Rủi ro mua bất động sản phát mãi

>> Ngân hàng “dè dặt” bơm vốn vào bất động sản

Mới đây, ngân hàng BIDV tổ chức đấu giá quyền sử dụng hơn 1.130m2 đất thương mại, dịch vụ tại quận 6, TP.HCM với giá khởi điểm hơn 72,8 tỷ đồng. Đây là lần thứ 14 tài sản này được rao bán mà chưa tìm được người mua. Ngân hàng này cũng đang bán đấu giá khoản nợ gần 4.838 tỷ đồng của CĐT dự án Kenton Node (huyện Nhà Bè, TP.HCM).

Ngân hàng Vietinbank cũng thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất một khu đất tại phường Khánh Xuân, TP. Buôn Ma Thuột và khu đất tại xã Tân Hiệp, huyện Hóc Môn, TP.HCM với giá khởi điểm hơn 7,2 tỷ đồng (đã bao gồm VAT). Trước đó, vào tháng 12/2022, khối tài sản này từng được rao bán với giá 11,74 tỷ đồng nhưng chưa tìm được người mua.

Khác với các giao dịch mua bán bất động sản thông thường, quá trình mua bán tài sản phát mãi đòi hỏi sự tham gia của cả ba bên gồm: chủ sở hữu tài sản, ngân hàng và người mua. Đối với những người mua có ít kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản, quá trình hoàn tất giao dịch có thể tốn nhiều thời gian hơn.

>> Doanh nghiệp địa ốc chật vật vì thiếu vốn

Trong trường hợp chủ sở hữu chưa hoàn tất nghĩa vụ hoặc không hợp tác trong quá trình bàn giao, người mua có thể phải đợi cơ quan có thẩm quyền tham gia cưỡng chế. Ngoài ra, có thể phát sinh một số chi phí bổ sung như thuế chuyển nhượng hoặc các khoản phí liên quan.

Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng thường không muốn công bố những khoản "làm ăn" bị thất bại, kèm theo quy định về bảo mật thông tin khách hàng cũng tạo rào cản để xác định được con số nợ xấu chính xác. Không những vậy, nhiều tài sản bảo đảm thường được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Do vậy, khi thanh lý, các ngân hàng thường có xu hướng định giá dựa trên giá trị của khoản nợ mà không sát với giá thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, việc mua bất động sản phát mãi là cơ hội để khách hàng sở hữu tài sản với giá hấp dẫn so với thị trường. Những tài sản này thường đã được thẩm định về giấy tờ pháp lý, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua và nguồn tài chính được đảm bảo thông qua các gói vay tài chính từ ngân hàng phát mãi tài sản.

Tuy nhiên, người mua cũng phải đối mặt với không ít rủi ro. Ông Đính cho biết, để tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần thực hiện việc định giá lại bất động sản, bởi nhiều tài sản thường được định giá cao hơn giá trị thực tế khi phê duyệt khoản vay. Đồng thời, cần hiểu rõ nguyên nhân tài sản bị phát mãi để tránh các tranh chấp có thể xảy ra với bên thứ ba. Đặc biệt, người mua cần lập kế hoạch tài chính, tính toán chi phí lãi vay và vốn đầu tư để tránh rơi vào tình trạng ham rẻ mà vô tình rơi vào tình trạng nợ nần.

Đại diện của OneHousing cho biết, bất động sản được phát mãi qua ngân hàng thường là lựa chọn hấp dẫn đối với những người muốn mua bất động sản với giá ưu đãi. Tuy nhiên, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về ngân hàng thực hiện phát mãi và về bất động sản cụ thể muốn mua. Người mua cần tìm hiểu và nắm vững thủ tục định giá và quy trình phát mãi. Trước khi quyết định mua, cần xác minh thông tin từ cơ quan thi hành án để biết rõ về chủ sở hữu và nghĩa vụ của họ sau khi tài sản được bán. Mặc dù đầu tư vào bất động sản phát mãi có thể mang lại nhiều cơ hội và lợi ích, nhưng điều này đòi hỏi sự cẩn trọng và hiểu biết sâu rộng về thị trường.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị, người mua bất động sản phát mãi nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm có uy tín để được bảo trợ pháp lý trong trường hợp có rủi ro phát sinh. Khi bản án có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án sẽ giao tài sản cho trung tâm đấu giá để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Việc ngân hàng bán tài sản phát mãi đã được Nhà nước bảo trợ về mặt pháp lý, đồng nghĩa rằng người mua tài sản của ngân hàng cũng được bảo vệ trước mọi vướng mắc.