Nguy cơ “giấy phép con” cho nhà chung cư

GIA NGUYỄN thực hiện• 28/05/2023 03:00

Quy định “Thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan Nhà nước tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này sẽ tiềm ẩn nguy cơ tạo “giấy phép con” cho nhà chung cư…

>>Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Còn băn khoăn về tính thống nhất

Đây là chia sẻ của Ths Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Sau các lần tiếp thu, chỉnh lý, nhiều ý kiến cho rằng, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có nhiều thay đổi so với ban đầu theo hướng tích cực, đồng bộ với các luật liên quan… Ông đánh giá sao về nhận định này?

Tôi hoàn toàn đồng ý với nhận định này, tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này vẫn còn một số tồn tại, trong đó, có đề xuất một thủ tục mới mang tính chất “giấy phép con” trong việc bán nhà ở chung cư.

Cụ thể tại khoản 4 Điều 39 Dự thảo quy định về thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy định: “Việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu toàn bộ công trình nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở để bàn giao tương ứng với tiến độ của dự án. Trường hợp bàn giao nhà chung cư thì tùy vào cấp công trình nhà chung cư, chủ đầu tư phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ”.

Quy định như đã nêu sẽ làm phát sinh thêm một “giấy phép con” là “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan quản lý nhà ở, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà ở năm 2014.

- Xin ông chia sẻ cụ thể hơn về vấn đề này?

Với loại hình dự án nhà chung cư thì pháp luật về xây dựng đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý.
Cụ thể, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng”.

Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định với “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” thì bắt buộc phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc thuộc UBND cấp tỉnh theo pháp luật về xây dựng.

>>Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Cần xây dựng tiêu chí cụ thể về “nhà ở thỏa đáng”

Quy định mới có thể làm phát sinh thêm một “giấy phép con” là “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư”.

Về thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu, Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định với công trình cấp I, công trình cấp đặc biệt sẽ do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành kiểm tra; các công trình còn lại do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra.

Như vậy để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cấp hành chính ban hành.

Cụ thể, nếu là nhà chung cư cấp đặc biệt, cấp I thì chủ đầu tư trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình - Bộ Xây dựng, tiếp đến phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương (là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng).

Nếu là nhà chung cư cấp II, cấp III thì chủ đầu tư trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Sở Xây dựng (cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh), tiếp đến phải có thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở cũng của... Sở Xây dựng (cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh).

Như vậy 2 loại “giấy phép” đều do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 thủ tục hành chính khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo Luật Xây dựng, một thủ tục theo Luật Nhà ở).

Nếu quy định như tại khoản 4 Điều 39 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ dẫn đến tất cả các tòa nhà chung cư phải có “giấy phép con” mang tên: thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng) hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng), gây chậm trễ bàn giao căn hộ cho khách hàng.

- Trước thực trạng đã nêu, để hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), ông có đề xuất, góp ý gì?

Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, do Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất thêm một thủ tục hành chính hoàn toàn mới (thủ tục cấp “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư” của cơ quan Nhà nước) nên cần có báo cáo đánh giá tác động của chính sách đối với các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp. Trong khi hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có đánh giá tác động ở chính sách này.

Mặt khác, cũng cần có báo cáo đánh giá tác động thủ tục hành chính khi cơ quan soạn thảo đặt ra thủ tục hành chính mới.

Lưu ý rằng tại các phiên bản Dự thảo trước đây cũng như trong đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) báo cáo Quốc hội để đưa vào Chương trình xây dựng luật thì không đề cập đến thủ tục hành chính “thông báo đủ điều kiện bàn giao nhà ở chung cư”, nên cơ quan chủ trì soạn thảo cần thiết phải có báo cáo, giải trình đầy đủ về lý do, căn cứ, sự cần thiết của việc đề ra chính sách mới này và tính khả thi trong triển khai thực hiện nếu chính sách được thông qua.

- Xin cảm ơn ông!