Người mua “suất nhà ở xã hội” có thể mất trắng

Diễn đàn Doanh nghiệp đã trao đổi với LS Vũ Văn Biên, Công ty Luật TNHH An Phước về những rủi ro pháp lý liên quan đến việc mua suất NƠXH.

- Để chính sách NƠXH đúng mục tiêu, pháp luật đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề này, thưa ông?

Khác với nhà ở thương mại được tự do mua bán, người mua nhà ở xã hội phải thuộc các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội quy định tại Điều 49 Luật nhà ở 2014.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, có nhiều hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như: hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội; Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất; Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi… Mỗi hình thức chính sách hỗ trợ sẽ áp dụng cho các đối tượng khác nhau. Riêng đối với hình thức cho thuê mua, bán nhà ở xã hội chỉ áp dụng đối với các đối tượng sau: người có công với cách mạng; Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Ngoài việc phải thuộc cái đối tượng nêu trên, người thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập quy định tại Điều 51 Luật nhà ở 2014 như chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân….

Sau khi đáp ứng các điều kiện để thuê mua nhà ở xã hội, hồ sơ người thuê mua sẽ được chấm điểm để lựa chọn. Do đó, việc rao bán suất mua là vi phạm pháp luật. Việc khách hàng chấp nhận “đi đêm” để có được quyền mua căn hộ NOXH mà không tuân theo các quy định về trình tự, thủ tục xác định đối tượng ưu tiên có thể được ví như là đang “cầm dao đằng lưỡi”, tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí mất trắng số tiền đặt cọc đã bỏ ra.

Thị trường đang ngày càng khan hiếm các căn hộ chung cư thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m2, bởi vậy, việc mua bán suất NƠXH cảng trở nên sôi động.

- Với những người đã ở NƠXH sau 5 năm sẽ được bán lại, thưa ông?

Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014, thì trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở, bên thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và bên thuê mua nhà ở xã hội sẽ được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận.

Điều này cũng quy định rõ: “Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó”.

Việc “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… người mua lại NOXH có thể gặp nhiều rủi ro về sau. Cụ thể, đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây lại loại hình mua bán trong trong tương lai hay còn hiểu như một hợp đồng đặt cọc.

Theo quy định Bộ luật Dân sự 2015: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, sau 5 năm, trường hợp người bán nhà ở xã hội không chịu ký kết hợp đồng mua bán với người mua để sang tên thì người mua chỉ có thể nhận lại khoản tiền đã trả cho người bán (khoản tiền đặt cọc) và một khoản tiền tương đương giá trị khoản tiền đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi và di chúc chỉ có hiệu lực khi người để lại di chúc chết.

Đối với hợp đồng ủy quyền, Căn cứ quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 về Hợp đồng ủy quyền và Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản thì hai hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau, hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý.

.- Thực tế hiện nay, việc mua suất NƠXH thường “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… rủi ro các trường hợp này ra sao, thưa ông?

Luật Nhà ở 2014 đã quy định chi tiết các nhóm đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội và với những điều kiện liên quan cho từng đối tượng chi tiết. Đối với thủ tục, trình tự mua NOXH đã được chi tiết hóa tại các văn bản như Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP, Thông tư 20/2016/TT-BXD,..

Do đó các khách hàng có nhu cầu về NOXH cần tìm hiểu để xem mình có thuộc diện được mua hay không, nếu đủ điều kiện thì thực hiện theo đúng các trình tự, thủ tục quy định.

Đối với các thông tin về dự án, khách hàng nên tìm hiểu theo các kênh chính thống như website của Sở Xây dựng các tỉnh thành và của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhằm tránh việc bị lợi dụng, cần thiết có thể tham khảo thêm ý kiến tư vấn của Luật sư nếu có thể.

- Xin cảm ơn ông!