Nhiễu loạn thông tin báo cáo thị trường bất động sản (KỲ IV): Số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu

>> Nhiễu loạn thông tin báo cáo thị trường bất động sản (KỲ II): Thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh

Trao đổi với DĐDN, ThS. Phùng Thị Phương Thảo (Khoa Luật - Học viện Ngân hàng) cho biết, trong bối cảnh dữ liệu thông tin không đồng nhất sẽ khiến khách hàng, nhà đầu tư không biết thông tin nào là đúng, thông tin nào là sai. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thổi giá, đầu cơ, mua bán không dựa trên giá trị thực, dẫn dắt sai lệch tình hình thực tế của thị trường.

- Sự khác biệt về số liệu đầu vào khiến nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản. Bà có ý kiến gì?

ThS. Phùng Thị Phương Thảo: Thời gian qua, nổi bật lên là tình trạng rất nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản (BĐS) được các công ty công bố trong đó bao gồm các thông tin về số dự án mở bán mới, nguồn cung căn hộ, lượng giao dịch thành công trên thị trường, giá bán BĐS, xu hướng thị trường tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, qua so sánh đã có sự khác nhau về mặt dữ liệu thị trường, nhiều thông tin thiếu đồng nhất, thậm chí trái ngược nhau.

Trong bối cảnh dữ liệu thông tin không đồng nhất sẽ khiến khách hàng, nhà đầu tư không biết thông tin nào là đúng, thông tin nào là sai. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thổi giá, đầu cơ, mua bán không dựa trên giá trị thực, dẫn dắt sai lệch tình hình thực tế của thị trường. Hậu quả là tình trạng đóng băng, thanh khoản kém do giá BĐS được đẩy lên quá cao so với giá trị thực trong thời gian dài.

Hiện nay thị trường BĐS chưa có hệ thống thông tin dữ liệu hoàn chỉnh, việc tiếp tục hoàn thiện các quy định về trách nhiệm và chế tài liên quan đến hoạt động cung cấp thông tin của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân có liên quan dưới các hình thức là cần thiết.

>> Nhiễu loạn thông tin báo cáo thị trường bất động sản: Nguy cơ gây “sốt đất ảo”

- Số hóa trong ngành BĐS đang là hướng đi của nhiều doanh nghiệp lớn tại Việt Nam với ứng dụng công nghệ phân tích dữ liệu. Việc số hoá sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản thưa bà?

ThS. Phùng Thị Phương Thảo: Cùng với sự phát triển của kinh tế, số hoá chính là một xu hướng phát triển tất yếu trong lĩnh vực kinh doanh. Trên cơ sở dữ liệu ngày càng hoàn thiện, điều này sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Thứ nhất, việc số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS giúp cá nhân, doanh nghiệp được tiếp cận nguồn tin nhanh chóng kịp thời, tăng cường khả năng minh bạch hóa thông tin thị trường. Khi tất cả các thông tin của chủ đầu tư đều được công khai khách hàng sẽ dễ dàng kiểm chứng.

Thứ hai, cho phép người mua và người bán đều dễ dàng tiếp cận sản phẩm và giao dịch thuận tiện ngay trên các thiết bị thông minh với những hình ảnh trực quan, dễ dàng kết nối người mua và người bán.

Thứ ba, về phía quản lý Nhà nước, số hoá và dữ liệu về thị trường BĐS giúp cơ quan Nhà nước có thể theo dõi được những biến động của thị trường để có những giải pháp quản lý phù hợp với tình hình thực tế. Đồng thời, những dữ liệu về giao dịch BĐS có ý nghĩa quan trọng trong khâu định giá đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người dân.

Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực, thì việc số hoá dữ liệu BĐS còn có những tác động tiêu cực:

Thứ nhất, khách hàng dễ bị đánh cắp dữ liệu cá nhân khi giao dịch trên nền tảng số, kéo theo tình trạng mua bán dữ liệu trái phép.

Thứ hai, một số doanh nghiệp tự đầu tư nguồn lực để số hóa dữ liệu mà không có sự quản lý, kiểm soát của Nhà nước, xâm phạm quyền riêng tư và bảo mật thông tin để khai thác thông tin từ các cá nhân, doanh nghiệp sau đó lưu trữ như một loại tài sản tư nhân và công bố thông tin nhằm dẫn dắt sai lệch, đẩy giá, lôi kéo mua hàng hoặc thao túng thị trường. Điều này làm giảm tính minh bạch, gây khó khăn cho việc điều hành chính sách kinh tế vĩ mô, công tác quản lý nhà nước.

- Theo bà, với tình trạng loạn thông tin báo cáo về thị trường bất động sản như hiện nay đã cần thiết phải luật hóa hay chỉ cần bổ sung quy định mới?

ThS. Phùng Thị Phương Thảo: Với tình trạng nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS hiện nay cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp 4.0, Việt Nam chưa thực sự xây dựng được một hệ thống dữ liệu cập nhật theo theo thời gian thực về thông tin chi tiết của các dự BĐS. Do đó, việc bổ sung các quy định về trách nhiệm công khai thông tin của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như các tổ chức cá nhân khác là cần thiết. Điều này đưa thị trường địa ốc hướng tới sự phát triển bền vững hơn trong tương lai.

Hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định 44/2022/NĐ-CP ngày 29/6/2022 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Đây là khung pháp lý quan trọng để hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu cho thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Đặc biệt, nhận thức được tầm quan trọng của hệ thống dữ liệu về thị trường BĐS, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 6 đã dành một chương để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS. Tuy nhiên, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp, tổ chức tự thu thập, nghiên cứu, lưu trữ công bố thông tin về nhà ở và thị trường BĐS chưa được làm rõ.

Chính vì vậy, nếu tổ chức, cá nhân được phép công bố các báo cáo cần đặt ra những tiêu chí cụ thể để kiểm soát mức độ ảnh hưởng, tính xác thực, trách nhiệm của doanh nghiệp với nguồn tin. Đồng thời, cần sự thẩm định, giám sát thường xuyên, chặt chẽ từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với những hành vi cố tình vi phạm sẽ có những hình thức chế tài tương ứng.

- Trân trọng cảm ơn bà!