Nghiêm cấm vừa “chạy” quy hoạch vừa ra quyết định thu hồi đất

>>> Cần thiết rà soát quy hoạch xây dựng ven biển

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết: Vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là vấn đề khó nhất trong các luật Đất đai qua các thời kỳ.

Chủ tịch Quốc hội đặc biệt lưu ý và cho rằng, cần nghiêm cấm việc vừa “chạy” quy hoạch vừa điều chỉnh mục đích sử dụng đất, vừa ra quyết định thu hồi đất. "Phải ngăn chặn chuyện đó, trong công tác cán bộ cũng phải quy hoạch một thời gian mới xem xét bổ nhiệm, đất đai cũng phải thu hồi trong quy hoạch".

Tại phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về luật Đất đai sửa đổi mới đây, một trong những nội dung quan trọng nhận được sự quan tâm là cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100% (khoản 7 Điều 127). 

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, hiện có 02 loại ý kiến. Loại ý kiến thứ nhất là giữ như dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5. Việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được thì không phù hợp, dễ dẫn tới khiếu kiện. Để đảm bảo việc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thành công, nhà đầu tư cần phải tính toán về quy mô, địa điểm thực hiện dự án cho phù hợp. 

Loại ý kiến thứ hai dựa trên tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự án Luật bổ sung quy định tại khoản 7 Điều 127 quy định mang tính nguyên tắc: Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong các trường hợp: (1) Nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất trở lên và 80% diện tích đất thực hiện dự án trở lên mà không tiếp tục thỏa thuận được. (2) Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng một phần diện tích đất thực hiện dự án và đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất và 80% diện tích đất trở lên đối với phần diện tích đất còn lại mà không tiếp tục thỏa thuận được (Phương án 2). Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung có liên quan. Quy định này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trên thực tế triển khai cơ chế thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không thể thỏa thuận hết diện tích.

>> Nghị định số 10/2023: Gỡ khó thu hồi dự án treo

Liên quan đến cơ chế xử lý đối với các trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà không đạt được 100%, hiện có 2 phương án. Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính-Ngân sách Lê Quang Mạnh thấy rằng, nên thực hiện theo phương án 2 vì trong thực tiễn rất nhiều dự án thấy rằng, đa số các hộ dân đã thực hiện thỏa thuận xong cũng như là chấp nhận với mức đền bù hài hòa, phù hợp theo giá thị trường. Chỉ còn một số lượng rất nhỏ các hộ dân thì không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Trong trường hợp này nếu vẫn áp dụng nguyên tắc thỏa thuận, vẫn để nhà đầu tư phải đáp ứng bằng được các yêu sách của những người còn lại đó thì sẽ không thực hiện được các dự án mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của quá trình phát triển các đô thị. 

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính-Ngân sách Lê Quang Mạnh, số liệu thống kê không biết có phản ánh hết thực trạng nhưng kinh nghiệm thực tiễn ở địa phương cho thấy rằng, số lượng các dự án rất nhiều, không phải ít. Trong thực tiễn, không phải chỉ là những người dân thuần túy sống ở trên những mảnh đất đó mà nhiều các nhà đầu cơ, thậm chí người quen thân của cán bộ mua trước rồi tìm cách ép bằng được đối với các nhà phát triển hạ tầng.

Để hài hòa lợi ích giữa người dân, giữa doanh nghiệp và Nhà nước thì cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100% nên thực hiện theo phương án 2. Tức là trong trường hợp đã thỏa thuận được 80% số người sử dụng đất trở lên thì Nhà nước đứng ra thu hồi đối với phần diện tích đất còn lại. Tuy nhiên, đề nghị bổ sung nguyên tắc về mức đền bù.

"Trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi) không có nhưng đề nghị nên bổ sung luôn cả nguyên tắc là mức đền bù đối với những hộ còn lại đó thì sẽ tương đương với mức trung bình chung của các hộ đã chấp nhận hay các mức đã được đa số người dân xung quanh chấp nhận. Việc làm này là để sau này có căn cứ cho thực hiện việc xử lý giữa Nhà nước thu hồi và những hộ còn lại đó" - ông Mạnh bày tỏ quan điểm.

Cho ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự. Việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được là không phù hợp. Ngoài ra, bày tỏ sự đồng thuận nên có hỗ trợ nhà đầu tư nhưng theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, cần hỗ trợ theo cơ chế dân chủ cơ sở.

Trong những trường hợp như vậy thì cấp ủy, chính quyền địa phương, các tổ chức chính trị xã hội cùng với nhà đầu tư bàn bạc, tháo gỡ những vướng mắc, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng… của người dân trong khuôn khổ chính sách chung của Nhà nước. Nhà đầu tư từ đầu phải có khung thỏa thuận với cấp uỷ, chính quyền, địa phương.