Nhà đầu tư ngoại khó tiếp cận bất động sản Việt Nam

>>> Vốn FDI giữ đà tăng mạnh

Trong đó, đáng chú ý là TP.HCM và Hà Nội - hai trung tâm kinh tế tài chính lớn của cả nước đã có những bước chuyển mình nhanh chóng sau khi bộ Luật về bất động sản được ban hành. 

Số liệu giao dịch 2023 cho thấy các nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua và đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số liệu giao dịch. Doanh nghiệp trong nước hiện vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi, tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn. 

“Khẩu vị" nhà đầu tư ngoại đã thay đổi ra sao?

Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, kể từ khi thị trường bất động sản được hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư nội và ngoại nhờ vào dân số nước ta được xếp vào nhóm nước đông dân thứ 15 trên thế giới. Bên cạnh đó, thu nhập khả dụng của người dân tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh càng làm tăng tính hấp dẫn của thị trường nhà ở đối với dòng vốn FDI. 

Thời điểm 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland hay The Estella. Đến hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property... hay những nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc như Daiwa House, Nomura, Lotte Group. Qua đó, thúc đẩy số lượng căn hộ căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TP.HCM tăng lên đáng kể tới 23.800 căn vào quý 3/2023. 

Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp và hậu cần cũng trở nên vượt trội hơn bao giờ hết. Nhờ vào sự phát triển của ngành sản xuất và xuất khẩu, thương mại, điện tử, vận tải và kho bãi,... nhiều doanh nghiệp hiện đang quan tâm đến thị trường Việt Nam như một điểm đến mới cho việc mở rộng sản xuất từ Trung Quốc sang khu vực Đông Nam Á. 

Trong 5 năm qua, khi giá thuê và công suất cho thuê các toà nhà văn phòng được cải thiện đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Đặc biệt tại khu vực TP.HCM khi hộ đặt mục tiêu và kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị và sự giảm của tỷ suất vốn hoá. Năm 2022, thị trường văn phòng lần đầu tiên ghi nhận một thương vụ M&A kỷ lục với giá trị 557 triệu USD. 

>>> Vốn FDI chất lượng cao đang dịch chuyển đến Việt Nam

Sau hai năm hoạt động đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng chững lại do tác động của đại dịch COVID-19. Từ năm 2022 đến nay, thị trường đã bắt đầu ghi nhận xuất hiện các thương vụ giao dịch mới, điển hình như thương vụ bán hai khách sạn ibis Saigon South và Capri by Fraser tại TP.HCM. 

Ông Warrick Cleine, Chủ tịch, Tổng giám đốc KPMG tại Việt Nam và Campuchia đánh giá, sự tăng vọt đáng kể trong giá trị giao dịch, cùng với việc nhà đầu tư nước ngoài áp đảo thị trường năm nay có thể là dấu hiệu chuyển hướng của thị trường từ đầu tư cơ hội sang đầu tư chiến lược dài hạn trong các ngành mạnh và có chọn lọc.

Vẫn còn nhiều rào cản

Tại hội nghị Bất động sản châu Á - Thái Bình Dương do Liên đoàn Bất động sản Thái Lan (FIABCI) tổ chức tại Thái Lan, ông Trần Văn Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết khi tình hình kinh tế thế giới biến động, Việt Nam cũng không tránh khỏi những ảnh hưởng về kinh tế, xã hội; và thị trường bất động sản cũng đã gặp nhiều khó khăn. Song dưới sự chỉ đạo từ phía Chính phủ, các bộ, ngành cùng nỗ lực của doanh nghiệp, thị trường bất động sản đang dần phục hồi. Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở xuất hiện sự quay lại của nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế. 

Theo ông Bình, để giúp thị trường bất động sản trong nước sôi động và hướng đến mục tiêu khơi mở, thúc đẩy phát triển đầu tư quốc tế vào Việt Nam cũng như “giữ chân" nguồn nhân sự giỏi, có trình độ cao đến Việt Nam làm việc, sinh sống, giúp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong nước. 

Tuy nhiên, khối ngoại đang gặp nhiều thách thức khi “săn” dự án bất động sản Việt Nam. Chuyên gia Cushman & Wakefield cho biết, mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, danh mục dự án để khối ngoại có thể xuống tiền lại không nhiều. Nguyên nhân là vướng mắc pháp lý, nhất là độ hoàn thiện pháp lý dự án, độ chênh về kỳ vọng giá cả từ hai phía và quy trình bồi thường. 

Các nhà đầu tư khi tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển cũng mất nhiều thời gian nghiên cứu chiến lược phù hợp và giá trị kỳ vọng. Một thách thức nữa là hầu hết bất động sản chào bán trên thị trường không công bố rộng rãi và chính thức nên khả năng tiếp cận các tài sản tốt rất eo hẹp. Nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc” và đặt kỳ vọng quá cao. Trong bối cảnh khó khăn chung kéo dài, mặc dù dự án đắp chiếu và đội chi phí nhưng doanh nghiệp vẫn mong muốn có lãi nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục…

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, hiện nay bên mua chủ yếu vẫn tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định. Tuy nhiên, các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam. 

Tuy còn nhiều thử thách nhưng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Vì hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà Chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung. Những quy định mới sẽ giúp tạo giải pháp cho các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc mở rộng thị trường và liên kết hợp tác.

“Dự báo sẽ có một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024-2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực”, bà Trang Bùi nhận định.