Khả năng nhận diện đúng các động lực tăng trưởng kinh tế cốt lõi trở thành yếu tố then chốt đối với cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư trung và dài hạn.
Bối cảnh vĩ mô thay đổi
Theo các chuyên gia, bước sang giai đoạn 2025–2026, bối cảnh vĩ mô của Việt Nam không còn duy trì trạng thái thuận lợi tuyệt đối, mà đang hình thành một “mặt bằng mới”, nơi các động lực tăng trưởng dài hạn, thách thức pháp lý và cấu trúc dòng vốn đan xen, tác động qua lại lẫn nhau.
Trong đó, xu hướng tín dụng và môi trường lãi suất là những nền tảng quan trọng sẽ chi phối thị trường bất động sản. Khác với các chu kỳ trước, tín dụng bất động sản trong giai đoạn tới được dự báo sẽ không còn tăng trưởng dàn trải mà có sự phân hóa rõ rệt. Chia sẻ tại Hội thảo “WeTalk Đầu tư gì 2026” ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group, Chủ tịch Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng dòng vốn ngân hàng tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp phát triển dự án có năng lực, trong khi tín dụng dành cho người mua bất động sản gần như không tăng trưởng. Điều này cho thấy cầu đầu tư dựa trên đòn bẩy tài chính cao khó có khả năng quay trở lại như giai đoạn 2019-2021, buộc thị trường phải vận hành dựa nhiều hơn vào sức mua thực và dòng tiền nội tại của doanh nghiệp.
Xét về lãi suất, mặt bằng hiện tại được đánh giá là đã tiệm cận vùng thấp của chu kỳ. Lãi suất khó có dư địa để giảm sâu hơn, đặc biệt trong bối cảnh nhiều khoản vay sắp kết thúc giai đoạn ân hạn. Tuy nhiên, ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup nhận định khả năng Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành trong năm 2026 là không lớn. Thay vào đó, cơ quan quản lý nhiều khả năng sẽ tập trung điều tiết về “lượng tiền”, tức kiểm soát và phân bổ dòng vốn, hơn là điều chỉnh “giá tiền” thông qua lãi suất. Môi trường này tạo ra sự ổn định tương đối về chi phí vốn, nhưng không còn rẻ, qua đó buộc doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc chiến lược tài chính và chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn so với giai đoạn bùng nổ.
Song hành với tín dụng là vấn đề mô hình tăng trưởng kinh tế và sức mua nội địa. CEO AFA Group đánh giá nền kinh tế Việt Nam hiện mang nhiều nét tương đồng với Trung Quốc cách đây khoảng một thập kỷ, khi tăng trưởng được dẫn dắt chủ yếu bởi đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Hàng nghìn kilômét đường cao tốc cùng các dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia được kỳ vọng tạo ra hiệu ứng lan tỏa cho bất động sản và các ngành liên quan. Tuy nhiên, điểm nghẽn đáng lưu ý nằm ở tiêu dùng nội địa. Chỉ số tiêu dùng thực – tức tăng trưởng tiêu dùng sau khi loại trừ lạm phát cho thấy sức mua của người dân vẫn ở mức thấp và khó có khả năng cải thiện mạnh trong năm 2026.
Dù đối mặt với những thách thức ngắn hạn, xét trên bình diện dài hạn, động lực đô thị hóa vẫn là trụ cột tăng trưởng quan trọng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. “Dư địa đô thị hóa của Việt Nam còn rất lớn và có thể trở thành động lực chính cho thị trường trong ít nhất 5 năm tới”, ông Long nhấn mạnh. Trong đó, Hà Nội và TP.HCM tiếp tục giữ vai trò là hai cực tăng trưởng hạ tầng lớn nhất cả nước, với hàng loạt siêu dự án đô thị ven sông, đại đô thị quy mô hàng nghìn hecta và các trục giao thông mới.
