay vốn, theo tiến độ thanh toán chuẩn, đặc biệt triển khai gói lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc lên đến 36 tháng, cùng với các ưu đãi khác như chiết khấu cho khách hàng mua sỉ, các ưu đãi khác có thể quy đổi thành tiền mặt...
"Tổng hòa các yếu tố này củng cố quan điểm về sự gia tăng lượng giao dịch sơ cấp trong các quý tới, dù quá trình phục hồi nhiều khả năng sẽ có sự phân hóa giữa các dự án và phân khúc", Vietcap nhấn mạnh.
Tuy nhiên, các nhà phân tích cũng lưu ý rủi ro điều chỉnh giảm đối với dự báo như: Thách thức vĩ mô kéo dài có thể làm tăng áp lực lên thanh khoản / mặt bằng lãi suất cao hơn dự kiến, gia tăng tác động tiêu cực đến tâm lý người mua nhà hơn dự kiến. Cuối cùng là các đợt mở bán dự án bị trì hoãn và chi phí vốn của các chủ đầu tư gia tăng.
