Nguy cơ “trắng tay” với nhà ở xã hội Evergreen

>>> Khó cấp sổ đỏ căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội

Vụ việc liên quan tới Công ty CP Dịch vụ BĐS Everland - đơn vị tự nhận phân phối dự án NƠXH cho công nhân tại khu đô thị mới thị trấn Nếnh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang (tên thương mại là NƠXH Evergreen Bắc Giang) đang được dư luận quan tâm.

Rủi ro từ “Văn bản thỏa thuận”

Theo thông tin từ ông Đào Công Hùng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Giang, đây là dự án nhà ở xã hội đang trong quá trình xây dựng phần móng, chưa duyệt giá bán nên chưa đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, sàn môi giới đã rầm rộ rao bán căn hộ và sản phẩm shophouse nhằm thu tiền chênh bên ngoài của dự án.

Đáng chú ý, thay vì kí hợp đồng mua bán như thông thường, khách hàng sẽ được hướng dẫn kí hợp đồng đặt cọc, dưới dạng “Văn bản thỏa thuận”. Cụ thể, nội dung của “Văn bản thỏa thuận” gồm: Bên A - Công ty CP dịch vụ BĐS Everland và bên B (khách hàng hoặc người môi giới) - tự nguyện và mong muốn đặt cọc cho Bên A số tiền quy định.

Theo đó, toàn bộ số tiền đặt cọc được khấu trừ vào lần đặt cọc hoặc thanh toán đầu tiên khi khách hàng của Bên B ký kết Hợp đồng mua bán tại Dự án với chủ đầu tư. Nếu quá thời gian quy định, Bên B hoặc khách hàng do Bên B giới thiệu không ký Hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư, hoặc không hoàn thiện thanh toán Đợt 1 thì sẽ được xem như Bên B đồng ý chấm dứt thỏa thuận và Bên B sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.

Dưới góc độ pháp lí, Luật sư Lê Hồng Vân - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, “Văn bản thỏa thuận” giữa sàn BĐS và người đặt cọc mua NƠXH, dù không có tên là Hợp đồng đặt cọc nhưng có nội dung, bản chất của một hợp đồng.

“Trong trường hợp đặt cọc mua NƠXH dành cho công nhân tại Khu đô thị mới thị trấn Nếnh chưa đủ điều kiện bán, được coi là thỏa thuận vô hiệu, không có giá trị về mặt pháp lý. Do đó, nếu mua nhà theo hình thức này, người mua có rất nhiều rủi ro, thậm chí trắng tay”, bà Vân nhấn mạnh.

Mặt khác, việc tiến hành giao dịch mua bán NƠXH chưa đủ điều kiện chuyển nhượng không chỉ gây bất lợi cho phía khách hàng, mà đối với sàn môi giới BĐS khi bị phát hiện sai phạm cũng phải gánh chịu những hậu quả pháp lí nghiêm trọng.

Theo khoản 3, Điều 58, Nghị định 16/2022, chủ đầu tư, sàn BĐS bán dự án NƠXH chưa đủ điều kiện bán sẽ bị xử phạt từ 400 - 600 triệu đồng.

Cần pháp luật vào cuộc

Theo Luật sư Lê Hồng Vân, tại Khoản 2 Điều 63 của Luật Nhà ở 2014 quy định, việc bán NƠXH hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý. Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ NƠXH do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.

Bên cạnh đó, công trình này phải hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua...

Ngoài ra, tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 cũng nêu rõ, mọi trường hợp mua, bán NƠXH không đúng quy định thì hợp đồng mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NƠXH.

Đối với trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Bên bán phải trả lại tiền cho bên mua theo quy định của pháp luật dân sự. Đặc biệt, chủ đầu tư, sàn BĐS bán dự án NƠXH chưa đủ điều kiện bán sẽ bị xử phạt từ 400 - 600 triệu đồng (theo khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Được biết, trước những phản ánh về việc môi giới rầm rộ rao bán căn hộ tại dự án NƠXH Evergreen Bắc Giang chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, UBND tỉnh Bắc Giang đã ban hành văn bản số 1092, trong đó yêu cầu Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Đồng thời, Bắc Giang chỉ đạo Công an tỉnh phối hợp với Cục Thuế tỉnh điều tra, xử lý các hành vi kinh doanh chuyển nhượng BĐS có dấu hiệu trốn thuế nhằm răn đe, ngăn chặn và truy thu thuế cho ngân sách.