Tuy nhiên, thị trường không còn dễ dàng như trước. Cơ hội không nằm ở việc đầu tư theo phong trào, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải bám sát quy hoạch, lựa chọn đúng trục hạ tầng và đánh giá kỹ tính khả thi của từng dự án, đặc biệt là phân khúc đất nền, phân khúc vẫn thu hút sự quan tâm lớn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Tái định vị thị trường bất động sản
Tại điểm giao thoa giữa tiềm năng tăng trưởng và rủi ro, cuộc cải cách pháp lý giai đoạn 2025–2026 được xem như một yếu tố mang tính bước ngoặt. Việc đồng loạt sửa đổi và ban hành các bộ luật quan trọng, trong đó có Luật Đất đai sửa đổi dự kiến áp dụng từ quý I/2026, không chỉ là những điều chỉnh mang tính kỹ thuật mà còn là quá trình tái định vị cấu trúc toàn bộ thị trường. Mục tiêu được đặt ra là tháo gỡ ách tắc trong giải phóng mặt bằng và đưa giá bất động sản tiệm cận hơn với giá trị thực.
Tuy nhiên theo ông Long, tồn tại một mâu thuẫn khó hóa giải đó là: “Người dân luôn kỳ vọng mức đền bù cao, trong khi doanh nghiệp lại chịu áp lực kiểm soát chi phí đầu vào”. Mâu thuẫn này khiến khả năng giá bất động sản giảm sâu trở nên kém khả thi, thậm chí có thể hình thành một mặt bằng giá mới cao hơn đối với các dự án phát triển hợp pháp.
Một thay đổi có tính nền tảng khác là việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường. Về vấn đề này, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam phân tích: “Cơ chế này giúp thị trường minh bạch và công bằng hơn, nhưng đồng thời cũng làm gia tăng đáng kể chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và áp lực này cuối cùng sẽ được kích chuyển sang người mua”. Dù vậy, giải pháp được kỳ vọng nằm ở việc áp dụng hệ số K điều chỉnh, đóng vai trò làm “mềm hóa” giá đất, cân bằng giữa nguyên tắc thị trường và khả năng chi trả của xã hội. Nếu được triển khai hợp lý, đây có thể là công cụ quan trọng giúp giảm sốc cho thị trường trong giai đoạn chuyển tiếp.
Về dài hạn, giới chuyên gia nhìn nhận cải cách pháp lý sẽ góp phần “nắn chỉnh” thị trường bất động sản theo hướng minh bạch hơn, giảm thiểu các rủi ro mang tính hệ thống và tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Song, pháp lý chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ để thị trường thực sự phục hồi và tăng tốc nằm ở cấu trúc dòng vốn, một bài toán lớn hơn, mang tính chiến lược của cả nền kinh tế.
Xu hướng dòng vốn
Như vậy, nhu cầu vốn cho phát triển trong 5 năm tới được đánh giá là rất lớn, riêng đầu tư hạ tầng quốc gia đã cần tới khoảng 3,4 triệu tỷ đồng. Trong khi nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước chiếm tỷ lệ nhỏ, việc chuyển dịch sang thị trường vốn không còn là lựa chọn, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc.
Một điều đáng chú ý là thực tế thu hút vốn ngoại vẫn đối mặt nhiều thách thức. CEO WiGroup cho biết dù Ngân hàng Nhà nước rất quan tâm đến việc khơi thông nguồn vốn nước ngoài, song trong 3-4 năm gần đây, dòng tiền ngoại vào Việt Nam vẫn ở mức hạn chế.
Do đó, tầm nhìn xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam được xem là mục tiêu dài hạn đầy tham vọng. Ông Phan Lê Thành Long nhìn nhận đây là câu chuyện không thể làm nhanh, bởi còn phụ thuộc vào thể chế, hành lang pháp lý, chất lượng nhân lực và cả yếu tố ngôn ngữ. Bài học từ Thái Lan, nơi việc cho phép dòng vốn luân chuyển quá tự do từng gây ra bất ổn, cũng là lời cảnh báo quan trọng cho Việt Nam trong quá trình mở cửa thị trường tài chính.
Nhìn chung, các chuyên gia đều lưu ý nhà đầu tư trong giai đoạn tới không còn là cuộc chơi của số đông, mà là sân chơi của những chủ thể có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và khả năng thích ứng với một môi trường pháp lý với dòng vốn đang tái cấu trúc mạnh mẽ. Những chủ thể đọc đúng động lực tăng trưởng, kiểm soát tốt rủi ro pháp lý và chủ động được nguồn vốn sẽ là những người có khả năng trụ vững và hưởng lợi trong chu kỳ phát triển mới của thị trường.
