Phương án nào quản được chung cư mini?

MAI AN• 11/10/2023 05:00

Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ 2 phương án về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở của hộ gia đình, cá nhân tại báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

>>Chung cư mini bị “thả nổi”, vì sao?

Bộ Xây dựng vừa đề xuất 2 phương án về phát triển "chung cư mini". Ảnh: DH

Theo Phương án 1, Bộ Xây dựng đề nghị quy định 2 vấn đề:

Một là, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định. Khi xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Việc bán, cho thuê mua căn hộ quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hai là, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định. Khi xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà ở này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, quản lý về an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh.

Về việc quản lý, vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Bên cạnh đó, UBND các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Và Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Tại Phương án 2, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Ủy ban Thường vụ Quốc hội chỉnh lý quy định:

Thứ nhất, trừ trường hợp quy định cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của luật này xây dựng nhà ở có từ 22 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng các yêu cầu quy định của luật này và các điều kiện.

Cụ thể, nhà ở phải có phần diện tích sử dụng riêng của căn hộ, phần diện tích sử dụng chung của nhà ở và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung; Các căn hộ trong nhà ở phải được thiết kế, xây dựng khép kín, có tiêu chuẩn diện tích sàn sử dụng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư;

Đồng thời, nhà ở phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Phải đáp ứng yêu cầu về thiết kế và thẩm định phòng cháy, chữa cháy theo quy định đối với nhà chung cư.

Thứ hai, nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này không được bán, cho thuê mua căn hộ.

Thứ ba, trường hợp xây dựng nhà ở có quy mô từ 20 căn hộ trở lên thì phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 35 của Luật này và phải lập dự án để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật.

Về việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại Điều này được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện về đường giao thông cho xe chữa cháy tại nơi có nhà ở để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng nhà ở quy định tại Điều này. UBND các cấp trong phạm vi, nhiệm vụ quyền hạn có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này khi cá nhân cho thuê căn hộ trong nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ".

>>Tổng rà soát chung cư mini

Hành lang pháp lý cho chung cư mini là rất cần thiết. Ảnh: DH

Nêu quan điểm về 2 phương án trên, Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1. Bởi khi thực hiện theo phương án 1 sẽ hạn chế việc hộ gia đình, cá nhân phát triển nhà ở nhiều tầng thiết kế nhiều căn hộ ở không tuân thủ giấy phép xây dựng, không đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn đặc biệt là quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy như đã xảy ra trong thời gian vừa qua.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng, đối với nhà ở riêng lẻ (không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở) pháp luật đã có quy định điều kiện cụ thể về quản lý đầu tư xây dựng cũng như quản lý an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Không những vậy, theo Bộ Xây dựng trong dự thảo Luật cũng đã đề xuất không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với từng căn hộ khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Do đó, không cần thiết đặt ra yêu cầu phân định phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng...

Bộ Xây dựng cũng đề nghị việc quản lý vận hành loại hình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ để cho thuê cũng được quản lý theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Như DĐDN đã thông tin, sau vụ cháy chung cư mini ở quận Thanh Xuân (TP Hà Nội), các vấn đề bất cập liên quan đến xây dựng và quản lý vận hành chung cư mini đang nhận về nhiều quan điểm trái chiều. Trong đó, phần lớn chuyên nhân được nhận định do các quy định pháp luật về “nhà chung cư mini” trong 13 năm qua chưa đồng bộ và thống nhất nên đã có những cách “hiểu sai” dẫn đến công tác quản lý còn lỏng lẻo.

Theo đó, cần có hành lang pháp lý rõ ràng với loại hình này bởi hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới, bởi lẽ đây là loại căn hộ nhà ở có giá cho thuê, có giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội, đó là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư.