Nhiễu loạn thông tin báo cáo thị trường bất động sản (KỲ II): Thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh

Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES)• 07/12/2023 05:00

Cần tạo cơ chế để cá nhân, doanh nghiệp được tiếp cận nguồn tin chính xác, kịp thời, hữu ích về thị trường bất động sản trên một hệ thống thông tin được quản lý, giám sát chặt chẽ.

>>> Nhiễu loạn thông tin báo cáo thị trường bất động sản

Việc cung cấp cho các chủ thể tham gia thị trường thông tin khách quan, trung thực cũng giúp cho họ có căn cứ để đánh giá giá trị thực của sản phẩm và có niềm tin tham gia đầu tư vào thị trường.

Minh bạch thông tin qua số hoá dữ liệu

Giao dịch bất động sản trên thị trường Việt Nam hiện nay vẫn diễn ra theo cách truyền thống, tức là thông qua sự trao đổi thông tin trực tiếp hoặc gián tiếp, sự hiểu biết lẫn nhau giữa người bán - người mua, hoặc môi giới trung gian với người mua để hiểu, đánh giá về sản phẩm và đưa ra quyết định có thuê/mua hoặc không. Do đó, thông tin mà khách hàng nhận được chủ yếu đến từ chủ đầu tư dự án hoặc môi giới bất động sản.

Tình trạng thiếu minh bạch thông tin về thị trường bất động sản là một trong những yếu tố gây ra những cơn “sốt đất ảo”

Để kích thích mua hàng, chủ đầu tư hoặc môi giới có thể đưa ra những thông tin hấp dẫn về sản phẩm, cùng với những thông tin về diễn biến thị trường, xu hướng trong tương lai, tiềm năng sinh lời của sản phẩm mà họ muốn bán. Nhưng, bởi vì thiếu đi chế tài kiểm soát và quy định rõ ràng về vấn đề này nên đã xuất hiện hiện tượng đồn thổi, tung ra thị trường những thông tin sai lệch, méo mó nhằm đẩy giá bất động sản lên cao, đánh vào tâm lý sợ bỏ lỡ của người mua để trục lợi.

Và cũng bởi vì chưa có một kênh thông tin chính thức nào đủ uy tín, xác thực và cập nhật thường xuyên để người mua đánh giá được giá trị thực của sản phẩm, cho nên ranh giới giữa đúng và sai, giữa kích thích mua hàng và nhiễu loạn thị trường là rất mong manh.

Việc đánh giá giá trị của sản phẩm dựa trên thông tin về thị trường để ra quyết định của người mua vì thế mà trở nên rất mông lung, mập mờ, nên dẫn đến hiện tượng “sốt đất” trong giai đoạn từ năm 2018 đến nửa đầu năm 2022.

Suy cho cùng, bởi vì thông tin về thị trường bất động sản là căn cứ quan trọng để người mua định giá sản phẩm, nên việc minh bạch thông tin thông qua số hóa dữ liệu bất động sản là việc làm cần thiết để minh bạch thị trường, điều tiết hoạt động mua bán dựa trên giá trị thực, hạn chế yếu tố đầu cơ.

Cần luật hóa quy trình

Hiện nay, chưa có một cơ sở dữ liệu chính thức nào được mở (open source) để truy cập, tìm kiếm, xem và khai thác thông tin về thị trường bất động sản. Khi chưa có cơ sở dữ liệu, nghĩa là thông tin đang chưa được thu thập đầy đủ và tập hợp thành một hệ thống xuyên suốt, ghi lại các hoạt động, giao dịch theo thời gian thực.

Cần có một cơ quan chuyên trách có đủ năng lực và chuyên nghiệp để tổng hợp, phân tích, thực hiện công bố và chịu trách nhiệm về thông tin được công bố về thị trường bất động sản trên các nền tảng do Nhà nước quản lý.

Điều đó cũng có nghĩa là, phần lớn thông tin về hoạt động của thị trường bất động sản đang được lưu hành dưới dạng giấy (hợp đồng mua bán, giấy chuyển nhượng,...) hoặc đang được lưu trữ phân tán bởi các chủ thể khác nhau (Nhà nước, doanh nghiệp, người dân). Cơ chế thu thập, tập hợp thông tin lại để xây dựng cơ sở dữ liệu, nhằm công khai, minh bạch thông tin về thị trường chưa được triển khai bài bản, khoa học, kịp thời.

>>> Quy luật tất yếu của thị trường bất động sản

Trên thực tế, không tránh khỏi việc một số doanh nghiệp lợi dụng quyền được công bố thông tin để điều hướng dư luận, dẫn dắt sai lệch phục vụ lợi ích cá nhân. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua, bán của các chủ thể tham gia thị trường, mà còn làm méo mó ý nghĩa của số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản.

Cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản.

Trong đó, vai trò của các chủ thể như sau: Nhà nước đóng vai trò quản lý, là đầu mối khai thác, tập hợp, lưu trữ và công bố thông tin đầu ra về thị trường bất động sản. Các cơ quan quản lý Nhà nước như Bộ Xây dựng (cơ quan chủ trì) cùng các bộ, ban ngành, chính quyền địa phương có trách nhiệm khai thác, xác minh thông tin đầu vào, số hóa dữ liệu đầu vào để đóng góp vào cơ sở dữ liệu chung.

Tình trạng thiếu minh bạch thông tin về thị trường bất động sản là một trong những yếu tố gây ra những cơn “sốt đất ảo”

Cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh

Doanh nghiệp phát triển bất động sản có trách nhiệm công bố thông tin theo quy định hiện hành. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn bất động sản tham gia khai thác, số hóa dữ liệu và có trách nhiệm đóng góp dữ liệu về cơ sở dữ liệu chung do Nhà nước quản lý.

Người dân có trách nhiệm cung cấp thông tin xác thực về giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Trách nhiệm này cần gắn với hình sự để tránh tình trạng bất động sản “hai giá” đã diễn ra phổ biến trong thời gian vừa qua.

Việc luật hóa quy trình số hóa dữ liệu về thị trường bất động sản sẽ tạo cơ sở pháp lý để thuận lợi cho việc đầu tư hạ tầng số phục vụ việc thu thập, lưu trữ, khai thác và công bố thông tin.

Kỳ III: Một số đề xuất và giải pháp