Chung cư mini bị “thả nổi”, vì sao?

NGUYỄN GIANG• 03/10/2023 02:30

Theo các chuyên gia, các quy định pháp luật về “nhà chung cư mini” trong 13 năm qua chưa đồng bộ và thống nhất nên đã có những cách “hiểu sai” dẫn đến công tác quản lý có nhiều bất cập, hạn chế…

>>Luật Nhà ở (sửa đổi): “Ngăn” chung cư mini “lách luật”

Khu công nghệ cao Hoà Lạc (huyện Thạch Thất, Hà Nội). Ảnh: Thu Giang

Một nhà chung cư mini tại Khu công nghệ cao Hoà Lạc (huyện Thạch Thất, Hà Nội).

Điển hình như quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, “chung cư mini” là "sản phẩm lỗi" của một giai đoạn phát triển. Do tình trạng xây dựng tràn lan gây áp lực lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, đồng thời thiếu tiêu chuẩn an toàn về phòng chống cháy nổ nên VNREA đã có nhiều văn bản đề nghị các cơ quan quản lý siết chặt tình trạng xây dựng nhà “chung cư mini”.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng, “chung cư mini” không phải là “sản phẩm lỗi” của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển “nóng” trước đây, mà “nhà chung cư mini” có căn hộ để cho thuê hoặc để bán là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới.

Dù chưa thống nhất về quan điểm, nhưng cả VNREA và HoREA đều thừa nhận, tình trạng nở rộ loại nhà “chung cư mini” đi liền với các bất cập, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với loại hình nhà ở này trong nhiều năm qua đã dẫn đến tình trạng phát triển vượt ngoài tầm kiểm soát và có lỗ hổng, sơ hở cho giới “đầu nậu” kinh doanh trục lợi, trong đó, một nguyên nhân chủ quan là do các quy định pháp luật hiện hành chưa đầy đủ, chưa đồng bộ và thống nhất.

>>Lấp “lỗ hổng” quản lý chung cư mini

Chung cư mini dù không bảo đảm an toàn nhưng lại vừa túi tiền nên được nhiều người dân lựa chọn.

Xung quanh câu chuyện này, KTS.TSKH Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, hiện nay thực tiễn đặt ra là phải có tiêu chuẩn riêng cho loại hình nhà ở này. Hà Nội hiện nay cũng đặt ra có bao nhiêu người, bao nhiêu căn hộ thì phải đảm bảo PCCC thế nào, đảm bảo khoảng cách xe chữa cháy tiếp cận là bao nhiêu. Ví dụ theo tiêu chuẩn xe chữa cháy phải đảm bảo khoảng cách tiếp cận được trong vòng 200m, thì khi cấp phép xây dựng phải xem xét đến vấn đề này vì đa số chung cư mini hiện nay đều nằm trong các ngõ ngách rất sâu không đảm bảo tiêu chuẩn về tiếp cận của xe chữa cháy.

Theo ông Nghiêm, khi cấp phép phải đảm bảo việc này chứ không thể chỉ cấp phép theo kiểu có công trình này, công trình kia không được. “Tóm lại là cấp phép cho loại hình nhà ở này thì chúng ta phải giám sát xây dựng và giám sát khai thác sử dụng nhưng hiện nay năng lực quản lý còn hạn chế. “Cơ chế chính sách còn chưa có các quy định cụ thể nên chung cư mini hiện nay mới có tình trạng này”, ông Nghiêm nói.

Đồng quan điểm ông Trần Khánh Quang, chuyên gia về bất động sản, Tổng giám đốc công ty Việt An Hòa cho rằng, khi một chung cư mini được xây lên thì cần rất nhiều yếu tố. Đầu tiên là giấy phép xây dựng, giấy phép xây dựng phải chuẩn về tiêu chuẩn sống của người dân. “Chúng ta phải phân biệt rõ, khi sống ở một căn nhà có một hộ gia đình nó khác, và chung cư mini có đến 30-40 hộ, thậm chí cả trăm hộ như vậy thì sẽ khác. Về hạ tầng, về cơ sở vật chất của nó cũng sẽ khác, và đặc biệt quan trọng nhất đó là an toàn về phòng cháy, chữa cháy”, ông Quang nói.

Vấn đề thứ hai theo ông Quang là về xây dựng, đơn vị xây dựng phải rõ ràng và phải xây đúng theo giấy phép xây dựng, chứ không thể xây theo ý của chủ nhà.

“Thứ ba là chúng ta đang không rõ ràng, minh bạch, như thế nào là kinh doanh, như thế nào là cá thể. Ví dụ, nếu là một hộ kinh doanh, có thể kinh doanh 10 căn, 20 căn thì tôi nghĩ nó hợp lý. Còn hiện nay chúng ta thấy chung cư mini, một hộ, một cá nhân mà đi kinh doanh cả trăm căn như vậy thì rõ ràng là năng lực không đủ. Theo tôi nghĩ buộc phải thành lập pháp nhân để xử lý việc này. Việc kiểm soát ở đây về mặt cấp giấy phép, ngoài giấy phép về xây dựng phải cấp giấy phép về kinh doanh”, ông Quang nêu quan điểm.