Chặn đầu cơ đất đấu giá

Tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất tiếp tục đặt ra yêu cầu kiểm soát hoạt động đầu cơ, thổi giá bất động sản. Bên cạnh việc tăng cường trách nhiệm của người trúng đấu giá, đề xuất đánh thuế cao hơn đối với đất trúng đấu giá được chuyển nhượng trong thời gian ngắn cũng được đưa ra nhằm hạn chế tình trạng mua đi bán lại để hưởng chênh lệch giá.

Trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, những mức giá trúng đấu giá cao bất thường có thể tác động đến mặt bằng giá bất động sản tại khu vực xung quanh. Đáng chú ý, khi người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, kết quả đấu giá có thể bị hủy, kéo theo việc xử lý và tổ chức đấu giá lại, ảnh hưởng đến quá trình đưa đất vào sử dụng.

Không chỉ gây khó khăn cho công tác quản lý, những mức giá trúng đấu giá chưa được thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính còn có nguy cơ bị lợi dụng làm căn cứ đẩy giá chào bán bất động sản tại các khu vực lân cận.

Để hạn chế tình trạng này, pháp luật đã có những quy định cụ thể về tiền đặt trước và xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Theo Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 6/1/2026 của Chính phủ, đối với đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân, tiền đặt trước tối thiểu bằng 10% và tối đa bằng 50% giá khởi điểm.

Nghị quyết cũng quy định, người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá, dẫn đến quyết định công nhận kết quả bị hủy, tùy tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở từ 2 - 5 năm. Trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá, dẫn đến quyết định công nhận kết quả bị hủy, thời hạn cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, Điều 25 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP cũng quy định biện pháp cấm tham gia đấu giá khi người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán dẫn đến quyết định công nhận kết quả bị hủy. Thời hạn cấm từ 2 - 5 năm đối với trường hợp không nộp tiền và từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp nộp không đầy đủ.

Bên cạnh việc xử lý người vi phạm nghĩa vụ thanh toán, hoạt động chuyển nhượng đất sau đấu giá cũng được đặt ra trong các đề xuất nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản. Trong đó nhiều ý kiến đề xuất nghiên cứu áp dụng thuế lũy tiến đối với những giao dịch chuyển nhượng đất trúng đấu giá trong thời gian ngắn, dưới 1- 2 năm. Mục tiêu của đề xuất là hạn chế tình trạng mua đất trúng đấu giá rồi nhanh chóng bán lại để hưởng chênh lệch giá.

Theo hướng này, việc áp dụng mức thuế cao hơn đối với giao dịch chuyển nhượng sớm được kỳ vọng góp phần giảm động cơ đầu cơ ngắn hạn, đồng thời khuyến khích sử dụng đất theo nhu cầu thực tế.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, đề xuất áp dụng thuế lũy tiến đối với các trường hợp chuyển nhượng đất trúng đấu giá trong thời gian ngắn là hướng nghiên cứu đáng quan tâm nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Tuy nhiên, việc xây dựng chính sách cần được đánh giá thận trọng để bảo đảm tính khả thi và không ảnh hưởng bất hợp lý đến quyền lợi của người sử dụng đất.

“Việc nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với những trường hợp chuyển nhượng đất trúng đấu giá trong thời gian ngắn có thể góp phần hạn chế động cơ đầu cơ, kiếm lời từ chênh lệch giá. Tuy nhiên, không thể mặc nhiên coi mọi giao dịch chuyển nhượng trong vòng một hoặc hai năm đều nhằm mục đích đầu cơ. Chính sách thuế cần có tiêu chí rõ ràng, phù hợp với thực tế và bảo đảm quyền chuyển nhượng hợp pháp của người sử dụng đất”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhận định.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, việc sử dụng công cụ thuế cần được đặt trong tổng thể các giải pháp hoàn thiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Đặc biệt, cần kiểm soát năng lực tài chính của người tham gia, tăng cường trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thanh toán và xử lý nghiêm các hành vi thông đồng, thao túng kết quả đấu giá theo quy định pháp luật.

“Muốn ngăn chặn tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc, trước hết phải kiểm soát chặt chẽ quá trình đấu giá và trách nhiệm của người trúng đấu giá. Công cụ thuế có thể hỗ trợ hạn chế đầu cơ sau đấu giá, nhưng không thể thay thế các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ thanh toán và xử lý vi phạm. Nếu nghiên cứu áp dụng chính sách thuế đối với chuyển nhượng ngắn hạn, cần đánh giá đầy đủ tác động, xác định rõ đối tượng, thời gian nắm giữ và cách tính thuế, tránh tạo thêm gánh nặng không hợp lý cho những giao dịch chính đáng”, Luật sư Nguyễn Đức Biên khuyến nghị.