Cân nhắc mức tiền đặt trước khi đấu giá đất

Theo đó, đề xuất nâng mức tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất ở đang đặt ra những băn khoăn về tính hợp lý và tác động đối với người tham gia. Trong quá trình thảo luận dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), một số ý kiến cho rằng cần có biện pháp đủ mạnh để ngăn chặn tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc, song không nên để yêu cầu tài chính trở thành rào cản đối với người có nhu cầu mua đất thực sự.

Tại phiên thảo luận ngày 19/10, các đại biểu Quốc hội đã đề cập đến đề xuất quy định tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân ở mức từ 20 - 50% giá khởi điểm. Mục tiêu là nâng cao trách nhiệm của người tham gia, hạn chế tình trạng trả giá cao bất thường rồi không thực hiện nghĩa vụ tài chính, gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, mức tối đa 50% đã được quy định tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP của Chính phủ. Điểm thay đổi trong dự thảo lần này là nâng mức tối thiểu từ 10% lên 20%. Vì vậy, một số ý kiến cho rằng vấn đề cần xem xét không chỉ là mức trần, mà còn là tính hợp lý của toàn bộ khung tiền đặt trước và căn cứ lựa chọn tỷ lệ áp dụng cho từng cuộc đấu giá.

Trong quá trình thảo luận, có đại biểu bày tỏ lo ngại mức tiền đặt trước quá cao, nhất là đối với những khu đất có giá trị lớn, có thể khiến người tham gia phải huy động khoản vốn đáng kể. Người có nhu cầu mua đất để ở, dù có khả năng thanh toán, vẫn có thể gặp khó khăn khi phải chuẩn bị sẵn lượng tiền lớn trước khi biết kết quả đấu giá.

Đây là băn khoăn cần được xem xét, bởi tiền đặt trước là khoản tài chính phải nộp để tham gia đấu giá, không phải nghĩa vụ thanh toán toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất. Với những người dự kiến sử dụng tiền tiết kiệm kết hợp nguồn vốn vay hợp pháp, việc phải bố trí khoản tiền lớn ngay từ đầu có thể làm giảm khả năng tham gia.

Trong khi đó, người có tiềm lực tài chính mạnh thường thuận lợi hơn khi đáp ứng yêu cầu này. Nếu mức tiền đặt trước được xác định quá cao, số lượng người tham gia có nguy cơ giảm, ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và khả năng hình thành mức giá phản ánh đúng nhu cầu thị trường.

Ở chiều ngược lại, việc siết chặt điều kiện tham gia đấu giá xuất phát từ những bất cập đã bộc lộ trong thực tế. Tại một số địa phương, từng xảy ra tình trạng người tham gia trả giá đất cao bất thường nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ tài chính. Những vụ việc này không chỉ khiến quá trình xử lý tài sản bị kéo dài mà còn có thể tạo ra những tín hiệu giá thiếu thực chất, tác động đến thị trường bất động sản khu vực xung quanh.

Do đó, yêu cầu nâng cao trách nhiệm của người tham gia đấu giá là cần thiết. Song, tăng tiền đặt trước đến mức nào để vừa hạn chế hành vi bỏ cọc, vừa không thu hẹp cơ hội của người mua có nhu cầu thực lại là vấn đề cần được tính toán thận trọng.

Một nội dung đáng quan tâm là cách xác định tỷ lệ tiền đặt trước. Cùng một tỷ lệ phần trăm nhưng với những tài sản có giá trị khác nhau, số tiền phải chuẩn bị có thể chênh lệch rất lớn. Nếu thiếu tiêu chí cụ thể, việc lựa chọn mức áp dụng trong khung quy định có thể tạo ra áp lực tài chính không cần thiết cho người tham gia.

Bởi vậy, có ý kiến đề nghị nghiên cứu tỷ lệ tiền đặt trước phù hợp với giá trị tài sản, đồng thời làm rõ căn cứ lựa chọn mức áp dụng. Việc xác định tỷ lệ cần dựa trên đánh giá thực tế về nguy cơ bỏ cọc, tính chất cuộc đấu giá và khả năng thu hút người tham gia, thay vì chỉ đặt mục tiêu tăng số tiền phải nộp ban đầu.

Bên cạnh đó, cần phân biệt giữa biện pháp phòng ngừa và chế tài xử lý vi phạm. Tiền đặt trước có thể góp phần nâng cao trách nhiệm của người tham gia, nhưng không thể thay thế các biện pháp phát hiện, ngăn chặn hành vi thông đồng, thao túng giá hoặc cố tình không thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá.

Pháp luật hiện hành đã có quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở trong một thời hạn nhất định đối với người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ nộp tiền dẫn đến hủy quyết định công nhận kết quả. Vì vậy, bên cạnh việc cân nhắc mức tiền đặt trước, cần chú trọng hiệu quả áp dụng chế tài và khả năng ngăn ngừa những hành vi vi phạm tái diễn.

Bình luận về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Đức Biên – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, việc nâng mức tiền đặt trước khi đấu giá đất có thể góp phần hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc, nhưng cần được xem xét trên cơ sở bảo đảm tính hợp lý và tương xứng.

Nếu mức tiền đặt trước quá lớn, người có nhu cầu mua đất thực sự có thể gặp khó khăn trong việc chuẩn bị nguồn tài chính để tham gia, trong khi những người có tiềm lực vốn mạnh lại có lợi thế hơn. Vì vậy, cần nghiên cứu cách xác định tỷ lệ tiền đặt trước phù hợp với giá trị tài sản, tránh áp dụng mức cao một cách máy móc.

“Để ngăn chặn tình trạng lợi dụng đấu giá đất nhằm đầu cơ, thao túng giá, cần kết hợp yêu cầu về tiền đặt trước với các biện pháp kiểm soát và xử lý nghiêm hành vi vi phạm. Đặc biệt, phải nâng cao trách nhiệm của người trúng đấu giá trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, đồng thời có cơ chế xử lý đủ sức răn đe đối với những trường hợp cố tình bỏ cọc. Chính sách chỉ phát huy hiệu quả khi vừa ngăn được hành vi trục lợi, vừa bảo đảm cơ hội tham gia công bằng cho những người có nhu cầu mua đất thực sự”, Luật sư Nguyễn Đức Biên nhấn mạnh.